Años de tipos de interés a cero han consolidado a la vivienda en una de las inversiones más rentables para la clase media. Tanto por el incremento de los precios, moderado pero sostenido desde 2016, como sobre todo por el boom del alquiler. Comprar una vivienda para alquilar ofreció en la comarca de Pamplona, donde reside más del 60% de la población navarra, una rentabilidad combinada superior al 10% en el último año.
“El año pasado los precios de compra de la vivienda subieron en torno a un 6% y estamos hablando de que el alquiler ofrece una rentabilidad de entre el 4% y el 5%”, explica Rebeca Pascual, de A10 Inmobiliaria, quien destaca el “perfil inversor” de muchos de los compradores de los últimos años. Personas ya de mediana edad, con un capital a su nombre y que acuden a la compra con fondos propios. “Ha sido el más activo”.
A ello ha contribuido la extinción de los plazos fijos, que la banca se resiste a retomar a pesar de la subida de tipos, y una muy escasa rentabilidad en las alternativas conservadoras, como los fondos de inversión en renta fija, que sufrieron en 2022 el peor ejercicio de su historia. Clientes, por tanto, que han optado por retirar dinero del banco y depositarlo en ladrillo, a la espera tanto de su revalorización como del cobro de unas rentas que parecen aseguradas. Por cada piso que sale al alquiler hay 10 personas deseando vivir en él. Y la oferta, advierten las inmobiliarias, sigue siendo muy escasa.
En 2023, menos operaciones
Este apetito inversor ha ayudado en los últimos años a sostener la demanda. Y no se prevé que desaparezca en 2023, aunque probablemente se modere: las inmobiliarias consideran que el alza de tipos de interés provocará que el número de operaciones de compra venta se reduzca. “Y lo que prevemos es que los precios se mantengan relativamente estables”, explica Rebeca pascual, quien considera que el encarecimiento de la obra nueva ejerce de arrastre y aleja la posibilidad de bajadas relevantes de precio en la vivienda usada. Especialmente en los emplazamientos más demandados por la ciudadanía.
El efecto combinado de la subida de precios en la vivienda y de los precios del alquiler –el metro cuadrado se ha encarecido entre un 30% y un 40% en Pamplona desde el año 2015– ha situado además a Pamplona como un destino atractivo para inversores corporativos, que apuestan por construir nuevas viviendas para alquilar. Barañáin y Salesianos, donde todavía falta por levantar la torre más próxima a la avenida Baja Navarra, van a acoger viviendas bajo esta modalidad del build to rent, surgida en grandes capitales y que ahora se extiende a otros núcleos menos poblados pero que ofrecen un elevado atractivo.
más hogares de alquiler Esta apuesta empresarial por el alquiler a precio de mercado tiene su sentido. Y se basa el progresivo descenso del peso de la vivienda en propiedad por múltiples factores: sociales, demográficos, laborales y puramente económicos, Puesto en números: según la Encuesta de Condiciones de Vida, hoy apenas un 78% de los hogares vive en una vivienda en propiedad, frente al 82% de hace solo una década. Un descenso que es más acusado en el conjunto de España (del 80% se pasa al 75%) y que sucede además en el país de Europa donde menos pesa la vivienda pública en alquiler. Es decir, a falta de intervención directa, donde menos capacidad tiene el gobierno para incidir en los precios de mercado.
Navarra, en cualquier caso, sigue siendo una de las comunidades donde menos pesa el alquiler a precio de mercado (12,9%) frente al 15,2% de media estatal, cifras muy alejadas de las que depararan Madrid, Catalunya o Baleares, donde se supera el 20%. Tanto en Madrid como en Catalunya son necesarios entre ocho y nueve años de salario medio completo para adquirir a una vivienda, mientras que un navarro debe destinar casi seis años. Este esfuerzo se ha incrementado en 0,6 años desde 2020, pero es prácticamente el mismo que hace una década.
