Inflación de materiales, tipos de interés más elevados y escasez de suelo en grandes urbanizaciones del gusto de los promotores. Tres factores que, combinados ya en 2022, van a dejar un año de transición para el sector constructor en 2023, con algo menos de actividad, precios estables y buscando alternativas en la obra pública o en la rehabilitación para asegurar los puestos de trabajo en Navarra.
Algunos datos apuntan ya en este sentido. Los visados de obra nueva se reducían el año pasado a un ritmo del 25% hasta octubre, último mes del que hay datos disponibles. De los 309 concedidos en los diez primeros meses de 2021 a los 233 del mismo periodo del año pasado, que registró además la creación de empleo más modesta de los últimos años, con apenas 300 nuevos afiliados a la Seguridad Social. También la compraventa de vivienda parece haberse frenado, con una caída del 3% respecto a un 2021 de récord y, sobre todo, la promoción de vivienda de protección oficial, se encuentra en mínimos de la última década, con solo seis expedientes para 132 pisos.
“En las últimas semanas del año entraron algunos expedientes y algo se está moviendo. Confiamos en que en 2023 la VPO se reactive algo”, explican desde el Departamento de Vivienda del Gobierno de Navarra, cuya apuesta por la promoción de de vivienda protegida en alquiler tiene como objetivo construir un parque público relevante en el medio y largo plazo. A corto plazo, la demanda de vivienda protegida sigue siendo muy alta ante un mercado libre cuyos precios han subido durante seis años consecutivos. Desde mínimos de 2016, el precio de la vivienda ha crecido más de un 30%, sobre todo en Pamplona y en las mejores zonas su comarca.
A reanimar la VPO debería contribuir además el incremento del 10% en el precio del módulo, que se trasladará directamente a los precios y que permitirá a los constructores salvar el margen que el incremento de los precios de 2021 y 2022 había estrangulado. “Parece que los costes están volviendo a cierta normalidad, aunque sigue habiendo materiales como el vidrio y el aluminio y otros componentes que llegan del exterior sobre los que existe mucha incertidumbre”, explica Juan Las Navas, presidente de la Asociación de Constructores y Promotores de Navarra, quien achaca a esta causa el miedo de algunos constructores a arrancar promociones. “Están viendo cómo va este primer trimestre y a partir de ahí tomar decisiones”.
El precio del vidrio y el aluminio sigue generando incertidumbre entre los constructores"
Los próximos meses van a ser importantes. Definirán, por ejemplo, si el euríbor toca techo en el entorno del 3,5% (hoy está al 3,3%) o se encamina a rebasar el 4%, un umbral que ya significa estrechar el margen de maniobra de clientes y promotoras. Dos puntos de subida en este indicador, que estuvo en negativo hasta finales de 2021, suponen incrementar hasta en 200 euros mensuales los pagos en una hipoteca nueva.
Promociones ralentizadas
Este miedo se ha sentido y en algunas promociones en curso, como en Txantrea Sur (550 viviendas), que acumula cierto retraso respecto a lo previsto y amenaza también otro de los desarrollos como el del entorno del Señorío de Eulza, en Barañáin, donde estaban previstas inicialmente unas 920 viviendas, pero poco más de la mitad se encuentra en construcción o tramitación.
La inflación ha retrasado también uno de los caramelos más esperados: la VPO de Maristas, en pleno II Ensanche de Pamplona, así como desarrollos más amplios, si bien ya al otro lado de la ronda, como Etxabakar, entre Berriozar y el monte Ezkaba. Otros emplazamientos, como Ardoy, Mugartea y Entremultivas, continúan desarrollándose a un ritmo más lento que Ripagaina, donde el cambio en el PSIS permitirá aumentar en casi 400 el número de viviendas, y sobre todo Lezkairu. Convertido en uno de los barrios de moda, apenas restan ya unas pocas parcelas por desarrollar en su extremo suroeste.
“Suelo hay”, recuerdan desde el Gobierno de Navarra, en referencia a estas urbanizaciones y en respuesta a los promotores, que reclaman agilizar la tramitación de los grandes desarrollos pendientes en la capital: Donapea, con más de 4.000 viviendas y Etxabakoitz, casi 12.000 y para los que el horizonte mínimo es de tres o cuatro años, bastante más en el segundo. “Hay suelo pero no hay planeamientos y tampoco vamos a llevar a vivir a la gente donde no quiere vivir”, responde Las Navas. Planteamientos de desarrollo de suelo como los de Orkoien, no satisfacen a los constructores, que lo ven alejado y desconectado de la ciudad ya consolidada.
