Reformar para ganar: así funciona el ‘house flipping’, la moda inmobiliaria del momento

En el contexto actual del mercado inmobiliario, comprar una viviendase ha convertido en un lujo al alcance de unos pocos. La subida de precios, la inflación y la escasez de obra nueva han impulsado nuevas fórmulas de inversión, entre ellas el house flipping, una tendencia al alza que permite obtener una rentabilidad a través de la rehabilitación de viviendas.

El house flipping, también conocido como flipping inmobiliario, consiste en comprar una vivienda antigua o en mal estado a un precio reducido,reformarla para revalorizarla y venderla después por un precio mayor. El objetivo es ganar un dinero en un periodo de tiempo relativamente corto, aprovechando el potencial del inmueble y la elevada demanda de viviendas reformadas listas para entrar a vivir.

Cómo funciona el 'house flipping'

La clave del éxito de esta estrategia está en saber comprar bien. Normalmente son viviendas de segunda mano que necesitan reformas integrales, pero cuya estructura está en buen estado. En este tipo de inmuebles, es más fácil subir el precio de compra, ya que quien busca una vivienda para vivir no quiere asumir obras largas, costosas o complejas. Prefiere encontrarse el trabajo hecho.

En España, el house flipping se concentra especialmente en grandes ciudades, así como en zonas en expansión o bien comunicadas con otros núcleos más grandes. La ubicación o la cercanía a determinados servicios, así como la luminosidad o la distribución de la vivienda, son factores decisivos para garantizar una venta rápida tras la reforma.

Ventajas del 'house flipping'

El house flipping es una práctica que ofrece múltiples beneficios, entreellos su alta rentabilidad, ya que con un correcto análisis previo, se puede ganar una interesante cantidad de dinero en poco tiempo. También cabe destacar que se trata de un ciclo de inversión corto; frente al alquiler, en este caso el capital se recupera antes.

Sus beneficios también tienen una vertiente social puesto que permite una regeneración urbana, es decir, se recuperan viviendas obsoletas y se devuelven al mercado en condiciones óptimas. Además, es una práctica sostenible, ya que reformar genera menos residuos que construir desde cero y permite mejorar la eficiencia energética.

Riesgos e inconvenientes

Como toda inversión, el house flipping tampoco está exento de riesgos. Los más habituales son los costes imprevistos que se pueden derivar de vicios ocultos de la vivienda, problemas estructurales o retrasos en las licencias. A esto hay que sumar las fluctuaciones del mercado inmobiliario, que pueden reducir el margen de beneficio esperado si la venta se retrasa.

Además, hay que considerar la carga fiscal (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, la plusvalía municipal y el IRPF) y una burocracia que puede ralentizar los procesos. Si la actividad se convierte en una práctica habitual, Hacienda puede considerarla una actividad económica y aplicarle una tributación más elevada.

Cómo invertir en 'house flipping'

Para maximizar las probabilidades de éxito es fundamental seguir una estrategia clara:

1- Estudiar el mercado. Analizar precios, demanda, perfil del comprador y normativa urbanística.

2- Buscar oportunidades reales. Inmuebles con un alto potencial de revalorización.

3- Hacer números realistas. Calcular los gastos de compra, reforma e impuestos y el margen de beneficio esperado.

4- Controlar el tiempo. Cuanto más se alargue la obra o la venta, menor será la rentabilidad.

5- Reservar un colchón. Destinar entre un 10% y un 15% del presupuesto a imprevistos.

6- Contar con ayuda profesional. Arquitectos, interioristas, agentes inmobiliarios y asesores legales reducen los riesgos.

Si deseas lanzarte a hacer house flipping, lo más recomendable es que empieces por proyectos pequeños y que cuentes con ahorros propios para llevarlos a cabo. Si tienes que recurrir a una hipoteca, la cosa se complica, ya que para reforma solo suelen financiar entre el 50% y el 60% del valor tasado y exigen un proyecto detallado. Otra opción son los préstamos personales o los inversores privados, pero en ambos casos se encarece la operación.

Ya lo ves, el flipping inmobiliario es una estrategia cada vez más consolidada, pero requiere de una buena planificación, conocimiento del mercado y mucha prudencia para que termine siendo una inversión rentable.