Cambiar torres por manzanas en Salesianos supondría pérdidas de 14 a 51,5 millones

Las parcelas se devaluarían en un 25%, según Nasuvinsa - 37 millones es la indemnización si la congregación recurre la paralización

Ana Ibarra / Unai Beroiz - Viernes, 24 de Marzo de 2017 - Actualizado a las 06:06h

Vista panorámica del patio y edificios del colegio Salesianos, donde se proyectan 400 viviendas.

Vista panorámica del patio y edificios del colegio Salesianos, donde se proyectan 400 viviendas. (Unai Beroiz)

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Vista panorámica del patio y edificios del colegio Salesianos, donde se proyectan 400 viviendas.

pamplona- El rediseño de las nueve torres de viviendas por dos manzanas típicas del Ensanche en el solar de Salesianos implicaría unas pérdidas económicas para la Administración superiores a los 14,5 millones. A su vez la paralización del proyecto impulsado por UPN en anteriores legislaturas para el traslado del centro educativo a Sarriguren sufriría un retraso de trece meses.

Un informe encargado por la sociedad pública Nasuvinsa cifra en 14.557.400 euros el hipotético “impacto económico” que conllevaría “un nuevo planteamiento en el solar de la calle Aralar” adaptando el diseño elegido en el proyecto actual a la tipología existente en el Ensanche. La mayor “pérdida” por valor de 11.250.000 euros es la “minusvaloración” de un 25% en el precio de venta de las parcelas respecto al Plan Especial actualmente aprobado. “Si se estima un valor mínimo de la parcela de la calle Aralar de 45 a 50 millones, las pérdidas ascenderían a 11.250.000 a 12.500.000 euros”, subraya. Esta devaluación se produce por tres conceptos, según detalla el informe del arquitecto Jesús Aramendía. En primer lugar, por la ocupación del espacio en planta baja en lugar de subir alturas. La edificabilidad con cabida en planta baja pasaría de 6.532,48 m2 a 10.644 m2, produciéndose un incremento de 4.081,52 m2, que sólo podría destinarse a uso terciario/comercial con la consiguiente “reducción” de la residencial en planta baja ya que la edificabilidad total que fija el Plan Especial se mantiene. En segundo lugar, el 25% de la superficie construida destinada a uso residencial, en concreto 12.691 m2, correspondería a viviendas interiores cuya “única orientación sería a patio de manzana”. Por último, “se puede ponderar la edificabilidad por altura, considerando que se produce un incremento en el precio de la vivienda por cada planta, según los siguientes criterios, un aumento de un 2% por cada planta hasta la planta 6ª, de un 1,5% por planta de la planta 6ª a la 9ª, y de un 1% por planta a partir de la planta 10ª”. Es la hipótesis más favorable de las que baraja el Gobierno ya que, en caso de que Salesianos acudieran a los tribunales por los “daños y perjuicios” derivados de la paralización del proyecto (actual Plan Especial), la indemnización se estima en unos 37 millones. No obstante el informe resume principalmente los siete conceptos del “impacto económico” derivado de modificar el Plan Especial o, en su caso, modificar el existente, y que ascienden a 14,5 millones. Aquí se incluyen los 50.000 euros del coste de un concurso de proyectos para la ejecución del Plan Especial y los premios de los finalistas, redactar dicho plan (26.000 euros), y el proyecto de parcelación y posteriores modificaciones (realizó Nasuvinsa y se calcula en 20.000 euros). A su vez, el coste de la “defensa procesal” del actual Plan Especial recurrido, unos 25.000 euros.

El retraso en el traslado también implica unos gastos en las “reparaciones” del actual colegio. En el último año, según los datos aportados por Salesianos, se han acometido obras por valor de 66.400 euros. Si el nuevo colegio no se pusiera en marcha en dos cursos académicos, las reparaciones en renovación de construcciones, instalaciones y cubiertas ascenderían a 1.295.000.


coste de oportunidadPara Salesianos, la pérdida por la no venta de sus parcelas alcanzaría los 37.280.000 euros mientras que “el coste de oportunidad” para Nasuvinsa se cifra en 5.520.000 euros. La cuantía de pérdida para otros agentes implicados en la operación es de 4.200.000 euros. Es lo que se denomina “coste de oportunidad” del negocio en el momento actual, puesto que las nuevas tramitaciones administrativas tienen una duración mínima de un año, la operación comercial se retrasaría dos años. “Definido el coste de oportunidad como el valor de un recurso en su mejor uso alternativo, por tanto supondría la pérdida del beneficio obtenido de la mejor alternativa que se valora. Actualmente dicha alternativa se cifra en 47 millones. Para la Hacienda Foral la recaudación por IVA de la venta de la parcela de Nasuvinsa en Sarriguren a Salesianos y de la venta de las parcelas subastadas en Aralar suman 11,2 millones. A estas cantidades se añade el coste de la inflación generada en dicho periodo, unos 6,8 millones.

claves

Once lotes. El Plan Especial de Salesianos contempla unas 400 viviendas libres en 9 torres. El solar se divide en once lotes (para subasta) de entre 9 y 17 alturas más planta baja.

Traslado. El Gobierno de UPN llegó a un acuerdo con Salesianos y Pamplona para el traslado del centro a Sarriguren y arriesgar en esta operación a cambio de vender los solares.