Así afecta en Navarra a miles de inquilinos el decaimiento de la prórroga de alquileres

El panorama de la vivienda en la Comunidad Foral ha recibido un sobresalto este martes. El Congreso de los Diputados ha rechazado la convalidación del decreto ley que permitía la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler, una medida que el Gobierno central había impulsado para dar un respiro a los inquilinos ante la crisis habitacional. La votación, que se ha saldado con 177 votos en contra frente a 166 a favor, deja a miles de familias navarras en una situación de mayor vulnerabilidad jurídica y abre un periodo de gran incertidumbre tanto para propietarios como para arrendatarios.

El decreto, que ha estado vigente desde su publicación en el BOE el pasado mes de marzo, contemplaba la posibilidad de prorrogar por dos años adicionales (tres en zonas tensionadas) aquellos contratos que finalizaran entre el 21 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. Además, la norma establecía un tope del 2% para las actualizaciones anuales de renta, una barrera que ahora desaparece del marco legal extraordinario. 

La caída de la norma ha sido posible gracias a una mayoría parlamentaria conformada por el Partido Popular, Vox y Junts, a los que se ha sumado de forma significativa Unión del Pueblo Navarro (UPN). Por su parte, el PNV optó por la abstención, mientras que el resto del bloque de investidura, incluido EH Bildu, votó a favor de mantener la medida. 

Desde la política navarra, el rechazo de UPN se alinea con la tesis de que este tipo de intervenciones en el mercado generan "inseguridad jurídica" y retraen la oferta de vivienda, mientras que las fuerzas que sustentan el Gobierno de Navarra habían puesto en valor este mecanismo semanas atrás como un "escudo social necesario" para contener la emergencia habitacional en la autonomía.

¿Qué ocurre con quienes ya solicitaron la prórroga?

Esta es la pregunta que sobrevuela ahora en las inmobiliarias, entre los inquilinos y en los propietarios. El decaimiento del decreto plantea un escenario jurídico complejo:

Derechos consolidados: Según diversos expertos jurídicos, aquellas prórrogas que fueron solicitadas formalmente por el inquilino (vía burofax o carta certificada) mientras el decreto estuvo en vigor —es decir, entre finales de marzo y el día de hoy— deberían mantener su validez. Al haber nacido el derecho durante la vigencia de una norma plenamente operativa, su ejecución no debería verse anulada con efectos retroactivos.

En previsión de ello la Dirección General de Vivienda del Gobierno de Navarra envió a finales de marzo 10.000 cartas a otros tantos inquilinos e inquilinas de la Comunidad Foral para darles a conocer la entrada en vigor del Real Decreto Ley 8/2026. El Gobierno de Navarra recomendaba a los inquilinos e inquilinas afectados que acudan a la oficina de Correos más próxima a sus domicilios y envíen la solicitud a la persona propietaria de la vivienda por escrito, utilizando un medio que permita acreditar que la persona propietaria recibe la solicitud, como puede ser a través de un burofax.

No se sabe, asimismo, cuántos pudieron solicitarlo.

Esta posición, sin embargo, no es unánime. El hecho de que la prórroga se incluyera en un real decreto para paliar los efectos de la guerra de Irán añade cierta inseguridad jurídica. Como quiera que los efectos de las prórrogas van más allá del tiempo en que ha estado vigente la norma, si se producen reclamaciones judiciales habrá que espera que los tribunales se pronuncien.

¿Y en las Zonas de Mercado Tensionado? El precio en los 21 municipios de Zona de Mercado Tensionado en ningún caso puede subir ese 2%. Es decir, no se producirá esa prorroga (el propietario no tendrá obligación de renovar a ese inquilino) pero el propietario no puede subir el precio. Esta es la diferencia abismal con lo que va a pasar en otras comunidades, salvo aquellas que hayan regulado zonas de mercado tensionado.

Por ello, el Gobierno de Navarra confía en que la mayor parte de los contratos se renueve con normalidad.

Contratos que vencen mañana: Los inquilinos cuyos contratos finalicen a partir de este miércoles ya no podrán acogerse a esta extensión excepcional. A partir de ahora, la relación contractual volverá a regirse estrictamente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sin los beneficios temporales que otorgaba el decreto tumbado.

El límite del 2%:  Respecto a si es válido el ejercicio de la prórroga obligatoria que limita la subida al 2 % del alquiler mientras el real decreto ley estuviese en vigor, desde el despacho Ayuela Jiménez aseguran que la prórroga sí es válida, pero sin embargo tienen dudas de si lo es la limitación de la subida del 2 %. En primer lugar, porque el Código Civil exige que cualquier derecho se ejercite conforme a las normas de la buena fe y, en este caso, se trata de arrendatarios que se han acogido a una prórroga aprovechándose de una norma que previsiblemente iba a estar en vigor durante un corto periodo de tiempo si no se convalidaba.

Por lo tanto, los propietarios podrían acudir a los tribunales para que confirmen si el ejercicio de la prórroga obligatoria es conforme a la buena fe o no.

¿Un escenario de litigiosidad?

Además, desde el despacho han apuntado a que se prevé que el Tribunal Constitucional se pronuncie sobre si los efectos de esta norma se mantienen o se revocan, algo que consideran que genera una notable inseguridad jurídica tanto para los propietarios como para los arrendatarios.

Esto se sumaría a lo explicado en el BOE, ya que el responsable jurídico de Alquiler Seguro cree lógico que en la publicación donde se anuncie la no convalidación se aclaren los efectos reales, porque de lo contrario eso sí que abre la puerta a una oleada de litigios en ánimo de interpretaciones interesadas.De hecho, tras conocerse la derogación del decreto ley, la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) ha pedido al Gobierno que aclare, con urgencia y por escrito oficialmente, los efectos jurídicos que tendrá.