Como propietarios de una vivienda es nuestro deber conservar en buen estado el edificio en el que residimos a través de una utilización adecuada del mismo, y de realizar las obras necesarias para su adecuado sostenimiento, según se recoge la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999). Esa misma ley exige que entre la documentación que integra el Libro del Edificio y que debe entregarse a los adquirentes de las viviendas, se han de incluir las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus componentes. Además, el Código Técnico de la Edificación (CTE) ha supuesto un avance, en el sentido de que por el mismo se establecen las exigencias que deben cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad.
Por lo que se refiere a la Ley de Propiedad Horizontal, la obligación de realizar las obras necesarias en el edificio se contempla en el art. 10.1 LPH, que dispone: "Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad". Es decir, el mantenimiento de un edificio consiste en efectuar el conjunto de operaciones y cuidados necesarios para que sus instalaciones, sus elementos constructivos, sus acabados, etc., puedan seguir funcionando adecuadamente y cumpliendo su misión.
Para cumplir con este deber, muchas comunidades se enfrentan al problema de cómo definir ciertas tareas de limpieza y a quién contratar para el mantenimiento o para subsanar los desperfectos. Una de las soluciones más cómodas es la subcontratación de servicios auxiliares para responder ante las necesidades del día a día en las zonas comunes. La contratación de empresas externas tiene numerosas ventajas, sobre todo en el ahorro de costes, tiempo y recursos, dado que la compañía proveedora se encarga de todo lo necesario y proporciona profesionales cualificados para los puestos requeridos. En general, suele ser el administrador de fincas quien gestiona y coordina este tipo de servicios para la mayor tranquilidad de los vecinos.
Principales servicios
Los servicios más demandados en las comunidades, por lo general, suelen ser la limpieza, los trabajos de jardinería, la seguridad, la consejería y el mantenimiento de instalaciones eléctricas, de gas o de ascensor.
-Limpieza: la pulcritud de las zonas comunes es un aspecto fundamental en las comunidades de propietarios. Portales, ascensores, escaleras, garajes y otros puntos de la finca deben limpiarse de manera específica y con los productos necesarios. Además, al contratar a una empresa especializada, ésta pone a disposición la maquinaria necesaria que, si fuera por cuenta propia, elevaría el coste de gastos.
- Servicios de jardinería: en una finca, los espacios verdes deben ser atendidos por profesionales que conozcan bien todas las especies y el mantenimiento necesario durante todo el año. Un jardín que luzca siempre sano y bonito es síntoma de que la empresa de servicios auxiliares contratada por los vecinos es de total confianza.
- Conserje o portero: en una finca, la figura del conserje es muy importante para estar al tanto de todo lo que sucede en el edificio día a día. Además, es la persona que recibe a todo el personal que va a trabajar en la comunidad. Por tanto, debe ser alguien de confianza, responsable, profesional y accesible con los vecinos. Cuanto más tiempo lleve en la finca resolverá mucho mejor cualquier problema que pueda surgir, aportando seguridad a la comunidad.
- Mantenimiento de instalaciones: las puertas de acceso, la pintura de las paredes o las tuberías necesitan un mantenimiento mínimo y una supervisión periódica para evitar problemas en el futuro. Si es el mismo profesional el que lleva a cabo este trabajo detectará cualquier anomalía y la resolverá con mayor rapidez.
- Profesionales de todo tipo: en una comunidad pueden aparecer averías, emergencias o cualquier tipo de problema que deben resolver profesionales cualificados como pueden ser carpinteros, albañiles, cerrajeros, pintores, etc. Si habitualmente acuden los mismos a la finca conocerán mejor sus instalaciones y podrán ofrecer soluciones más rápidas y fiables.
Viviendas más seguras
Las instalaciones eléctricas, la calefacción, la climatización y los ascensores requieren una correcta instalación y mantenimiento con el fin de garantizar la seguridad de las personas que residen en la comunidad de vecinos. Ante las dudas que pueda generar la normativa vigente y las obligaciones reglamentarias, el departamento de Vivienda del Gobierno de Navarra tiene elaborada una guía con consejos necesarios para asegurar el buen funcionamiento de los equipos e instalaciones durante toda su vida útil y ayudar, de esta manera, a reducir las molestias e incomodidades y a prevenir posibles accidentes.
Esta útil herramienta, que puede descargarse en la web www.navarra.es/home_es/Temas/Vivienda/Ciudadanos/Rehabilitacion/Mantenimiento+de+la+vivienda/ recoge recomendaciones sobre el mantenimiento de instalaciones eléctricas, calefacción y aire acondicionado, combustibles gas y gasóleo y ascensores.
Por ejemplo, la guía expone la obligatoriedad de que toda instalación eléctrica esté certificada mediante un "boletín/certificado" emitido por una empresa registrada, el cuál debe conservarse y tenerlo a disposición de la empresa suministradora de electricidad cuando se contrate el suministro de electricidad. Así como que, para un mantenimiento seguro, el usuario no debe conectar demasiados receptores a los "ladrones" en una misma toma de corriente con el fin de no sobrecargarla o proteger los enchufes del alcance de los niños, entre otras recomendaciones.
También indica que nunca se debe modificar la instalación eléctrica o sus elementos de seguridad o puentear los dispositivos de protección. Además, informa que las instalaciones comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100kw deben someterse a una inspección periódica, realizada por un organismo de control (OCA) cada 10 años.
En cuanto a calefacción y climatización la guía expone que la instalación debe estar certificada por una empresa registrada y que la sustitución de calderas solo puede ser realizada por empresas instaladoras registradas. Asimismo, señala que entraña peligro mantener en funcionamiento simultáneo una caldera de gas (atmosférica) y una campana extractora, principalmente cuando ambos elementos comparten el mismo local y se usen al mismo tiempo. También, el documento explica que los aparatos deberán pasar una inspección periódica, que variará en función de la potencia térmica.
En el apartado de combustibles gas-gasóleo también se determina la frecuencia de la inspección periódica que deberá realizarse por una OCA y los consejos de seguridad para cada una de las instalaciones.
Por último, la guía recuerda que en caso de avería de un ascensor se debe guardar la calma si el usuario se encuentra encerrado en él y pulsar el botón de alarma hasta que llegue el servicio de asistencia. En el caso de estar fuera de la cabina, se debe avisar a la empresa de mantenimiento y tranquilizar a los atrapados. No obstante, aconseja la contratación de una empresa registrada como mantenedora y que exista al menos una persona en el edifico encargada del servicio ordinario. Finalmente, recuerda que los ascensores instalados en edificios de más de cuatro plantas o más de 20 viviendas deben realizar la inspección periódica por una OCA cada 4 años, mientras que las industrias y los locales de pública concurrencia, cada 2 años, y el resto de instalaciones, cada 6 años.
