El pleno de la sala de lo Civil

El Supremo reparte el gasto hipotecario entre banco y cliente

El impuesto de actos jurídicos lo abonará el cliente en las hipotecas suscritas antes de la entrada en vigor del decreto de noviembre del Gobierno, con lo que rechaza que se aplique con retroactividad

08.02.2020 | 16:14
Protesta de diferentes colectivos afectados por las hipotecas frente al Tribunal Supremo y su cambio de criterio sobre el impuesto.

El impuesto de actos jurídicos lo abonará el cliente en las hipotecas suscritas antes de la entrada en vigor del decreto

pamplona - El Tribunal Supremo ha acordado que los gastos de notaría deben dividirse entre banco y cliente, una decisión similar a la que ha adoptado para los de gestoría y para el registro de la hipoteca, que en el caso de la inscripción deberá ser abonada por la entidad, y en la cancelación, por el prestatario.

El pleno de la sala de lo Civil ha acordado además que es el cliente el que debe pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en todas aquellas hipotecas suscritas antes de la entrada en vigor del real-decreto aprobado por el Gobierno el pasado noviembre , y que entrará en vigor en marzo, con lo que rechaza que se aplique con retroactividad. Es decir, que esta jurisprudencia no se ve afectada por el citado decreto ley que el Ejecutivo aprobó el 8 de noviembre de 2018 y el Congreso ratificó el día 22 de aquel mismo mes.

Así lo estiman los magistrados, que defienden que el hecho de que una cláusula sea declarada abusiva no conlleva que terceros ajenos al prestamista no puedan recibir sus honorarios por su labor, un pago que, de cualquier modo, se producirá en función de la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.

De esta forma, aunque este reparto contraría al de la nueva Ley Hipotecaria, en virtud del cual los gastos notariales y registrales corresponderán a la banca, será ésta última la que rija las contrataciones una vez tenga vigencia en los próximos meses.

En cinco sentencias conocidas ayer, el Supremo se pronuncia sobre otras cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con consumidores, como la comisión de apertura, la cual entiende que "no es ajena al precio del préstamo" y cuya transparencia considera "superada o cumplida".

Respecto al gasto de notario, el Alto Tribunal, que de este modo aclara los efectos de la nulidad de la cláusula que atribuía al consumidor la totalidad de los gastos e impuestos, plantea que los costes de la matriz de la escritura del préstamo y la modificación de éste "deben distribuirse por mitad" pues ambos están interesados.

Mientras que en la cancelación de la hipoteca, es el cliente el que tiene que hacerse cargo, y en el supuesto de las copias de las distintas escrituras notariales, quien las solicite.

En lo referente al impuesto de AJD, la sala reitera que el "sujeto pasivo" de la tasa era el prestatario hasta la entrada en vigor el pasado noviembre del real decreto-ley que lo grava al banco, por lo que quienes se hipotecaron antes de esa fecha están obligados a asumirlo.

Y es que "dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna".

Una versión que contrasta con la de juzgados como el Primera Instancia 18bis de Málaga, que ese mismo mes condenó a una entidad por los AJD sobre una hipoteca de 2014 al entender que la nueva disposición del Ejecutivo "es tácitamente retroactiva" y "resuelve una laguna interpretativa".

Según las estimaciones, en una hipoteca de 150.000 euros para la que se obtiene un préstamo por valor de 120.000 euros, los gastos de formalización alcanzarían cerca de los 3.000 euros, de los cuales apenas el 10 %, unos 300 euros de media, corresponderían a la notaría o registro.

Hay que tener en cuenta, sin embargo, que la aclaración de la doctrina judicial del Tribunal Suremo llega a las puertas de la aprobación de una reforma hipotecaria que cambiará las reglas del juego. Una vez aprobada definitivamente la nueva ley, que tras su aprobación en el Congreso está pendiente de tramitar en el Senado, el texto prevé que todos los gastos se carguen a la banca a excepción de la factura de la tasación. Esta se deja en manos del cliente para garantizar que puede elegir con cierta libertad la firma que valora el inmueble que busca comprar. Esta ley se prevé que entre en vigor en marzo.

críticas de los consumidores La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) criticó la sentencia, una decisión que calificó de un "duro golpe y un hachazo" al consumidor.

Desde la OCU insisten en que el Tribunal Supremo ha ido recortando las cantidades que los consumidores pueden reclamar, y que con esta nueva sentencia solo podrán pedir la mitad del dinero.

La organización recuerda en un comunicado que el propio tribunal señaló que los bancos eran los únicos beneficiados por la constitución y registro de las escrituras de préstamo hipotecario.

En este sentido, remarcan que los bancos llevan a la vía judicial todas las reclamaciones de los consumidores, de las cuales pierden el 98 %, pero que esta situación frena a muchos consumidores a reclamar estos gastos. - D.N./Efe