El próximo cambio normativo que impulsa el Gobierno de Navarra junto con los grupos parlamentarios que lo conforman busca, entre otras cosas, convertir la calificación de vivienda protegida en indefinida, con el objetivo de evitar que los inmuebles puedan venderse a precio libre con el paso del tiempo. Actualmente existen en Navarra más de 57.000 viviendas que en su momento han sido calificadas como protegidas (desde 1985), de las que menos de la mitad, únicamente 28.000, mantienen a día de hoy un precio regulado. Las 29.000 restantes han sido descalificadas y han pasado al mercado libre o bien mantienen la calificación, pero pueden venderse a precio libre.
"El objetivo que perseguimos con esta medida -que no tendrá carácter retroactivo- es que el parque de vivienda protegida crezca, porque se está haciendo un gran esfuerzo en este ámbito y la realidad es que cada año hay menos viviendas de este tipo que el anterior", explica Eneko Larrate, director de Vivienda del Gobierno de Navarra.
Y es que, entre enero de 2019 y enero de 2021, la cifra de vivienda protegida total ha aumentado, de 56.365 a 57.330, mientras que las viviendas que aún mantienen un precio regulado han descendido, de 30.119 a 28.167. Es decir, en ese periodo por cada nueva vivienda protegida se han descalificado aproximadamente tres. Un dato que adquiere mayor calado si se tiene en cuenta que, aproximadamente en el mismo lapso de tiempo, las personas inscritas en el censo de demandantes de vivienda en propiedad han pasado de 2.975 -en septiembre de 2019- a 4.550 en el mismo mes de 2021, momento en el que la oferta de vivienda protegida para compra se situaba en 76 inmuebles.
Muchas variaciones a lo largo del tiempo Con la regulación actual, en el caso de Viviendas de Precio Tasado (VPT) y Viviendas de Protección Oficial (VPO) en régimen de propiedad o de arrendamiento con opción a compra, el régimen de protección se prolonga durante 30 años desde su calificación definitiva. En el caso de VPO en régimen de arrendamiento, la calificación caduca a los 15 años.
No ha sido así siempre. En un principio únicamente tenían que pasar cinco años entre la calificación definitiva de una vivienda protegida y su descalificación, aunque el plazo fue ampliándose sucesivamente ante la evidencia de que mucha gente estaba utilizando este sistema para especular. En el 2000 se amplió a 12, tres años más tarde volvió a ampliarse a 20 y solo un año después el plazo ya se situaba en 30.
No se queda ahí. Hasta el año 2004 se permitía descalificar de forma anticipada una vivienda protegida y venderla a precio libre en tres supuestos: ruptura de la pareja, cambio de lugar de trabajo y necesidad de una vivienda mayor. A partir de ese año, las dos primeras opciones dejaron de existir y la tercera quedó condicionada.
Ninguno de los anteriores escenarios se ha mostrado efectivo a la luz de la actual situación, en la que, a pesar de que desde la Administración se continúa promocionando más y más vivienda protegida, el número de inmuebles con precio regulado disminuye año a año, algo que el actual gobierno pretende evitar. "La calificación indefinida no da respuesta a la necesidad inmediata, pero sí es una solución a medio y largo plazo", sostiene Larrate.
Más de 11 millones y medio en subvenciones en 2020
La vivienda protegida goza de una normativa específica tanto para su uso -obligación de destinar la vivienda a residencia habitual y permanente- como para su venta o alquiler -obligación de comunicar las transmisiones que se realicen y obligación de respetar un precio máximo determinado por el Gobierno-.
Por otro lado, la Administración subvenciona la primera adquisición de este tipo de viviendas, también la promoción privada de vivienda protegida en alquiler, lo que supone un gasto importante para el erario público. Sin ir más lejos, durante el año 2020 se pagaron 11.508.194 euros en subvenciones de este tipo -más de 9 millones a la promoción de vivienda en alquiler y casi 2 millones y medio a personas que compraron una vivienda protegida-. La cifra de viviendas cuya adquisición fue subvencionada fue de 175, lo que arroja una media de casi 14.000 euros por vivienda.
En el caso de que el propietario de uno de estos inmuebles decida vender mientras esté vigente la calificación, además de tener que ceñirse al precio máximo fijado, debe devolver las ayudas que haya percibido. Algo que no sucede una vez la vivienda se descalifica, por lo que la calificación indefinida -algo únicamente presente en Euskadi hasta ahora- también persigue impedir que se haga negocio con este tipo de viviendas, adquiridas en parte con dinero público.
Precios cercanos a los del mercado libre
El precio máximo por metro cuadrado útil de las VPO nuevas -la primera transacción durante el primer año desde su calificación definitiva- es a día de hoy de 1.645,88 euros, de 1.899,09 euros para las VPT. Teniendo en cuenta que la superficie máxima de las VPO es de 90 metros cuadrados, su precio máximo -sumando el 10% de IVA- es de 162.941 euros, mientras que el de las VPT, cuya superficie no puede superar los 120 metros cuadrados, es de 250.679 euros, precios que según la zona no varían demasiado de los del mercado libre. La superficie máxima aumenta en el caso de las familias numerosas, hasta los 120 metros cuadrados en VPO y los 140 en VPT, por lo que el precio máximo también lo haría en esos casos. El precio máximo por metro cuadrado disminuye, no obstante, en el caso de comprar una vivienda usada.
El departamento de Vivienda espera poder presentar la proposición, que también recoge medidas contra la vivienda vacía o el Índice de Sostenibilidad de Alquiler, a lo largo de este mes de octubre y podría ser aprobada a comienzos de 2022.
Bloque de viviendas protegidas promovidas por Vinsa en el barrio de Buztintxuri. ARCHIVO
Las cifras
29.166. Viviendas a precio libre. A 1 enero de 2021, la cifra de viviendas protegidas descalificadas o que todavía mantenían el régimen de protección pero que podían venderse a precio libre era de 29.166, más de la mitad del total de viviendas protegidas. Desglosándolo por tipo de vivienda, más del 60% de las VPO pueden venderse a día de hoy en el mercado libre, mientras que en el caso de las VPT el porcentaje casi llega al 30%.
11.508.194. Subvenciones en 2020. Durante el año 2020 se concedieron ayudas por más de 11 millones y medio de euros. Esta cifra comprende únicamente las ayudas a las promotoras privadas por la promoción de pisos en alquiler y a los particulares por la compra de vivienda protegida nueva. Las ayudas a los arrendatarios de VPO superaron los 12 millones de euros.
14.000 euros por vivienda. Durante el año 2020 se subvencionó la adquisición de 175 viviendas protegidas. Se destinaron a este tipo de ayudas más de 2 millones y medio de euros, lo que supone que por cada vivienda se pagaron cerca de 14.000 euros del erario público.
4.550 personas en el censo. A septiembre de 2021, el número de personas inscritas en el censo de demandantes de vivienda protegida en régimen de propiedad era 4.550. En ese mismo momento, la cifra de viviendas en oferta para compraventa era de 76 inmuebles.
2.920 viviendas en dos años. Entre el 1 de enero de 2019 y el 1 de enero de 2021 pasaron al mercado libre 2.920 viviendas protegidas, más del triple de los 965 inmuebles que se añadieron a la cifra total de vivienda en régimen de protección.
La clave
Plazos. El departamento de Vivienda espera tener preparada la proposición en la que se recogerá la calificación indefinida a lo largo de este mes de octubre y para comienzos de 2022 podría estar aprobada.
Otras medidas. Otra de las medidas que prepara el Gobierno es el Índice de Sostenibilidad de Alquileres, que establecerá un precio máximo asequible según la zona y las características de las viviendas.
