Las zonas tensionadas llegan a Navarra: qué cambia para los propietarios que tienen viviendas en alquiler

El mercado del alquiler en Navarra entra en una nueva etapa. La declaración de 21 municipios navarros como Zonas de Mercado Residencial Tensionado está generando dudas entre miles de propietarios que se preguntan cómo afectará esta nueva regulación a la hora de alquilar sus viviendas.

Pamplona, Burlada, Barañáin, Valle de Egüés, Zizur Mayor, Tudela o Estella son solo algunos de los municipios incluidos en la nueva normativa impulsada por el Gobierno de Navarra a través de la Orden Foral 157E/2025, una medida que estará vigente, en principio, hasta julio de 2028.

Ante este nuevo escenario, desde el sector inmobiliario insisten en lanzar un mensaje de calma, aunque advierten de que será necesario actuar con mayor cautela y revisar cada contrato con detalle para evitar errores legales o económicos.

¿Qué significa vivir en una zona tensionada?

La declaración de zona tensionada implica que la Administración considera que en determinados municipios existen dificultades reales para acceder a una vivienda debido al elevado precio del alquiler y a la escasez de oferta.

El objetivo de la medida es contener los precios y facilitar el acceso a la vivienda habitual. Sin embargo, esta regulación introduce limitaciones y obligaciones específicas para los propietarios que quieran alquilar sus inmuebles.

En Navarra, los municipios afectados son:

• Pamplona, Tudela, Burlada, Barañáin, Zizur Mayor, Estella-Lizarra, Berriozar, Villava, Huarte, Tafalla, entre otros municipios de la Comunidad Foral.

El precio del alquiler ya no será totalmente libre

Uno de los cambios más importantes afecta directamente a la fijación de la renta inicial.

Hasta ahora, propietario e inquilino podían pactar libremente el precio del alquiler. Sin embargo, en las zonas tensionadas esta libertad queda limitada en determinados casos.

Si la vivienda ha estado alquilada como residencia habitual durante los últimos cinco años, el nuevo contrato no podrá superar la renta anterior actualizada legalmente. Además, no podrán añadirse nuevos gastos al inquilino que no existieran previamente.

En otras palabras: muchos propietarios deberán tomar como referencia el último contrato firmado antes de establecer un nuevo precio.

Las reformas sí podrán justificar subidas

La normativa contempla algunas excepciones. Los propietarios podrán incrementar la renta hasta un 10% adicional si acreditan determinadas mejoras en la vivienda.

Entre ellas destacan:

• Obras de rehabilitación, Mejoras energéticas que reduzcan el consumo, Actuaciones de accesibilidad, Contratos de larga duración superiores a diez años.

Eso sí, los expertos recuerdan que estas subidas deberán justificarse documentalmente y no podrán aplicarse automáticamente.

Qué ocurre con las viviendas que llevan años vacías

La regulación también afecta a viviendas que no hayan estado alquiladas durante los últimos cinco años.

En estos casos, Navarra aplicará sistemas de índices de referencia para determinar el precio máximo del alquiler, incluso aunque no exista un contrato previo que sirva de comparación.

Por ello, antes de sacar una vivienda al mercado, será fundamental revisar si el inmueble se encuentra en una zona tensionada y cuál es el límite legal aplicable.

La actualización anual también cambia

Otro aspecto clave será la actualización de las rentas. Los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 podrán seguir actualizándose conforme al IPC, mientras que los posteriores deberán regirse por el nuevo IRAV, el índice creado específicamente para limitar las subidas del alquiler.

Además, la actualización solo podrá aplicarse si aparece expresamente recogida en el contrato y deberá notificarse correctamente al inquilino.

Especial vigilancia a los grandes propietarios

La figura del gran tenedor cobra especial relevancia con la nueva normativa.

En Navarra, se considerará gran tenedor no solo a quien tenga más de diez viviendas, sino también a quienes posean cinco o más inmuebles residenciales dentro de una misma zona tensionada.

Esto implica controles más estrictos y límites adicionales en el precio del alquiler, además de posibles obligaciones de información ante la Administración.