El censo de solicitantes de vivienda pública no deja de engordar en Navarra. Y en verano de 2023 se ha aproximado a los 14.000, su máximo histórico, tras crecer más de un 46% en los dos últimos años. La ausencia de vivienda nueva a precio asequible –las cifras de construcción en los últimos años han quedado muy por debajo de lo necesario–, ayuda a entender este incremento de la demanda no satisfecha, que termina por desviarse hacia la vivienda usada y a inflar los precios.
En total, el número de demandantes ha pasado de 9.476 en junio de 2021 a 13.844 en junio de 2023, último mes del que el Departamento de Vivienda del Gobierno de Navarra ha publicado datos. Un incremento que, además, se reproduce tanto entre quienes quieren comprar vivienda (de 4.568 a 6.498) como entre quienes desean o solo pueden alquilarla: de 4.908 a 7.346.
Los números hablan solos y muestran que tanto los poderes públicos como el sector promotor y constructor siguen sin ofrecer una respuesta satisfactoria a miles de personas, jóvenes y no tan jóvenes, que desean disponer de una vivienda propia. La apuesta por el alquiler protegido, que tiene todo el sentido a la vista del interés que genera esta fórmula -la demanda crece más de un 70%-y del continuo incremento de los precios en el mercado libre, no está resultando suficiente para equilibrar un mercado donde los pisos en alquiler “vuelan”.
Más interés por la vivienda usada
Cuando a finales de 2011 se paralizó la construcción de vivienda nueva, menos del 50% del mercado de compraventas correspondía a pisos viejos. Dos años antes, al final del boom, por cada tres pisos nuevos se vendían dos usados. Pero la crisis, el hundimiento de muchas constructoras y la sequía del crédito dejaron tiritando la nueva promoción.
El resultado era visible ya en 2015: por cada tres pisos viejos solo se vendía uno nuevo, una proporción que se amplió hasta el 4 a uno en 2019. En estos momentos, la venta de pisos usados duplica la de los nuevos, otra muestra de la escasez de vivienda nueva. y del atractivo inversor de la vivienda.
“Falta producto”, se quejan las inmobiliarias en relación a la escasez tanto de pisos en alquiler como de vivienda a precio asequible. De hecho, la vivienda usada supone el 70% de las ventas de viviendas totales, frente al 40% de los años del boom. Y las cifras de construcción de viviendas no permiten suponer que esta escasez de vaya a revertir a corto o medio plazo.
Nastat ha actualizado esta semana los datos de viviendas iniciadas y terminadas. Una serie que permite repasar 30 años del sector en Navarra y que arroja una cifra de 446 viviendas protegidas iniciadas en los siete primeros meses del año, un periodo en el que se terminaron apenas 204. Son cifras que se encuentran en el rango alto de la última década, un periodo con años de muy baja actividad y que, además, ha concluido con un fuerte incremento de los precios de los materiales.
Este incremento en los costes golpeó a la promoción de vivienda pública justo cuando comenzaba a despegar tras años bajo mínimos. Sin en 2013 o 2014, el descenso del precio de la vivienda libre había dejado casi sin sentido la VPO o VPT, el incremento de los costes a partir de 2021 frenó la actividad de las constructoras, que exigieron un incremento del precio del módulo para hacer rentables sus promociones. Firmado a finales de 2022, esta subida, cercana al 10%, parece estar surtiendo efecto y la actividad se ha recuperado. Las 446 viviendas protegidas iniciadas entre enero y julio de 2023 triplican las que arrancaron en el mismo periodo del año anterior.
La apuesta por el alquiler protegido desde 2015 se ha encontrado asimismo con resistencias. Ni es de especial agrado para el sector constructor ni lo es para la banca, que prefiere la rentabilidad inmediata que le proporciona una hipoteca. De hecho, una de las promociones de alquiler protegido, en Entremutilvas, ha contado con la financiación de la Fundación Caja Navarra, que cuenta con un patrimonio de más de 200 millones de euros de control público. El escaso desarrollo de esta fórmula –el parque público de vivienda en España es uno de los más bajos de Europa- ha contribuido asimismo a una cierta estigmatización: en buena medida solo acceden a ella las rentas más bajas.
Los constructores apuntan asimismo a otros factores que dificultan la construcción de vivienda a precio asequible. La falta de suelo –materia prima que supone más de una cuarta parte del precio de la vivienda– es una de ellas, especialmente en la Comarca de Pamplona. Y el bajo desarrollo de procesos constructivos industrializados, otro. El resultado es que, en cinco años se ha iniciado la construcción de unas 10.000 viviendas, las que se ponían en marcha en un solo ejercicio en pleno boom en 2006.
