pamplona. La reserva de suelo que compró el Gobierno foral es, a día de hoy, un gran trigal que se cosecha cada año pero que a partir del 2013 va a costar 260.000 euros de contribución urbana a las arcas forales, que ya han desembolsado más de un millón en proyectos (concurso y PSIS). Hay que remontarse doce años atrás. Corría el año 2000 cuando un grupo de 20 firmas constructoras y promotoras fichaban los campos de cereal de Guenduláin, junto a la Autovía del Camino, para levantar una nueva ciudad del tamaño de Ávila, la mayor proyectada en las últimas décadas, y con la expectativa de poder desarrollarla a corto-medio plazo. Cansados los constructores de los locos precios del suelo -que gravaban los latifundistas en la primera corona de la Comarca de Pamplona- se topaban esta vez con un único propietario, los cuatro herederos del Conde de Guenduláin -el título lo ostenta hoy Joaquín Ignacio Londáiz y Mencos-, al que pagar y, apenas un viejo castillo y los restos de la antigua iglesia que derribar. Guenduláin no estaba recogido en ningún planeamiento urbanístico, fue de hecho uno de los emplazamientos que barajó el Gobierno foral para emplazar la nueva cárcel, si bien lo descartó en 2001. Eran los tiempos del furor del ladrillo y finalmente 43 firmas se pusieron de acuerdo para constituir la sociedad Desarrollo Sostenible. La filial de la ACP (Asociación de Constructores y Promotores de Navarra) efectuó la compra de los más de tres millones de metros cuadrados el 20 de octubre de 2005.
Las tres cajas navarras (la CAN mayoritariamente) avalarían la operación financiando alrededor de 130 millones de euros (112 millones más IVA y gastos) para la adquisición de unos terrenos puramente rústicos y con préstamos personales sin garantía hipotecaría. Pagaron a 36 euros el metro cuadrado más IVA.
Los tiempos se solapan. La dirección del departamento foral de Vivienda, con el convergente José Andrés Burguete a la cabeza, impulsaba poco después un concurso público de suelo para contar con una reserva de terrenos que sirviese de colchón a las necesidades de VPO. El concurso se abrió en julio del 2005 y se fijó un precio máximo de 30 euros el metro cuadrado, lo que se justificaba en el valor que tuvo que pagar el Ejecutivo foral en anteriores expropiaciones por justiprecio. A escasos metros, en la Autovía del Camino se expropiaba a entre 3 y 6 euros el metro cuadrado. El concurso se resolvió en febrero de 2006 y el Gobierno incorporó a sus dominios 3,4 millones de metros cuadrados entre las seis ofertas adjudicatarias, la mayor de ellas Guenduláin. Se trataba de 300 hectáreas en Cizur y 21,67 en la de Galar (oferta de la empresa Lakora SL). Las escrituras de traspaso de la titularidad entre Desarrollo Sostenible y el Ejecutivo se firmaban el 1 de junio de 2007. Comptos cuestionaría dos años más tarde una forma de planificar sin estudios de "necesidades y demanda real de viviendas".
Lo cierto es que el Ejecutivo se hizo con los terrenos a través de la fórmula recogida en el propio pliego y ofrecida por Desarrollo Sostenible de pago en especies (derechos edificatorios). Es decir, que los promotores construirían el grueso de las viviendas (80% de usos residenciales) y la mitad de los usos industriales y terciarios. El 20% de los derechos residenciales se los quedaba el Gobierno foral. Ofertaban además un 75% de vivienda protegida (finalmente 19.000 viviendas en el borrador del PSIS con torres de hasta 15 alturas). En un plazo de tres años el Gobierno se comprometía a diseñar las líneas estructurantes del plan, de lo contrario la empresa privada podría recuperar íntegramente su suelo sin indemnización alguna. Los aprovechamientos -invisibles- se materializarían y medirían cuando el suelo fuera recalificado. El Ejecutivo encargó en enero de 2007 el concurso de ideas para ordenar la zona. Por entonces, el estudio de viabilidad arrojaba un beneficio limpio en la operación de 252 millones de euros. El primer proyecto, además de ampliar el ámbito hasta 4,1 millones de m2 (se expropian 600.000 más), contemplaba la conversión de la autovía en vía urbana. El PSIS, recurrido por Cizur y Galar ante los tribunales, fue encargado finalmente a un equipo diferente con una nueva solución, cubriendo la Autovía a lo largo de 500 metros con un falso túnel.
psis El anteproyecto diseñaba la construcción de una macrociudad (del tamaño de Ávila a 16 kilómetros de Pamplona) no contemplada en ningún documento estratégico de ordenación regional, comarcal o local. La redacción del proyecto coincidió con el cambio de Gobierno y los primeros pinchazos de la burbuja. Para entonces ya se habían planeado más de 87.000 pisos en diferentes sectores de la Comarca, incluyendo Guenduláin y Etxabakoitz. Coincidiendo con el nuevo gobierno, el consejero Carlos Esparza apuesta por agilizar el plan de Donapea en Cordovilla, más próximo a Pamplona (4.100 viviendas), a través de un PSIS y sin acuerdo con Galar. Entre tanto, Egüés lanzaba un nuevo plan (la bomba) donde dibuja hasta 30.000 viviendas sobre suelos ya comprados por promotores.
el "rescate" La demanda de vivienda quedó paralizada a partir de finales de 2007 y no era interesante para los promotores ni una urgencia para el Gobierno. De hecho, la crisis obligó al Gobierno foral en el 2009 a impulsar un plan de medidas de choque para reactivar el mercado de vivienda. En medio de ese debate, la dirección del PSN defendió el "rescate" de los derechos edificatorios previo pago de unos 90 millones a los promotores ante los problemas financieros que arrastraban y apelando a los puestos de trabajo, a lo que se opusieron rotundamente todos los grupos de la oposición. También en marzo del 2009 la iniciativa www.comerosvuestrainversión.blogspot.com recababa más de 600 firmas críticas contra el posible pago a una operación "especulativa". La consejera de Vivienda Amelia Salanueva (UPN) descartaba a finales del 2009 el pago metálico del suelo a los accionistas dando por zanjada la polémica. El 20 de diciembre de 2010 se aprobó el PSIS que fue refrendado en junio, poco antes de las elecciones. El último capítulo del culebrón lo protagonizó recientemente el nuevo titular de Vivienda, Luis Zarraluqui, al detallar en su programa de vivienda que Guenduláin es un proyecto a largo plazo y "poco acertado", que les cuesta seis millones de intereses a los promotores, pero que se hará la reparcelación para asignar los solares y número de viviendas que corresponden a cada propietario.
