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José María Aierdi gerente de nasuvinsa

Aierdi: “En vivienda hemos tenido que coger el toro por los cuernos y anteponer los intereses sociales al negocio inmobiliario”

José Mari Aierdi es un viejo conocido del urbanismo local que afronta desde ahora el nuevo reto de implementar la política de vivienda pública del Gobierno foral

Txus Iribarren / Iñaki Porto - Lunes, 27 de Marzo de 2017 - Actualizado a las 06:08h

José María Aierdi.

José María Aierdi. (Iñaki Porto)

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José María Aierdi.

Pamplona- Alcalde de Lekunberri durante tres décadas, así como también presidente del Consorcio Plazaola o Cederna-Garalur, Aierdi ha sido impulsor de no pocos proyectos de desarrollo desde todas estas instituciones. Conoce el urbanismo social no como experto, sino como autodidacta desde la gestión sobre el terreno e íntimamente vinculado con las entidades locales. El Gobierno Barkos le puso al frente de Nasuvinsa para encabezar un proyecto de cambio urbanístico desde esta sociedad pública y José Mari Aierdi (Lekunberri, 1958) ha asumido este nuevo reto con energía en coordinación con el departamento de Derechos Sociales. “La política te ofrece a veces herramientas como esta, con las que poder cambiar las cosas que verdaderamente importan a la gente en su vida real y de a pie, en este caso la vivienda o la forma de entender nuestros pueblos y ciudades”, afirma.

El Gobierno, al menos comunicativamente, ha puesto el énfasis en su apuesta social y, dentro de ésta, la vivienda ocupa un ámbito prioritario.

-Efectivamente, el llamado rescate social, la creación de empleo y la vivienda son los puntales en las prioridades de este Gobierno. Pero no es sólo comunicación;ha habido un cambio radical en la agenda política y resultados palpables a pie de calle. A Nasuvinsa le ha tocado imprimir un giro a sus políticas para enfocarlas hacia la vivienda entendida como un derecho social y ciudadano. La vivienda ha pasado de ser un negocio o una fuente de ingresos públicos a ser la respuesta a una necesidad de las personas.

Pasar de la vivienda “como negocio” a la vivienda como “derecho”, de la época del “cemento” a la etapa de las “personas”… Como eslóganes suenan bien, pero ¿en qué se concreta esto?

-La nueva Ley de Vivienda aprobada en diciembre, el Plan de Alquiler que desarrolla ahora Nasuvinsa o la aplicación de la filosofía Passivhaus en la nueva construcción implican compromisos efectivos sobre el terreno, cualitativos y cuantificables. Las 524 VPO destinadas al alquiler para jóvenes, familias con escasos recursos y personas mayores que Nasuvinsa construirá en cuatro años duplican las 213 VPO promovidas durante las últimas dos legislaturas. Es decir, 131 viviendas de promedio al año, frente a las 26 de los anteriores mandatos, cinco veces más. Y en el impulso al alquiler, es un incremento del 50% respecto a todas las viviendas promovidas en los 30 años anteriores. Todo esto es consecuencia de un giro político, quizás con eslóganes, como Ud. dice, pero también con resultados, cifras y miles de familias, muchas de ellas atenazadas por la presión hipotecaria, que van a poder ver satisfecho su derecho a una vivienda digna, en condiciones asequibles. Y eso es una realidad palpable.

La vivienda, se quiera o no, también es un negocio. El sector de la construcción fue una locomotora del desarrollo económico durante muchos años… ¿Volverá a serlo?

-La construcción ha sido locomotora de crecimiento, pero no necesariamente de desarrollo económico y social. Y si el sector de la vivienda vuelve a generar actividad, ya no será de la misma manera. El crecimiento del ladrillo ha sido muy rentable porque jugaba y especulaba con las plusvalías de suelo y vivienda. Había inversores que compraban suelo o vivienda sobre plano y lo vendían incluso antes de que finalizaran las obras con incrementos del 20% o el 30%. Además, los ayuntamientos han engordado sus presupuestos municipales en base a un aprovechamiento urbanístico ficticio. El estallido de esta burbuja nos tiene que bajar de la nube y volver a ponernos en la economía real para dar respuesta a una demanda real, desde el sector público y privado, y a generar empleo y riqueza real. Eso también es cambio político.

La política y la vivienda siempre han tenido un peligroso flirteo. Durante una época, saltó más de un escándalo político en torno a la especulación y prácticas si no ilegales, poco éticas en materia de suelo y comisiones… Ahora parece que la política vuelve a coger este terreno, pero desde un punto de vista de la intervención pública en este sector. ¿Es posible realizar una política de vivienda? ¿El protagonismo vuelve a Nasuvinsa?

-Nasuvinsa ha decidido tomar el toro por los cuernos y en poco más de un año ya hemos apuntado una política de vivienda alternativa a esa época anterior. Hasta ahora, el 86% de la vivienda pública estaba destinada a la compraventa. La realidad social venía exigiendo desde hace ya una década políticas de alquiler, pero ni el sector privado ni el anterior Gobierno le veían rentabilidad. Ha tenido que ser ahora Nasuvinsa quien tire del carro para responder a esta demanda e intentar garantizar el derecho a la vivienda de todas las personas no por rentabilidad, sino por el compromiso de anteponer los intereses sociales al negocio inmobiliario. Y eso también es hacer posible una política de vivienda.

Esto también ha podido despertar ciertos recelos en sectores que se manejan mejor en la idea del libre mercado, la oferta y la demanda… ¿La negociación para modificar el módulo de venta o alquiler de VPO fue dura?

-Este Gobierno estaba obligado a intervenir para dar una respuesta a una necesidad social acuciante, pero en colaboración con los promotores privados. Por primera vez se reducía el precio de los módulos VPO -entre el 10% y el 17%- y, aunque pudiera parecer que contravenía los intereses particulares del sector privado, se consiguió hacerlo en consenso para adecuarse conjuntamente a la demanda. Es de destacar el compromiso y la responsabilidad con la que actuaron los promotores.

La clave de la burbuja inmobiliaria estuvo sobre todo en la especulación con el precio del suelo. ¿Punto final? ¿Qué va a pasar con los Guenduláin y otros casos heredados?

-Hemos heredado proyectos cuyas planificaciones urbanísticas tenían más que ver con posteriores desarrollos especulativos del sector privado que con la demanda real, especialmente en grandes áreas de suelo en la Comarca de Pamplona. La planificación territorial era presa de los intereses de los promotores privados, un modelo urbanístico que este Gobierno ha cambiado, pero arrastrando lastres difíciles de resolver. Aterrizamos de la ficción de la especulación y esto exige redimensionar o reorientar determinados proyectos. Pero los márgenes legales son estrechos, cualquier modificación de rompe y rasga entraña enormes riesgos financieros que este Gobierno no se puede permitir el lujo de asumir y aquí también apelamos a la responsabilidad del sector privado. Entre otros megaproyectos, hablo de Guenduláin o de Salesianos, dos ejemplos paradigmáticos del anterior modelo.

¿Existe alguna posibilidad de redimensionar a la baja el proyecto de Salesianos que dejaron atado UPN y PSN? ¿Cuáles son los riesgos de modificar el planteamiento actual?

-Las fuerzas del cuatripartito se opusieron en la anterior legislatura y ahora han reiterado su discrepancia con un proyecto en absoluto acorde con el giro urbanístico impulsado por este Gobierno. El plan pactado por UPN y PSN se basa en un aprovechamiento intensivo, saltándose además las reservas de vivienda pública. UPN le dio a Salesianos el beneficio de las plusvalías, pero también la llave para cualquier modificación del Plan Especial y nos hemos encontrado un proyecto blindado. Ni el Ayuntamiento ni el Gobierno pueden incurrir unilateralmente en actuaciones ilegales, que además pondrían en un serio brete a la Hacienda foral, con penalizaciones de entre 14 y más de 30 millones de euros, salvo que medie la autorización del propietario. Dentro del margen que hay, lo que sí va a hacer el Gobierno es actuar como garante de los intereses públicos en todo el proceso administrativo que sigue, pelear por un reparto equilibrado de las plusvalías y garantizar que el beneficio, si lo hubiera, revierta en vivienda social y en mejora de la oferta de FP en Navarra.

Volviendo a temas generales, sigue habiendo un paradójico equilibrio entre un alto número de viviendas vacías y una demanda social no satisfecha de unos 5.000 inscritos en el censo de demandantes…

-Este desfase viene del modelo especulativo que ha imperado, en el que el valor de uso y el valor de cambio de la vivienda no guardaban relación. Cuando llegamos a Nasuvinsa vimos que entre el 10% y el 15% de las viviendas están vacías, que 7 de cada 10 de nuestros demandantes solicitan vivienda de alquiler o que 6 de cada 10 tiene ingresos inferiores a los 15.000 euros anuales y dedujimos que había que dar un giro de 180º a las políticas que se venían aplicando. El desempleo, la precariedad laboral o la reducción de salarios han excluido a muchas personas del acceso a la vivienda en propiedad. De ahí que hayamos girado hacia las políticas de alquiler y rehabilitación, hasta ahora ignoradas o incluso desdeñadas. La promoción de 524 VPO en régimen de arrendamiento, el impulso a la bolsa de alquiler, las ayudas a la rehabilitación o la apuesta por los edificios de consumo casi nulo para paliar la pobreza energética son precisamente acciones que responden a toda una estrategia para dar respuesta a esa demanda que comenta.

También es cierto que la sociedad va cambiando, a veces obligada por las circunstancias, y se está cayendo el mito de que los navarros y las navarras quieren comprar o invertir en vivienda. Es una sociedad más líquida, con generaciones jóvenes que demandan -por deseo o por necesidad- vivienda en alquiler.

¿Las futuras promociones de VPO serán para este tipo de oferta? ¿La bolsa de alquiler tiene futuro?

-Sí, los tipos de interés bajos y la arraigada -pero también inflada- cultura de la propiedad podían hacer pensar que iba a volver a crecer la compraventa. Pero tenemos que tener en cuenta otros factores como la alta precariedad laboral que padece la gente joven o que las ayudas sociales hacen que un alquiler pueda rondar los 200 euros al mes frente a los 700 de una hipoteca. La promoción de las 234 primeras VPO se ha adelantado al resto del Plan de Vivienda por la escasez de la oferta de alquiler y la necesidad de atender esa demanda creciente. Es una primera respuesta de emergencia acometida este año, pero las futuras promociones -salvo 156 VPO de compraventa en Arrosadia- van a seguir enfocadas hacia el alquiler para responder a ese cambio de cultura. En una segunda fase haremos un estudio más pormenorizado sobre las necesidades en otras comarcas como la Ribera o Estella, así como un plan para rehabilitar casas de la montaña. Y la bolsa de alquiler tiene que convertirse en otra herramienta clave de esta política. Hemos introducido importantes incentivos en inversiones de reformas para propietarios de pisos vacíos que cedan el arrendamiento a Nasuvinsa, así como estamos negociando con los bancos y la Sareb -respondiendo a demandas de colectivos como la PAH- para sean más generosos en la cesión de pisos procedentes de ejecuciones hipotecarias.

¿Las nuevas viviendas sociales se van a construir en los solares del llamado banco foral de suelo que dispone el Gobierno?

-Todas las VPO de la primera fase del Plan de Vivienda se promueven en suelo público, en parcelas transmitidas por el Gobierno de Navarra a Nasuvinsa. A excepción de 48 apartamentos tutelados previstos en el barrio de Azpilagaña que negociamos con el Ayuntamiento. Por cierto, va a ser una intervención singular por ser un edificio construido en estándares de consumo energético casi nulo, construido con madera como elemento estructural y por los servicios sociosanitarios o comunitarios que prestará a la población del barrio.

Las VPO van a quedar en el extrarradio de la ciudad, ¿es un modelo de crecimiento que perpetúa la salida de población del centro de la ciudad?

-Las nuevas promociones se acometen, lógicamente, en parcelas de suelo disponible siguiendo las pautas de un urbanismo compacto y sostenible, pero se conjuga con la otra herramienta básica de la nueva política de vivienda como la rehabilitación, destinada precisamente a revitalizar y regenerar el centro y los barrios viejos dentro de la filosofía urbanística de que las ciudades crezcan hacia dentro.

Precisamente la rehabilitación es otro eje de la política del gobierno del cambio unida a la eficiencia energética...

-Ambos conceptos van unidos de la mano. Ahora mismo, la rehabilitación de edificios viejos, las redes comunitarias de eficiencia energética, la regeneración urbana de barrios o la construcción Passivhaus que reduce el consumo de calefacción en un 90% constituyen una auténtica revolución en el ámbito del urbanismo social y sostenible. Y Navarra puede presumir de estar liderando políticas innovadoras en todos estos terrenos.

¿Se van a establecer zonas preferentes en barrios o municipios para llevar a cabo medidas de apoyo a la rehabilitación de viviendas?

-Ya lo estamos haciendo. En junio ponemos en la pista de despegue el proyecto Efidistrict, una experiencia muy interesante para la regeneración urbana de la Chantrea a través de la rehabilitación y la eficiencia energética. Este ambicioso proyecto, que llamó la atención cuando lo llevamos a Bruselas, le va a dar la vuelta a la Chantrea y será una experiencia piloto para otras actuaciones en los barrios de la Milagrosa o San Juan y en otras localidades de Navarra.

Nasuvinsa también gestiona otras infraestructuras más allá de la vivienda, como los polígonos industriales. ¿Cuál es el mapa, en una vista aérea, de los polígonos en Navarra? Hay algunos llenos, pero otros que son auténticos polígonos fantasma o fallidos, que si los pillara Jordi Évole para su programa…

-(Risas) Quizás Jordi Évole, además de pasearse por esos polígonos, tendría que entrar también en ciertos despachos para poder tener una visión completa de la película. Nos hemos encontrado un enorme desequilibrio entre el desarrollo de suelo industrial y la demanda, y además se urbanizaba sin una estrategia comarcal y sin tener en cuenta los servicios de valor añadido que nos están pidiendo hoy las empresas. Eso sin entrar en el despropósito de un modelo de gestión como el circuito de Los Arcos o la Ciudad del Transporte, donde el beneficio iba para los promotores privados y las cargas de la variable de suelo las asumía la administración. O en políticas de suelo donde los polígonos han sido una lotería para algunos pueblos, sin más criterio que el color político de su alcalde. Nasuvinsa acaba de impulsar dos actuaciones en los polígonos de Irurtzun y Caparroso que se han gestionado con un modelo diametralmente opuesto.

La sociedad pública Nasuvinsa también ha abierto una línea de actuación en torno al desarrollo sostenible, ¿con qué propósito?

La sostenibilidad medioambiental, económica o energética debe ser una seña de identidad en todas las políticas de este Gobierno y Nasuvinsa ha creado la agencia Lursarea como un instrumento activo que, más allá de la mera observación o conservación, se implique en el cambio de políticas en este terreno. La agenda de la lucha contra el cambio climático nos está pidiendo que miremos menos y actuemos en clave local.

las claves

“El ladrillo ha sido muy rentable: jugaba con plusvalías del suelo y los ayuntamientos hacían un aprovechamiento urbanístico ficticio”

“El estallido de la burbuja nos tiene que bajar de la nube para volver a hacer economía real para dar respuesta a demandas reales”

“Apostamos por el alquiler (200 euros con ayudas sociales frente a hipotecas de 700) ante la precariedad laboral de los jóvenes y el efecto de la crisis”

“Hemos heredado lastres y proyectos como Guenduláin que tenían que ver con desarrollos especulativos del sector privado”

“UPN dio a Salesianos las plusvalías y la llave para cualquier modificación. Intentaremos actuar en el escaso margen que hay”

“Los polígonos eran una lotería según el color político de los alcaldes y ya hemos cambiado este modelo en

en Irurtzun y Caparroso”