pamplona. El ajuste inmobiliario está interfiriendo en las nuevas urbanizaciones de vivienda de Pamplona y su extrarradio antes incluso de iniciarse. En el sector de la construcción ya nadie piensa en macrociudades periféricas como Guenduláin o en grandes urbanizaciones como el área TAV de Etxabakaoitz, sino en cuánto tardarán en venderse las viviendas ya activadas en Ardoi de Zizur (1.678) -el más avanzado-, Entremutilvas (1.649) o Artiberri de Berriozar (1.056), donde la VPO coge carrerilla frente a la libre (estancada), o qué va a pasar con otros suelos preparados o ralentizados: Soto de Lezkairu (6.269), Ripagaina (4.000) y Etxebakar (1.200) en Artica, con la mitad de oferta en vivienda libre. Entre todos, con suelos ya urbanizados o en proceso, suman alrededor de 10.000 viviendas libres y alrededor de 6.000 protegidas, pero la mayor incógnita está en la primera. La rigidez del mercado financiero (duras condiciones de los bancos para prestar dinero) y el stockaje de vivienda libre en unidades semiacabadas como Buztintxuri o Nueva Artica ya ponen en cuestión la viabilidad de algunos polígonos programados.

Así, sectores importantes por volumen de vivienda como el área TAV de Etxabakoitz, todavía en tramitación con 8.000 pisos, se han visto sorprendidos por la crisis del ladrillo antes incluso de recibir el plácet final del Gobierno foral. Una amplia oferta residencial a la que hay que sumar por otro lado los planes que cuentan con licencia urbanística como Eulza (mil en Barañáin, la mitad protegidas), recientemente aprobado por el Gobierno, o el nuevo planeamiento municipal de Egüés, a punto de salir con más de 9.000 viviendas. Otro frente abierto son las nuevas ofertas que ha lanzado el Gobierno foral para construir en la Morea (1.116 VPO) o Donapea (4.000 VPO) con acento en la vivienda social, o el crecimiento para 600 pisos en Orkoien (65% VPO de 1.607 pisos), ahora que la construcción de nuevas VPO se presenta como solución ante una crisis que se promete larga, y que podría durar entre dos y tres años, según los expertos.

el precio del suelo

La situación de Lezkairu

En este momento, sectores como Lezkairu (con el problema añadido de que sólo el 23% son viviendas sociales, alrededor de un millar) o Ripagaina, en fase de urbanización, no parecen tener prisa por desarrollarse, a la espera de que lleguen tiempos mejores e "ir construyendo mientras tanto", admite un constructor. EnLezkairu , el temor a la crisis llega hasta tal punto que algunos promotores, que prefieren permanecer en el anonimato, se atreven a afirman que determinadas empresas podrían ir a la ruina si tienen que adelantar los costes de urbanización. De momento sólo se han ejecutado los denominados sistemas generales (viales, infraestructuras básicas...) que van a cargo del Ayuntamiento de Pamplona. Los precios que se han pagado por el suelo suponen una repercusión de más de seis millones por vivienda (hasta 600 euros el metro urbanizado), y este segmento de precios va a ser el más afectado por el cambio de ciclo (hablamos de pisos de más de 420.000 euros).

En el caso de Ripagaina , en septiembre estará la urbanización preparada y el Ayuntamiento de Burlada será de hecho con su sociedad pública el primero en impulsar unas 204 viviendas protegidas, destaca su alcalde, José Muñoz. Asimismo, nuevos planeamientos municipales impulsados por los ayuntamientos del segundo anillo van a ver incrementar considerablemente el porcentaje de vivienda protegida que la ley establece en un 50% como mínimo, un esfuerzo impensable hace apenas un par de años ante la presión del mercado y de promotores.

nuevos sectores

El avance de la VPO

En promociones que ya se están comercializando, como Ardoi en Zizur Mayor, la vivienda unifamiliar es la que tiene más dificultades para su venta (algunas empresas han retirado licencias de obra para chalés), aunque el resto de las promociones de libre y VPO no lleva mal ritmo al ser la más adelantada en el tiempo. En Ansoáin, las últimas viviendas de nueva construcción llevan casi dos años sin venderse, mientras que en urbanizaciones periféricas de la Comarca como Ororbia hay viviendas de precio tasado que no salen adelante, sin entrar en las dificultades de la vivienda unifamiliar. Pero hay situaciones más llamativas. En la ecociudad de Sarriguren las renuncias a la vivienda de precio tasado (1.693, 27 euros el metro cuadrado de vivienda y garaje) han hecho correr deprisa la lista que tiene el Gobierno de Navarra, aunque no hay datos oficiales.

EnBerriozar , las obras de urbanización de Artiberri (mil viviendas, la mitad VPO y VPT) estarán acabadas para finales de verano aunque ya hay dos empresas levantando grúas y otras dos que han pedido licencia en las zonas de mayor accesibilidad, destaca el alcalde, Xabi Lasa. "Esperamos que hacia el otoño entre VINSA aunque nos extraña que no se agilicen más los proyectos de Vivienda". Lasa subraya que hay empresas que no tienen intención de pedir licencia ante el "panorama que se avecina". "La inquietud es clara porque hicieron un desembolso muy grande en un momento en el que suelo estaba muy caro, tienen préstamos contraídos, y tienen que amortizar esas inversiones. Puede aguantar así un año pero no más", remarca. En cambio Etxebakar, en Artica, para otras mil viviendas, se encuentra más "ralentizado", ya que ni siquiera ha comenzado la urbanización.

En Entremutilvas , el sector promovido por el Ayuntamiento de Aranguren, se ha iniciado la construcción de unas 135 viviendas protegidas de promoción públicas y otras 400 de iniciativa privada tendrán al menos licencia en breve. No obstante, el alcalde de Aranguren, Manolo Romero, ya adelanta que no se va a acceder a la pretensión de los promotores de cambiar "el número de piezas" y hacer más viviendas de menor tamaño.

Los bancos han endurecido sus condiciones para las empresas y la necesidad de vender vivienda podría obligar a abaratar los precios, aunque los constructores se resisten a ponerse la soga al cuello: "Hasta el mercado lo digiera, y puede tardar hasta doce años, los precios se pueden ajustar algo o se ofertarán nuevas fórmulas de financiación más atractivas, equipamientos de regalo, viviendas más pequeñas que el mercado pueda digerir, o sencillamente se pospondrá la venta antes de bajar los precios porque el suelo se ha pagado muy, muy caro", señala un constructor. En Ripagaina, por ejemplo, se consiguió en su día que la media de vivienda nueva sea de 77 metros cuadrados.

"Existe un miedo escénico más inducido que real porque no es posible que se paralice toda la actividad de pronto. Son ciclos y esperemos que pasen", abunda este conocido empresario. "Los precios que se estaban pagando, entre 120 y 180 euros el metro cuadrado, ya no tienen sentido porque los promotores ya no arriesgan en la compra de suelo", añade. "Hasta ahora muchas empresas invertían suelo en muchos sitios porque el mercado lo absorbía todo, pero ahora se encuentran con que no venden y les falta liquidez, mientras que los bancos no quieren prestar más dinero". Algunas constructoras están esperando a que se activen nuevos sectores como Donapea para entrar a trabajar, añade esta fuente.

crisis financiera

Bancos versus promotores

Uno de los problemas más acuciantes en los que coinciden los empresarios del sector es la estrategia de los bancos en su negativa a financiar a empresas en peligro de quiebra o que no pueden vender sus inversiones. Por otro lado, las mismas entidades financieras están poniendo muchas pegas a la hora de conceder préstamos para vivienda libre: "Conozco varios casos de parejas que han tenido que renunciar a un piso porque el banco no les da dinero".

La propia ministra de Vivienda reconocía esta semana que el "ajuste necesario y previsible" que atraviesa el sector de promoción de vivienda se extenderá hasta 2010, fecha en la que calcula que la oferta y la demanda empiecen a encontrar un "óptimo nivel de equilibrio". Beatriz Corredor reconocía que la crisis iniciada el pasado año "se está intensificando" en 2008 y "continuará el próximo ejercicio", identificándose con las previsiones realizadas por otros expertos del sector.

Para el director general de Ordenación del Territorio y Vivienda, Jesús Ascunce , la preocupación del Gobierno foral es que se garantice el desarrollo de las urbanizaciones para poder impulsar solares con viviendas sociales, y, en ese sentido, asegura que las previsiones para cubrir la lista de 8.000 demandantes se va a poder atender. La nueva demanda de VPO va a llegar, añade, de la presión demográfica, la inmigración y el aumento de hogares monoparentales.

la necesidad

Críticas al actual modelo

El sociólogo Goyo Urdaniz destacaba esta semana en una charla sobre el futuro de la Morea en Burlada, organizada por NaBai, que la impresión que tienen los ciudadanos ante nuevas promociones de vivienda protegida del Gobierno se asemeja a la venta de anuncios: "Compra una vivienda, que está mal la cosa", a la vez que duda de que exista una "necesidad real de vivienda" porque se han comprado pisos "por encima de las necesidades". "Quedan todavía muchas urbanizaciones por empezar a construir como Ripagaina antes de iniciar nuevos desarrollos". Desde el colectivo ecologista LurraJuan del Barrio remarcaba en la misma mesa-debate que hace falta "buscar nuevos tajos" para "alimentar al monstruo" y no importa que haya 20.000 viviendas vacías en Pamplona y Comarca. No existe necesidad urgente de construir vivienda, subrayaba por otro lado el arquitecto Teo Ronco . Y cualquier medida de choque no vería la luz hasta dentro de tres años, expuso. El urbanista Sigifredo Martín aportó al debate que la vivienda desocupada no resuelve el problema de acceso a una primera vivienda de "personas que no son solventes y no pueden acceder a la libre", a la vez que ve con buenos ojos desarrollar áreas que sirvan como "cierre" de la trama urbana de la ciudad.