La lista de espera de alquiler protegido supera las 3.000 peticiones con una oferta insuficiente

pamplona. El alquiler se ha convertido en una opción más atractiva en tiempos de crisis. Los hay que no quieren entramparse en una hipoteca disuadidos por un mercado confuso, mientras que otros recurren a él obligados por la precariedad laboral cuando no al rescate como náufragos de un piso embargado. El problema es que la oferta de vivienda protegida es mínima, y la libre -aunque han bajado los precios y haya un cheque estatal de 210 euros para los jóvenes durante cuatro años- sigue siendo inaccesible. Una demanda que ha ido creciendo a lo largo de este año y que, según los seis expertos en la materia consultados, va a ir en aumento como resultado de la recesión económica.

la alternativa

¿Es el alquiler atractivo?

Un adjudicatario de una vivienda tipo con garaje y trastero para una persona con unos ingresos de unos 13.000 euros y con una subvención media del 40% pagaría a Vinsa como renta mensual unos 300 euros, entorno a 400 euros con gastos incluidos. Los ingresos mínimos para acceder al alquiler social son de 3.000 euros y los máximos de 1,7 veces el IPREM (14.000 euros y 19.000 con un hijo a cargo) para optar a ayudas, sin ellas hasta 4,5 veces el IPREM (26.000 euros). Esa misma vivienda sin ayudas puede rondar entre los 570 euros.

Para Gilberto Padrón, director de la Fundación ADSIS, el alquiler es una de las opciones más válidas y estables para lograr la plena incorporación social de determinados colectivos porque los gastos son "soportables". Potenciar este régimen de forma decidida exigiría ofrecer una mayor "seguridad jurídica en la tenencia de la vivienda" de manera que al finalizar el plazo legal de un contrato de alquiler - normalmente cinco años-, un inquilino que haya mantenido una relación normal con el propietario, no tenga que estar a merced de éste último y las condiciones que establezca para poder renovar el contrato de alquiler, y verse abocado a terminar en la calle", comparten desde Cáritas y ADSIS.

Desde Adania (junto con Cogremasa son las dos empresas que construyen en alquiler), su gerente Iñigo Izpurua apunta que la promoción de viviendas de alquiler no siempre cuentan con el apoyo de la administración pública (ayudas) y de los bancos (financiación) lo que dificulta desde hace un tiempo la viabilidad del trabajo empresarial. Como ejemplo, resalta que en este momento solo CAN y Caja Rural están dando crédito al sector. En defensa del alquiler, destaca que la compra de una vivienda nos "ata, nos hace menos libres, resta movilidad geográfica y, además, deshace parejas...".

Luis Martínez Oroquieta, responsable de Cogremasa, comparte que es la opción más idónea en el proceso de emancipación de un joven. En los años cincuenta hemos pasado de ocupar un 50% del mercado al 10-12% en el caso de la población navarra. Quienes optan al alquiler, disfrutan de mayor liquidez y más calidad de vida...". El alquiler con opción de compra, para cuando llegan los momentos de mayor estabilidad, sería la fórmula ideal. Las hipotecas tienen otro lado perverso y es su dependencia del mercado (interés). Miguel Arnedo, vicepresidente del Consejo de la Juventud, subraya que el alquiler protegido debe tener un impulso mayor que el que ahora tiene por parte de las distintas Administraciones. "Se debe apostar por el alquiler protegido si realmente se quiere apostar por la emancipación juvenil", señala.

bancos

Financiación y embargos

Sara Gómez, que trabaja en el ámbito de la vivienda en Cáritas, cree un avance la posibilidad que ofreció Vinsa de depositar el dinero en efectivo en concepto de aval para entrar en una vivienda de alquiler protegido, pero "hay muchas personas que no tiene ahorrados esos 1.600 euros y, de hecho, la demanda de avales en Cáritas ha sido terrible en este último año". Desde el programa de alquiler de Vinsa, Marilu Beguiristáin reconoce a su vez que el 35% de los adjudicatarios están utilizando la nueva medida. Iñigo Izpurua matiza que la normativa estatal ha pretendido "pasar el mochuelo" al promotor porque antes se exigía hasta once meses de aval lo que era un "filtro" para garantizar que los inquilinos fueran mínimamente solventes. Ahora se exigen tres mensualidades (ley foral de medidas urgentes). Para Miguel Arnedo, es la propia Administración quien debiera avalar a los inquilinos, ya que la vivienda es un bien de "primera necesidad". Según Cáritas, en los últimos dos años ha habido un boom de adjudicatarios de viviendas que arrastran impagos. Personas que han perdido el trabajo de la noche a la mañana y a las que se exige la declaración de la renta del último año para calcular las ayudas, en lugar de mirar los seis últimos meses, por ejemplo, y que tiene que esperar a que le vuelvan a revisar la renta. "Y nos encontramos con gente que antes podía pagar 500 euros con una subvención del 25%, y ahora solo podría asumir una renta con el 50% o 75% de alquiler", expone.

minorías

Convivencia y conflictos

En ADSIS un 50% de inquilinos son personas inmigrantes, en Adania un 20% y en Cogremasa más de un 40%. La principal diferencia, según Aizpurua, es que "los que viven aquí tienen un apoyo familiar y social". "Pero también hay muchos impagos de nacionales", reconoce Sara, que añade que otra cosa son los embargos, que afectan principalmente a inmigrantes que compraron su vivienda en 2007 con unas condiciones en los préstamos "draconianas".

Vinsa destaca el trabajo de seguimiento que se hace con algunas familias con problemas a través de entidades sociales, y admite que con algunas familias hay contactos casi semanales. Gilberto reconoce que pequeños problemas que no se paran a tiempo son "bolas que engordan". Luis también opina que hay situaciones por parte de familias desestructuradas o de sustratos de pobreza que conllevan formas de vida culturalmente "diferentes". Iñigo entiende que muchos problemas de convivencia no vienen originados por minorías étnicas o inmigración sino por la "pobreza". Gilberto agrega que muchos conflictos tienen su origen en problemas de salud mental que no se controlan porque no se hace un acompañamiento.

la oferta

2.000 entre pública y privada

Vinsa cuenta con 1.300 viviendas bajo su flota, 834 en propiedad y 400 de la bolsa de alquiler. La iniciativa privada, representada por Adania y Cogremasa, dispone de 600 y 320 respectivamente. Las constructoras añaden que el proceso de maduración de una vivienda social son dos años y medio "entre que compras el suelo, haces el proyecto y construyes". "Vinsa debería tener un parque de viviendas importante", defiende Martínez Oroquieta, porque además dispone del Banco Foral de Suelo a coste "cero" (parcelas para alquiler público) lo que llevaría acarreado "un montón de viviendas en el mercado de alquiler". Desde Vinsa se señala que la previsión para este año es poner en mercado 150 viviendas protegidas en alquiler. En la última campaña de diciembre del año pasado se apuntaron 2.800 demandantes para 51 viviendas de Vinsa, aunque también entraron "nuestras viviendas usadas porque hay una rotación continua de propietarios no las pueden pagar, así como pisos que llegan a través de la bolsa de alquiler".

La mayoría de los demandantes son parejas jóvenes entre 30 y 35 años, y que piden viviendas de dos dormitorios. Lo triste, según Izpurua, es que una persona tenga que alquilar en solitario 90 metros cuadrados. Con estos datos, faltan al menos 2.769 viviendas y "creemos que se puede y se debe aumentar el parque de vivienda en alquiler protegido", agrega Arnedo.

la demanda

Cambiante y en aumento

El término solicitantes no es el mismo que el de demandantes. Vinsa reconoce que para poder adjudicar una vivienda ahora tienen que realizar unas cuatro o cinco llamadas. "La lista es larga pero luego la necesidad no siempre es tan real, sobre todo cuando salimos de Pamplona...", reitera. En Vinsa reciben sobre todo unidades familiares con cuatro o cinco miembros y, por otro lado, hay un público de gente joven que pide la renta básica de emancipación, y que están ocupando la vivienda entre dos o tres personas. Esta ayuda es incompatible con la del Gobierno foral. Hay 6.000 jóvenes que han optado por esa vía (ayuda durante 4 años), con edades entre 22 y 30 años, y supone "un empuje para que la gente salga de casa". A partir de marzo estará en marcha el nuevo censo único de solicitantes lo que dará muchas "pistas", según Vinsa, sobre la situación real del mercado.

Iñigo admite que tienen un 100% de ocupación y lista de espera de unas 500 personas. "Es evidente que demanda hay", mientras que Luis habla de un mercado muy "opaco": Ahora se está produciendo un trasvase de gente que ocupaba una vivienda libre y, al bajarle los ingresos, puede acceder al alquiler de una VPO. Gilberto resalta que cuando una pareja joven o una familia joven tener que pagar 800 o 1.200 euros de hipoteca, "que no le deja vivir, lo normal es que se plantee el alquiler". Hay jóvenes que no pueden mantener la vivienda que compraron por la hipoteca y han vuelto a casa de sus padres mientras alquilan la propia, confirma Luis.

Una condición para acceder a una VPO de alquiler es no haber sido propietario en los últimos cinco años. Hay excepciones en la ley, como no haber obtenido por la transmisión una cantidad que ahora por ley es de 9.000 euros. "De hecho muchos adjudicatarios proceden de embargos por no haber podido pagar su vivienda", resalta Marilu Beguiristáin. Iñigo añade los casos de viviendas que vuelven a los bancos bajo la fórmula de "dación en pago". Sara asegura que en la mayoría de desahucios los propietarios se quedan con unas "deudas terribles" de hasta el 50% del valor de la vivienda, que hoy vale mucho menos que la hipoteca que firmaron. Gilberto añade que se tiene más temor a la oferta privada de alquiler que a la pública ante la posible renovación o no del contrato a los cinco años. Para Miguel Arnedo, la demanda de alquiler puede ser mayor que de compra porque "los jóvenes hoy atravesamos grandes dificultades para encontrar un empleo o éste es eventual".

precios

El umbral de los 400 euros

Según Iñigo, con 400 euros de renta "tienes colas", con 600 empiezan los problemas. Bajar el precio de la renta como ha hecho el Gobierno vasco no es una medida acertada (por decreto a e 300 euros), según los empresarios, ya que si no llevan aparejada ayudas no se invertirá en esta modalidad, comentan desde Adania. A juicio de Arnedo, nadie debería de tener que pagar más del 30% de sus ingresos a la vivienda. Esto quiere decir que 400 o 500 euros para alguien puede ser una cantidad nimia, pero si hablamos de un sueldo que no llega a los mil euros estamos hablando de que "la mitad del salario, algo que no se debería dar nunca".