Navarra busca recuperar la vivienda como instrumento de política social y económica

pamplona - El Gobierno de Navarra ha dado pasos de calado en el año y medio de legislatura para recuperar la vivienda como instrumento público de política social y de desarrollo económico. A la nueva rebaja del módulo de VPO anunciada la pasada semana (un 4% este año y un 2,54% para el próximo), se sumará una disminución pactada con el sector empresarial de entre un 8% y un 14% de los precios del alquiler protegido (ámbito que se quiere potenciar como estratégico con otras medidas) desligado precisamente de esa referencia del modulo y una potenciación de la rehabilitación subvencionada (otra de las líneas claves de la ley que se aprobará hoy en el Parlamento) con el objetivo también de generar sólo ahí unos 1.300 empleos anuales y recuperar así el sector de la construcción como un motor económico de Navarra.

En los tres campos el mínimo común denominador es una mayor intervención pública para emancipar la vivienda protegida de la burbuja inmobiliaria que se creó y estalló con la crisis económica buscando facilitar el acceso a la vivienda a clases medias y bajas sacudidas por la recesión y a las generaciones de jóvenes.

compra venta

¿Mercado o política pública?

La vivienda protegida era en 2015 sólo un 12% más barata que los pisos libres

El diagnóstico ya lo habían hecho hace años tanto expertos como entidades del nivel de la Cámara de Comptos o el propio Ministerio de Fomento, que acaba de publicar una tablas de tasación de vivienda libre y de VPO entre 2005 y 2015: mientras que por efectos de la crisis la vivienda libre se desplomaba cayendo a niveles de 2001 el precio público del módulo de la VPO seguía subiendo (y en el mejor de los casos congelándose, salvo una bajada puntual) hasta el punto de casi neutralizar la supuesta ventaja en el mercado que tenía un ciudadano para adquirir una vivienda protegida, ajena además a las reducciones de salarios y variaciones del IPC. Es cierto que la calidad era equiparable y las subvenciones la hacían atrayente, pero esto no dejaba también de vaciar las arcas públicas de un modo indirecto. Si sirve un símil educativo, es como si el Gobierno estuviera priorizando las becas en vez de bajar las matrículas... Los datos y reflexiones varían según las fuentes (Gobierno , Fomento, empresas de tasación, INE...) y las referencias, pero la foto dinámica general es coincidente. La Cámara de Comptos concluyó en 2012 que “desde 2004, el módulo de la vivienda protegida se había ido incrementando un 34% alcanzando los 1.248 euros por metros cuadrado, muy por encima del IPC, mientras que paralelamente la vivienda libre en Navarra había bajado un 25% en los últimos 5 años”. Desde entonces ahora la perspectiva temporal se ha incrementado y la tendencia, confirmado. Aunque resulta complicado cotejar datos oficiales de Fomento y del Gobierno Foral con otras estadísticas de empresas privadas de tasaciones, estas dos líneas cruzadas (VPO y vivienda libre) han seguido su camino inverso comiéndose la lógica diferencia de precio que debiera haber entre la vivienda de promoción pública y la de mercado libre. Así, según el “precio real de venta”, sí en 2010 un piso de VPO era un 40% más barato que uno libre (sin tener en cuenta las subvenciones, en cualquier caso) en 2015 la diferencia se había recortado casi a la mitad ya que el metro cuadrado de una VPO era de 1.515 euros y el de un piso libre había caído hasta los 1.630. Tomando como indicador “precios de tasación”, la cuenta es parecida según Fomento: 1.308 euros el metro en el mercado libre frente a 1.167 de VPO.

Precisamente las tablas autonómicas del ministerio de Fomento de tasaciones permiten realizar una comparativa horizontal, es decir, con otras autonomías. El Observatorio Vasco de la Vivienda publicaba recientemente un informe que dejaban en buen lugar a la CAV en este sentido ya que pese a este fenómeno, la vivienda protegida en la autonomía vecina seguía costando la mitad que la libre. Navarra quedaba en un lugar intermedio aunque la diferencia entre VPO y piso libre era de un 12,5% ya que hay provincias como Jaén, Toledo, Cuenca o Ciudad Real en la que una vivienda libre cuesta menos de salida que una VPO.

Alquiler

¿A dónde iba el dinero público?

Pocas viviendas y caras pero subvencionadas mientras crecía la demanda social

La evolución en la última década y la fotografía encontrada por el gobierno del cambio a su llegada en 2015 sobre el alquiler no era muy diferente a la de la compraventa con el agravante de una escasa oferta pública frente al gran stock de vivienda nueva sin vender. Fruto del cruce de los efectos de la crisis (que provocó una bajada en los precios de alquileres libres) y de la inacción política, que favoreció la subida en el alquiler protegido o social (muy acuciada, de hasta un 80%, entre 2000 y 2009) o su estancamiento (entre 2012 y 2015, al referirse también el precio del módulo de la VPO de nuevo, se produjo aquí una doble paradoja. Por un lado, pese a que crecía la demanda social de alquiler (bajadas de sueldo, dificultad de lograr préstamos..) hasta el punto de que actualmente hay 4.547 personas inscritas en el censo de demandantes de VPO en alquiler (sería necesario también depurar la lista), no lo hacía la oferta publica: ni siquiera las 1.600 viviendas previstas ahora en tres años con la nueva política podrían satisfacer esas peticiones. El comportamiento del mercado libre no es distinto en cuanto a la demanda, pero sí respecto a los preciso: la vivienda en arrendamiento tiene hoy mucha más salida también en el mercado libre que la vivienda en propiedad. Según el INE, mientras que las transacciones de vivienda usada crecen un 25%, la nueva baja un 38%. Los precios han caído más que el precio del arrendamiento protegido.

El segundo efecto perverso de esta evolución en paralelo de la vivienda pública en alquiler con la burbuja inmobiliaria es que el dinero público se recalaba principalmente más en subvenciones dirigidas a ayudar a pagar esos altos alquileres a ciudadanos ante promotores y constructores que a sacar al mercado VPO de alquiler a precios asequibles o adecuados al nuevo contexto socioeconómico. Un acuerdo precisamente con la asociación de constructores y promotores de Navarra permitirá rebajas de entre el 8 y el 14% de estos precios, que además se desligan del módulo de la VPO. Al mismo tiempo, por diferentes vías (Nasuvinsa, ayudas a entidades locales, rehabilitaciones, bolsa de vivienda en alquiler...) el departamento de Derechos Sociales espera poder aumentar la oferta de este tipo de vivienda (acompañada también de subvenciones de entre un 25 y un 90% según la renta), para corregir desde la esfera pública esta disfunción y otra en relación a la cantidad de la oferta. Frente a esa carrera de producción de vivienda para la venta (aunque hoy hay demanda también un stock de 1.000 viviendas protegidas o libres tasadas sin vender), la evolución de la vivienda de alquiler ha sido mucho más escasa. Entre 1990 y el año 2015 se han promovido 3.402 viviendas en alquiler por promotores privados y 1.245 viviendas públicas en alquiler, es decir, en 25 años, menos de la mitad que un año de máxima construcción de vivienda para la compra. En los últimos 8 años sólo se habían promovido 231 viviendas públicas de alquiler: ahora se pretende sacar un total de 1.600 antes de final de legislatura.

La ‘montaña rusa de las promociones: 2.500 viviendas antes de la crisis; 10.000 en pleno ‘boom’ (2006) y 600 en 2013. Las cifras de promoción de vivienda fueron relativamente estables con alrededor de 2.500 viviendas por año hasta 1996. A partir de ahí se inició en 1997 un acusado incremento de las cifras anuales, con la excepción del año 2001, hasta llegar a las más de 10.000 viviendas por año que se promovieron en 2006 en Navarra. Sin embargo, con la crisis, desde 2007 se da un notable descenso de promociones de vivienda que finaliza en 2013 con una producción anual ligeramente superior a 600 viviendas. Entonces se produce un leve repunte de la promoción hasta llegar a las aproximadamente 1.400 viviendas año que se han promovido hasta finales de 2015.

Vivienda libre: se infla la ‘burbuja’ a principios de década para tener una caída libre desde 2010 y repuntar en 2016. La evolución de los precios de la vivienda libre en Navarra, según datos del INE y de la empresa Tasaciones y Consultoría SA, han tenido una evolución que se asemeja a un puerto de categoría especial del Tour: comenzaron a subir a principios de la década del 2000 hasta tocar cima en torno al 2007 (con subidas de entre el 8 y 15% respecto al 2001) para empezar a bajar a tumba abierta hasta 2015 (con una caída acumulada del 40%) y repuntar hasta estabilizarse en los niveles iniciales en 2015. En el encarecimiento del suelo por la especulación y las hipotecas basura se encuentra en la explicación de este fenómeno.

El módulo de VPO: sube con el mercado y no baja cuando llega la crisis inmobiliaria. El precio de las viviendas protegidas, referenciado a un módulo pactado con una complicada fórmula pero en el que cabía la intervención pública, siguió un recorrido similar a la vivienda libre con una continua subida desde 2002 hasta 2012 (hay una bajada puntual en 2010) hasta acumular un incremento del 76,5%, más de dos veces la subida del IPC o de la referencia estatal. Luego entra en una fase de estancamiento (con otra bajada en 2013) hasta que el nuevo Gobierno, retomando lo indicado en la Ley de Vivienda de 2014 y el acuerdo programático, cambia la fórmula de cálculo y aplica dos bajadas consecutivas para empezar a compensar otro desequilibrio: mientras el módulo de VPO había subido casi un 80% el precio del metro en mercado había caído un 40%, lo que neutralizaba el efecto social de la política de vivienda.