La nueva Ley de Vivienda en Navarra: control del precio del alquiler y protección indefinida para compraventa y alquiler

La norma recoge el Registro de Contratos e índices de referencia para los alquileres del mercado libre

18.01.2022 | 00:30
José María Aierdi, junto a Arantza Biurrun (PSN), Ana Ansa (Geroa Bai) y Mikel Buil (Podemos).

Pamplona – Los tres grupos parlamentarios que conforman el Gobierno de Navarra, PSN, Geroa Bai y Podemos, junto al vicepresidente segundo y consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, José María Aierdi, presentaron ayer en el Parlamento la proposición de modificación de la Ley Foral de Vivienda, una de las principales iniciativas legislativas de la presente legislatura, que incorpora distintos aspectos novedosos con el objetivo principal de aumentar el parque de vivienda protegida y asequible en Navarra, sobre todo en el ámbito del alquiler, y otros como fomentar la rehabilitación de inmuebles y edificios mediante el aumento de ayudas.

Para ello, uno de los puntos principales de la proposición es la calificación indefinida de la vivienda protegida, con el objetivo de "preservar los esfuerzos públicos que se vienen realizando en su promoción", así como para "evitar que la vivienda protegida se pueda convertir en objeto de especulación", en palabras del consejero Aierdi. Es algo que a todas luces estaba sucediendo, teniendo en cuenta que, durante las últimas tres décadas, un total de 29.000 viviendas protegidas, más de la mitad de las edificadas durante ese periodo, se han podido vender a precio de mercado libre una vez transcurrido el período de calificación.

De esta manera, una vivienda protegida no perderá nunca la calificación tanto la de compraventa y de alquiler (antes era 30 años para compraventa y 15 para alquiler), toda la VPO y VPT será indefinida en su calificación protegidos. En el caso de que se desee vender, deberá hacerse con un precio máximo tasado para vivienda protegida. Solo en el caso de que los promotores cambien la vivienda libre al alquiler protegido, algo que ahora no se produce, el plazo de calificación será de 21 años.

La única excepción a esta norma son las viviendas en régimen de alquiler sin opción a compra edificadas sobre parcelas destinadas a vivienda libre, algo que a día de hoy no existe pero que la proposición permite. En este caso, y para incentivar que las promotoras utilicen esta fórmula, el régimen de protección tendrá una duración mínima de 15 años.

Control del precio de alquiler Por otro lado, en la ley se define la figura del Índice de Sostenibilidad de Alquileres (ISA) y se crea el Registro de Contratos de Arrendamientos de Navarra, que se incluirá dentro del Registro General de Viviendas de Navarra. Ambos llegan con la finalidad de "disponer de un diagnóstico real sobre los precios de arrendamiento y de instrumentos útiles para poder definir zonas especialmente tensionadas en el mercado del alquiler y adoptar posibles medidas para su regulación", según recoge la propia proposición de ley.

Dichas medidas, que todavía no han sido concretadas y que serán fundamentalmente de ámbito fiscal, podrán pasar tanto por aplicar bonificaciones a aquellos arrendadores que se ajusten al ISA como por penalizar a aquellos que lo sobrepasen.

En cualquier caso, se aplicarán en las llamadas zonas de mercado residencial tensionado, una calificación que las comunidades deberán solicitar al Gobierno central y deberá ser definida en la ley de vivienda que este prepara, una norma que está "en absoluta sintonía" con la presentada ayer por los grupos que conforman el Ejecutivo foral.

En el caso de Navarra, el Gobierno espera que al menos la Comarca de Pamplona y Tudela puedan tener dicha consideración.

En cuanto al Registro de Contratos de Alquiler, que tendrá que estar operativo en los 9 meses posteriores a la entrada en vigor de la ley, deberán inscribirse todos los contratos de arrendamiento de viviendas ubicadas en la Comunidad Foral y en él deberán constar, entre otras cosas, los plazos de los contratos de alquiler y las rentas pactadas.

Esta será la herramienta de la que la Administración se valdrá para comprobar qué alquileres se ajustan al ISA y cuáles no.

Otros Puntos clave

Protección frente al desahucio. Con la nueva norma, antes de un proceso de ejecución hipotecaria o de desahucio, el arrendador, siempre que se trate de una entidad bancaria o inmobiliaria, deberá ofrecer al arrendatario una opción de alquiler bonificado, siempre que este no disponga de una alternativa propia de vivienda y cumpla los requisitos para ser considerado en situación de vulnerabilidad social.

Expropiación de uso. La proposición también reduce de dos a un año el periodo de desocupación entre las condiciones para que las viviendas deshabitadas propiedad de entidades financieras y otras personas jurídicas puedan incorporarse al registro de vivienda desocupada. Pasado ese año, podría iniciarse un proceso de expropiación de uso, que implica que el inmueble pasaría a la bolsa de alquiler público, aunque la entidad propietaria mantendría la titularidad de la vivienda y, por lo tanto, obtendría las rentas de dicho alquiler.

Coexistencia de vivienda libre y protegida. Por otro lado, también se establece que la promoción de vivienda protegida destinada al alquiler podrá desarrollarse en suelo destinado a vivienda libre. De igual manera, la nueva norma permite la coexistencia de vivienda libre y protegida en los mismos portales, algo que busca favorecer que la vivienda pueda ser un instrumento de cohesión social.


El Gobierno espera un "trámite ágil"


PSN, Geroa Bai y Podemos presentaron ayer mismo el texto de la proposición en el Registro para iniciar el trámite parlamentario y el proceso de diálogo y debate con todos los grupos políticos. El vicepresidente explicó que también se han mantenido contactos con EH Bildu –que en principio vería con buenos ojos la proposición– e Izquierda-Ezkerra. Desde el Departamento de Vivienda esperan "un trámite rápido y ágil" y que "pueda estar aprobada en el menor tiempo posible".

El consejero Aierdi explicó que la nueva norma " se marca los objetivos de incrementar la promoción de vivienda protegida, aumentar la oferta de vivienda de alquiler a precios asequibles y, en definitiva, ahondar en el giro a las políticas de vivienda que venimos trabajando estos últimos años para proteger el derecho subjetivo a la vivienda como un derecho ciudadano básico".

En ese mismo sentido, la parlamentaria del PSN Arantza Biurrun afirmó que "la vivienda no puede ser un articulo de lujo y esta ley es una oportunidad para trabajar problemas endémicos del mercado inmobiliario, que ha dejado fuera de vivienda asequible", por ejemplo, a "jóvenes que no pueden independizarse, a familias que quieren vivir en sus pueblos y no pueden acceder a vivienda protegida, o a familias que tienen que compartir vivienda con otras familias porque no pueden acceder a una vivienda".

Por su parte, la parlamentaria de Geroa Bai Ana Ansa apuntó que "esta ley supone la concreción de unas líneas ya marcadas en la anterior legislatura y supone varios pasos para enmarcar la vivienda como derecho y no como negocio". "Busca dotar al Gobierno de instrumentos suficientes para que la política de vivienda pueda convertirse y se convierta en una herramienta al servicio de la igualdad", destacó.

El portavoz de Podemos, Mikel Buil, aseguró que "esta ley prepara las herramientas para poder adoptar la filosofía que plantea la ley estatal sobre cómo practicar la contención de alquileres y estamos esperando a que se defina en esta ley qué se considera una zona tensionada". "Avanzamos bastante para llegar a la penalización de alquileres abusivos", explicó Buil.
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