Firmar un contrato de alquiler no es algo que se haga a la ligera, pero hay algunos aspectos sobre los que los consumidores no tienen mucho conocimiento y pueden cometer errores. La Asociación de Consumidores de Navarra Irache ha editado una guía para informar a los ciudadanos sobre las principales dudas sobre temas de alquiler de vivienda y facilitar estas gestiones, dado que en agosto y septiembre se firman un gran número de arrendamientos, buena parte de ellos a estudiantes.
La guía estará disponible en las oficinas que tiene Irache en Pamplona, Tudela, Estella y Tafalla, así como en las oficinas de atención al consumidor que gestiona en 73 municipios navarros.
Uno de los temas que más dudas crea es la firma de los contratos, ya que incluyen términos o condiciones poco conocidas y aspecto como la duración o su cancelación no quedan claras. Según explica la asociación, el alquiler durará “lo que pacten libremente las partes”. Pero si la duración pactada es menor a cinco años –o siete si el arrendador fuese una empresa–, el contrato se renovará automáticamente cada año hasta que se cumplan las cinco anualidades –o siete, si el arrendador es una empresa–, a no ser que el inquilino comunique su deseo de no prorrogar el contrato con treinta días de antelación.
Fin de contrato
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato (o de cualquiera de sus prórrogas), una vez transcurridos como mínimo los cinco primeros años, ninguna de las dos partes ha comunicado que quiere finalizar el contrato –el propietario debe hacerlo con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos– este se prorrogará anualmente hasta un máximo de tres años más, a no ser que el inquilino se oponga con un mes de antelación a la fecha de terminación de cada una de estas anualidades.
Al acabar las prórrogas del contrato que establece ley (ya sea la obligatoria, o la tácita), los inquilinos vulnerables podrán solicitar una prórroga extraordinaria de un año en las mismas condiciones, “prórroga que deberá ser aceptada obligatoriamente si el propietario de la vivienda es un gran tenedor”.
En el caso de los estudiantes se puede firmar un contrato de temporada por un tiempo menor y en el que se especifique que no es un arrendamiento para uso de vivienda habitual, el motivo del alquiler y su duración. En los arrendamientos para vivienda habitual el inquilino puede dejar el alquiler a partir del sexto mes, siempre que lo comunique con treinta días de antelación.
Fianza y pago de suministros
En los arrendamientos de vivienda habitual es obligatorio que el inquilino entregue, al menos, una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de la renta –en los de temporada es de dos mensualidades–. A partir de este mínimo, se puede acordar otra garantía adicional, que en el caso de los alquileres para vivienda habitual no podrá superar el importe de otras dos mensualidades. Como norma general, la fianza se debe devolver al final del arrendamiento.
Si no se pacta ninguna actualización, la renta será siempre la misma durante la duración del contrato. Si se pacta una actualización, la ley señala que esta no puede superar el IPC. “No obstante, en 2024 la actualización de las rentas de alquiler no podrá superar el 3% (salvo acuerdo entre inquilino y propietario que no sea gran tenedor)”, apunta Irache.
En cuanto a los suministros, la asociación recomienda cambiar la titularidad de los contratos de luz, gas o agua para que estén a nombre del inquilino y hacerlo constar en el contrato, “para que sea este el responsable de estar al corriente de pago, pueda negociar cualquier cuestión con las empresas o tenga que asumir cualquier posible consecuencia por incumplimientos”.
Los gastos de comunidad, como norma general, corresponden al propietario, aunque puede pactarse que los tenga que asumir el inquilino, siempre y cuando se llegue a un acuerdo entre ambas partes.
En otro orden de cosas, Irache aclara que los gastos de formalización del alquiler “no pueden cargarse o compartirse entre propietario e inquilino, una práctica muy habitual hasta ahora”. “La Ley de Vivienda estatal establece que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”, indica.
En cuanto a las reparaciones, el propietario debe realizar las obras necesarias “para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el inquilino sea responsable del deterioro causado”. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda corren a cargo del inquilino.
Finalmente, aclara que el inquilino no puede alquilar la vivienda a otra persona sin permiso del propietario. El contrato de arrendamiento no se puede ceder por el arrendatario, ya sea de forma completa o parcial, sin el consentimiento escrito del arrendador.
