La pandemia arrastra a la baja la rentabilidad de la vivienda de alquiler

El 20% de los pequeños propietarios a los que vencía el contrato de arrendamiento este año pone a la venta sus casas

21.11.2021 | 00:22
Viviendas en Zizur Mayor (Navarra), CCAA con mayor rentabilidad del alquiler de vivienda nueva. Foto: Javier Bergasa

madrid – Las turbulencias del mercado de la vivienda derivadas de la pandemia han arrastrado a la baja la rentabilidad del alquiler en España y han disparado la morosidad de los inquilinos, lo que unido al ruido de la futura ley de vivienda dibuja un panorama incierto para el aumento de la oferta.

Esta incertidumbre es la que ha empujado al 20% de los pequeños propietarios a los que vencía este año el contrato de arrendamiento a poner a la venta sus casas, cuando antes de la pandemia ese porcentaje no superaba el 2%, según datos de la Agencia Negociadora del Alquiler.

Aunque algunos operadores hablan de fase de estabilización, la rentabilidad del alquiler ha caído un 30% desde 2018 para quedar en el 4,5% en la vivienda nueva y el 6% en la de segunda mano (la que concentra la gran mayoría de la oferta). Y la tendencia es descendente en todo el territorio nacional.

El informe Rentabilidad del Alquiler 2021, elaborado por Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario (Instai), explica que el hecho de que los precios del arrendamiento no hayan subido a la par que los de compra está produciendo una contracción de la rentabilidad generalizada, aunque más acusada en la vivienda nueva (hasta cinco años de antigüedad).

Según este informe, los dos mayores mercados residenciales, Madrid y Barcelona, presentan una evolución dispar: desde 2018 en la capital española se ha reducido la rentabilidad del alquiler de vivienda nueva un 33% y en la catalana el 14%.

FALTA DE SINCRONIZACIÓN La desincronización del alza de los precios de la vivienda y de su alquiler es la razón de esa disparidad, ya que la rentabilidad se calcula dividiendo el importe bruto del alquiler (la renta mensual multiplicada por doce meses) entre el precio de la vivienda. Esto es lo que explica que en muchas ocasiones alquileres altos se correspondan con una baja rentabilidad y viceversa. "En un contexto de fuertes subidas del precio de la vivienda, es comprensible que los precios del alquiler, que en los años previos se han incrementado más rápido que los de venta, tiendan a desacelerarse, impulsando la compresión de sus rentabilidades", explica Gumersindo Ruiz, consultor principal del Instai.

Según este experto, cabe pensar que, al menos en el corto plazo, los precios de compra sigan subiendo y la rentabilidad del alquiler vaya reduciéndose. "Con todo, y para la vivienda nueva, hablamos de unas rentabilidades del alquiler de en torno al 4%, una cifra por encima de las habituales en muchos productos financieros", apunta.

Cantabria (5,8%), Navarra (5,8%) y Catalunya (5,7%) encabezan la clasificación de la rentabilidad del alquiler de vivienda nueva, mientras que Canarias (4,3%), Castilla y León (4,3%), Madrid (4,2%), Aragón (3,9%) y Baleares (2,2%) lo cierran.

En el caso de la vivienda usada, Murcia (7,5%), Comunidad Valenciana (7,1%) y Castilla y León (7%) tienen los alquileres más rentables, a diferencia de Canarias (5%), Madrid (4,8%) y Baleares (4,2%), que tienen los más bajos.

MOROSIDAD AL ALZA Entretanto la covid provocó que los impagos en los alquileres creciesen un 66,2% en 2020 y alcanzasen cotas de morosidad mayores que en los años más duros de la crisis financiera (2009-2012), cuando los casos se incrementaron un 55,5%.

El decimotercer estudio del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) sobre Morosidad en Arrendamientos urbanos en España, que se ha presentado esta semana, indica que los inquilinos dejaron a deber de media el año pasado 6.373 euros a sus arrendadores. Madrid (8.974 euros), Baleares (8.718 euros) y la CAV (7.269 euros) son las comunidades donde las deudas de los arrendatarios fueron mayores.

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