La odisea de encontrar una hipoteca: estas son las claves para negociar el mejor préstamo

Para la mayoría de los mortales, comprar una vivienda es la mayor inversión de su vida, pero el verdadero reto, más allá de elegir la casa ideal, es dar con la mejor oferta de hipoteca, un préstamo que permite financiar la vivienda pero al que los compradores se atan varias décadas, en las que la elección de una u otra oferta puede acabar suponiendo una diferencia de varios miles de euros.

En teoría no deja de ser un mero trámite burocrático, la firma de un contrato por el que el banco te deja decenas de miles de euros que tú se los tienes que devolver a plazos y con un interés por los servicios prestados; pero en la práctica es un laberinto de números, bonificaciones, comisiones y seguros de los que conviene estar muy al tanto de la letra pequeña.

Antes de ir a negociar una hipoteca hay que tener en cuenta varios aspectos. El primero es que, por lo general, los bancos solo financian el 80% del valor de la vivienda sin IVA, lo que obliga al comprador a tener ahorrado el 20% restante, el 10% de IVA y algo más para cubrir los gastos de formalización (tasación, notaría, registro, etc.).

Después, es fundamental mostrar solvencia y estabilidad económica. Pedir una hipoteca sin al menos un contrato de trabajo indefinido y capacidad de ahorro ya despierta recelo en las entidades.

Además, cuanto mejor sea tu situación económica, menos riesgo entraña la operación para el banco y podrá ofrecer ofertas más atractivas, y viceversa. La mayoría de las entidades estiman que el dinero mensual que se destine a pagar la hipoteca no debería superar el 35% de los ingresos de quienes la piden.

El segundo punto a tener en cuenta es la modalidad del préstamo: a tipo fijo, a tipo variable o mixto. No hay una opción correcta, todas tienen sus pros y contras aunque en el momento actual, con los tipos relativamente bajos, la mayoría de compradores se decanta por las hipotecas fijas, ya que la cuota mensual no variará en ningún momento de la duración del préstamo.

Las hipotecas a tipo variable, históricamente, pueden salir más baratas si los tipos de interés acaban situándose por debajo de lo que marcan al firmar el préstamo, pero lo mismo puede ocurrir al revés, todo depende de las fluctuaciones del mercado.

La tercera opción que suelen ofrecer los bancos son las mixtas, que dan un respiro los primeros años (5-10 años) con intereses fijos bajos para después pasar a ser variable.

Las vinculaciones

Por otra parte, en el imaginario colectivo existe la falsa creencia de que el precio de una hipoteca es solo el dinero que te presta el banco más los intereses. Pero no es así.

Para entender la magnitud del viaje, hay que mirar más allá del TIN (Tipo de Interés Nominal), lo que se conoce como “los intereses”, y tener en cuenta la TAE (Tasa Anual Equivalente), que incluye los gastos asociados y las bonificaciones o vinculaciones que ofrecen los bancos para rebajar esos intereses iniciales.

Por ejemplificarlo: una entidad puede fijar unos intereses de salida para una hipoteca a tipo fijo del 3%, que puede reducirlo al 2% a través de vinculaciones.

Las más comunes son domiciliar una nómina, usar la tarjeta de crédito de la entidad y adquirir con ella el seguro de vida y el seguro de hogar, aunque también hay bancos que bonifican el tipo de interés con planes de pensiones e incluso con otros productos.

En este punto es clave ver si compensa asumir las vinculaciones para que se reduzca el tipo de interés, ya que a veces el descuento que te aplican en la hipoteca es menor que lo que te cuesta mantener esos seguros o productos, por lo que resulta crucial sacar la calculadora y echar cuentas.