Disponer de rentas procedentes del alquiler de viviendas, tierras o locales que completen los salarios y las pensiones es hoy algo más común que hace una década. Lo dicen los datos de Hacienda, que únicamente recogen la información de aquellas propiedades declaradas. En 2021, según esta misma fuente, 56.571 personas, un 20% más que hace una década, percibieron algo más de 165 millones de euros en rentas.
La evolución, sin resultar espectacular, sí permite extraer una lectura clara. Años de tipos de interés muy bajos o negativos (la receta aplicada para salir de la crisis de 2008-2013) han logrado elevar a máximos el apetito inversor en el ladrillo, que se busca ahora contener con los últimos cambios legales.
De este modo, durante la última década, pequeños y medianos ahorradores han optado por sacar dinero del banco en busca de un activo relativamente seguro y que ofrezca mayor rentabilidad que las alternativas financieras tradicionales, desde los depósitos extinguidos durante años y ahora en recuperación, o los fondos más conservadores. La banca española sigue siendo, a día de hoy, la que menos remunera por los depósitos. Y en muchos casos rechaza asimismo facilitar el acceso de los pequeños ahorradores a la adquisición de deuda pública de forma directa. Políticas comerciales combinadas que, unidas a la propia cultura del ahorrador español desde los años 60, estarían favoreciendo que una parte de la liquidez se traslade hacia el ladrillo con ánimo puramente inversor.
El terreno está abonado además de diferentes modos y la tendencia de fondo surgida de la crisis de 2008 –un número creciente de personas no tiene capacidad de ahorro para adquirir una vivienda por lo que se ve obligada a vivir de alquiler– sigue vigente. De hecho, el porcentaje de hogares que reside en una vivienda en propiedad ha pasado en Navarra de casi el 87% al 78,6%, mientras que el número de hogares que vive en alquileres a precios de mercado ha pasado del 9% al 14%. Una transformación que también se aprecia, en el conjunto de España (la propiedad baja del 80% al 75% y el alquiler sube del 10% al 15%) y que retrata a Navarra como un territorio donde la clase media resiste algo mejor, pero sin escapar a un cierto deterioro, y donde los indicadores de pobreza y exclusión también mejoran a la media pero no sirven para ocultar el aumento de las desigualdades.
En estos momentos y según los datos de la Encuesta de Condiciones de Vida y la muestra continua de hogares del INE, en torno a 42.200 hogares de Navarra viven en régimen de alquiler. Son unos 11.000 más que hace solo una década, lo que explicaría la mayor presión del mercado del alquiler, que no deja de encarecerse desde 2013.
El incremento en los precios de los alquileres ha ayudado asimismo a mejorar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Los datos de abril de 2023 de Idealista sitúan el precio medio del alquiler en Pamplona en 10,20 euros el metro cuadrado, lo que supone un alza del 5,9% respecto al mismo mes del año pasado. En el último año, los sueldos regulados por convenio han crecido en torno a un 4%. Según la misma fuente, el precio medio del metro cuadrado en Pamplona ha pasado de 7,2 euros el metro en abril de 2013 a superar los 10,2 euros el mes pasado. Una subida superior al 40% que se traduce en que la mensualidad por vivir en un piso de unos 70 metros ha pasado de estar en 500 euros mensuales a superar los 700 o 710 euros mensuales en la actividad. Solo en la pandemia se estabilizó algo.
Trasvase de rentas: pobres pagando a ricos
El modo en que se vive (propiedad o alquiler) es otra de sus aristas. Y, según la Encuesta de Condiciones de Vida, la propiedad se estaría concentrando en menos manos, favoreciendo un trasvase de capital, bonificado además vía IRPF, entre quienes viven exclusivamente de su trabajo sin propiedades a su nombre (sobre todo menores de 40 años y personas de origen inmigrante) hacia personas de mayor edad que poseen propiedades capaces de generar rentas.
Pero también hacia fondos propiedad del capitalismo financiero que exploran continuamente nuevas vías de extracción de rentas inmobiliarias. A todo ello, y en una ciudad relativamente pequeña como Pamplona, cabe sumarse el impacto significativo de miles de estudiantes que optan por vivir de alquiler, por lo que el trasvase de rentas tendría un signo diferente: clases altas del resto de España o de países de América Latina pagando alquileres a la clase media pamplonesa.
Este reparto de la propiedad presenta en todo casos serias diferencias según territorios. Catalunya, Baleares y Canarias concentran el mayor porcentaje de personas que vive en régimen de alquiler y donde apenas un 70%, un 63,1 y un 62,3%% de los hogares disfruta de una vivienda en propiedad. Este régimen es, sin embargo, mayoritario en la Comunidad Autónoma Vasca (83,3%) y en La Rioja (84%). Porcentajes significativos en un país donde la riqueza de las familias se ha concentrado tradicionalmente en la vivienda.
La información de Hacienda muestra asimismo la existencia de un grupo reducido de personas (apenas el 1% de la población de Navarra) que tiene en las rentas inmobiliarias el componente principal de sus ingresos. Este grupo, que podría ser considerado el de los rentistas, también ha crecido de forma significativa en la última década, en torno a un 20%, desde los 4.840 declarantes de 2011 a los 6.358 de 2019 o los 5.790 de 2021, último año del que existen datos.
Son los salarios: quienes más ganan compran
Hacienda Foral de Navarra no ofrece datos públicos desagregados que permitan conocer cuántos pequeños propietarios de viviendas declaran en Navarra ingresos por una, dos, tres, cuatro o hasta diez viviendas, el límite para no ser considerado ya un gran tenedor. Ni tampoco permite conocer los niveles de renta de aquellas familias que viven en alquiler o en propiedad.
Los datos a nivel estatal, q ue suelen guardar mucha relación con los de Navarra, sí aclaran varias cuestiones. En 2008, el 25% de quienes tenían entre 30 y 44 años vivía en régimen de alquiler; hoy este porcentaje hasta el 42%, un crecimiento que solo se explica por la menor renta disponible de los jóvenes y su mayor precariedad. Junto a ello, un 82% de los hogares de rentas superiores con rentas superiores al 60% de la renta media vive en un piso o casa en propiedad, frente a una media del 75%. Es decir, el que tiene el dinero compra su propia casa.
El incremento en los precios del alquiler y las medidas aprobadas en las últimas semanas para moderarlos han protagonizado el debate político y económico de las últimas semanas. Una baterías de iniciativas (desde el registro oficial de los contratos a la elaboración de un índice de sostenibilidad pasando por la posibilidad de tomar precios en aquellas zonas más tensionadas) que difícilmente lograrán una rebaja significativa en los precios si no aumenta la oferta.
“El problema principal es de oferta, hace falta más vivienda a precio asequible para alquilar”, explica Miguel Elizari, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de Inmo 31, quien destaca la labor hecha por el Gobierno de Navarra en este sentido desde 2015. Pero advierte de que la formación de un parque público de vivienda en alquiler es una política “que requiere años”. “Son políticas a 20 años”, dice.
"Desde la crisis de 2008 ha crecido el número de personas que no puede pagar la entrada de una vivienda o cuyo salario no le permite pagar una hipoteca. Eso desvía demanda hacia el alquiler"
Elizari detecta una cierta contención en los precios en el último año, si bien admite de que las subidas de los últimos cinco o siete años “han sido importantes”. El mercado ya no ofrece pisos, dice, a 500 o 600 euros. Y medidas como el plan Emanzipa, que ofrece ayudas a menores de 32 años para rentas que no pasen de los 675 euros mensuales , habría contribuido a elevar los alquileres mínimos precisamente hasta esa cantidad. “Quizá se hayan moderado algo los que son más altos”. “El problema principal –dice– es que desde la crisis de 2008 ha crecido el número de personas, sobre todo jóvenes, que no puede ahorrar lo suficiente para solicitar un préstamo o cuyos salarios le impiden solicitar una hipoteca. Esa demanda que antes era de compra, se ha trasladado al alquiler”.
El anuncio de Sánchez, que permitirá al ICO avalar hasta un 20% de los préstamos destinados al alquiler, está encaminado precisamente a devolver una parte de la demanda a la compra de vivienda, con los riesgos que ello supone, y es solo una de las medidas planteadas en los últimos días. El registro puesto en marcha en Navarra no debería tener mayores efectos, según Elizari, más allá de que obliga a proporcionar muchos más datos al Gobierno de Navarra.
Más riesgos entraña la modificación de la Ley estatal de Arrendamientos Urbanos, que a juicio de Elizari va a dilatar los procesos de desahucio. “La consecuencia es que personas de rentas bajas o a las que se perciba con riesgo de impago van a ser expulsadas del mercado de alquiler. Los propietarios no van a querer alquilarles”.
