La nueva Ley de Vivienda estatal tendrá un relativo impacto en Navarra, que en junio aprobó su propia Ley Foral en esta materia y que convierte en más asequible el acceso a la vivienda y mejora en la mayoría de condiciones a lo anunciado por el Gobierno de Sánchez, regulará los precios del mercado de alquiler de la vivienda libre. Dicha regulación pasa por ser de competencia básica estatal y por ello en la Comunidad Foral será bien recibida esta normativa, puesto que era uno de los aspectos que más necesarios se hacían para el control del mercado.
El desarrollo de dichos topes y limitaciones en los precios, solo en la vivienda libre (Navarra ya tiene su legislación propia en cuanto al alquiler de vivienda pública y protegida), servirá por un lado para que las actualizaciones anuales del alquiler sean contenidas (porque se va a eliminar el IPC como referencia) y se pretende regular a través de un índice que no sufra tantas oscilaciones y, por tanto, sea más controlado. Además, para evitar los excesos en la renovación de los alquileres (hecho que se produciría cada siete años), el acuerdo alcanzado entre el Gobierno de Sánchez con ERC y Bildu apunta a que, para evitar aumentos descontrolados en los precios del alquiler, durante el 2023 se aplicará el límite del 2%. Es el mismo que está actualmente en vigor. En 2024 será del 3%. A partir de entonces, en 2025, se creará un nuevo índice que se pretende que sea más estable e inferior a la evolución del IPC y que tope los aumentos de la renta por la renovación anual. Por tanto, la referencia dejará de ser el IPC tanto para las actualizaciones como para las renovaciones del alquiler.
El resto de medidas estrella de la Ley de Sánchez no afectan a Navarra, como tampoco lo hace la declaración de zona tensionada de vivienda en una comunidad autónoma. Por ejemplo, en la Comunidad Foral, solo algunas zonas de la Comarca de Pamplona presentarían una catalogación de zona tensionada. El plan estatal de vivienda y el alcance de esta nueva ley se limita a 15 comunidades, puesto que Navarra y la CAV son las únicas que tienen competencias exclusivas y autonomía fiscal.
No obstante, si bien Navarra no podía regular una competencia estatal y debía esperar a que lo hiciera el Estado, la Ley Foral de 2022 sí introdujo en la ley dos herramientas muy importantes para poder aplicar este control de precios sin necesidad de cambiar la ley: el ya citado Índice de Sostenibilidad de Alquileres (ISA), lo que permitirá aplicar desgravaciones fiscales a las rentas que se ajusten a este índice o gravámenes para rentas que lo desborden, y la creación del Registro de Contratos de Arrendamiento, para poder tener una información veraz sobre el mapa de las rentas y sus renovaciones y poder intervenir.
La importancia del registro
Con estas herramientas que ahora se están reglamentando para buscar el cauce legal oportuno, la Comunidad Foral se dotaría de la mejor perspectiva posible para abordar el grave problema del encarecimiento del alquiler. Si de algo carece Navarra, y el resto de autonomías, es precisamente de la radiografía que muestre el número, porcentaje y zonas dónde se destinan pisos o viviendas libres al alquiler entre particulares. Solo a partir de obtener dicho número, se podría precisamente llevar a cabo los siguientes escenarios que se demandan en las legislaciones propuestas. De todas formas, la regulación estatal que acaba de desenrocar Sánchez busca principalmente poner coto a los excesos de precios inmobiliarios de Levante y las principales ciudades del Estado, como Madrid. Resulta bienvenida la ley estatal de vivienda cuando se trata de la primera normativa que desde 1978 contribuye a regular la política de vivienda y limitar en cierta manera la especulación inmobiliaria.
En cierta manera, la ley estatal comparte grandes similitudes con la filosofía que trasladó Navarra con la Ley de Vivienda que aprobó en junio de 2022. Si acaso, la Comunidad Foral fue notablemente más ambiciosa en ciertos planteamientos, también porque en los últimos años ya se había encargado de reforzar este ámbito con legislaciones previas aprobadas recientemente. Navarra sacó adelante una legislación que considera la vivienda como un derecho y no como un negocio y un bien de inversión, una norma que fomenta la vivienda protegida y apuesta por el alquiler asequible, busca del fortalecimiento del parque público de vivienda, la movilización de viviendas vacía y el impulso a la rehabilitación. Todo ello no hubiera sido posible sin la aprobación de las tres sucesivas leyes forales de vivienda que han fomentado y regulado todas estas políticas citadas, como fueron la ley foral de diciembre de 2016 (fomento del alquiler y la rehabilitación), la ley foral de diciembre de 2018 (derecho subjetivo a la vivienda) y la pasada ley foral de junio de 2022.
Las políticas públicas en materia de vivienda que se introdujeron desde 2015 con el cambio de gobierno que lideró Uxue Barkos ya consideró fundamental el control del mercado. En los últimos ocho años se han activado más de 7.300 viviendas de alquiler asequible por distintas vías (promociones públicas de vivienda, viviendas promovidas en edificios públicos rehabilitados, rehabilitación rural, viviendas vacías adscritas a la Bolsa de Alquiler, ayudas de los programas Emanzipa y David, etc.) frente a las 769 que se activaron en 2007-2015.
