Las comunidades de vecinos constituyen una agrupación social con ciertas necesidades en las que se ha de velar por maximizar la buena convivencia y la correcta administración en relación a los gastos económicos y al mantenimiento correcto de las fincas. Contar con un administrador de fincas es la clave para lograr que la comunidad de vecinos funcione de forma efectiva y que todo permanezca en orden.
Existen diversos criterios para elegir al administrador de fincas adecuado y, de esta manera, evitar conflictos y problemas entre vecinos y/o con la seguridad, preservación del edificio o con los gastos derivados del mantenimiento de la finca. Un buen administrador de fincas es aquel que sin estar presente a todas horas soluciona cada aspecto que la comunidad precisa.
En primer lugar, el administrador de fincas que contratemos, debe ser una persona que transmita confianza y seriedad, ya que su trabajo se verá reflejado en la convivencia de los vecinos y en la correcta gestión de la finca. Del mismo modo, ha de ser un profesional capacitado, con amplia experiencia y la formación necesaria que ponga sus conocimientos al servicio de los vecinos y solucione todos los problemas de modo efectivo.
La persona que se encargue de administrar la finca ha de ser ordenada y metódica para llevar todos los papeles en regla, las actas, los avisos de incidencias y otros documentos. De igual modo, debe contar con la empatía y psicología necesarias para comunicarse adecuadamente con los propietarios e inquilinos y, en muchas ocasiones, mediar entre ellos para evitar confrontamientos que puedan surgir.
¿Cómo cambiar de administrador?
Las comunidades de vecinos, en ocasiones, deciden cambiar su administrador de fincas por diversos factores. Cuando esto ocurre hay que tener en cuenta varios aspectos que facilitarán el cambio al nuevo administrador, siempre bajo la premisa de que la nueva persona sea un profesional colegiado por el Colegio de Administradores de Fincas. este aspecto es el más importante a tener en cuenta, dado que es es sinónimo de cualificación profesional y de que se ha comprometido a someterse unas normas deontológicas marcadas por el Colegio.
En primer lugar, se debe revisar el contrato que la comunidad tiene firmado con la administración, teniendo en cuenta que podremos estar ante una prestación de servicios o ante un mandato regulado en el Código Civil. En caso de no disponer de ningún contrato firmado, será la figura del mandato la que decidirá en gran medida la relación contractual.
Un punto que se debe tener en cuenta es ,que salvo que no exista un claro motivo justificado imputable a una mala gestión realizada por el administrador, la resolución de un contrato antes de su vencimiento podrá generar una indemnización a favor del administrador. Si no hubiera justificación, se tendrá que respetar la duración del contrato o mandato, así como los plazos de preaviso si los hubiera.
El cambio de administrador es una decisión muy analizada previamente antes de llevarla a cabo. Se debe tener muchos aspectos en cuenta como es un análisis en profundidad, valorando todas las consecuencias económicas y jurídicas que esto conlleva.
Según el artículo 14 de la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre propiedad horizontal, establece la decisión de a quién corresponde nombrar y/o remover cualquiera de los cargos existentes en la comunidad de propietarios.
La celebración de una junta de propietarios con su acuerdo adoptado por la mayoría simple de las asistentes establece la decisión del cambio de administrador siendo esta irrebatible. Con el fin de ganar tiempo, se debe intentar nombrar al nuevo administrador en la misma junta de propietarios que donde se haya cesado al anterior.
Se necesitará una serie de documentación e información para que el nuevo administrador pueda poner en marcha su gestión y emitir los recibos bancarios de las próximas cuotas comunitarias.
Es habitual que el tema del cambio de documentación tarde más de lo habitual en estos casos. Por ello, es importante acudir siempre a administradores colegiados para tener una garantía de que el traspaso se realiza según lo establecido en las propias normas del código deontológico del colegio.
Por todo ello, la celebración de una junta de propietarios incluyendo la remoción y nombramiento a la vez que el nuevo administrador, y la fecha de comunicación al administrador cesado, serán los puntos más importantes que facilitarán el cambio tanto a la comunidad, como para el presidente y, evidentemente, para el nuevo administrador.
