Los expertos descartan una burbuja en el sector inmobiliario a corto plazo

El sector inmobiliario vive un momento de euforia. En mayo se cerraron 61.054 operaciones de compraventa en todo el Estado, un 39,7% más que en el mismo mes del año pasado, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Es el mejor dato en un mes de mayo desde 2007 y el undécimo incremento mensual consecutivo. La vivienda nueva creció un 42,1%, mientras que la usada —que representa cerca del 80% del total— subió un 39%. En lo que va de 2025, las transacciones acumulan una subida del 20,1%.

La Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI) asegura que 2025 va camino de igualar los máximos históricos registrados en pleno boom inmobiliario. “Las condiciones son buenas porque el tipo de interés es bueno. Las ventas este año creo que van a estar por encima de las del año anterior”, apunta Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de FADEI, quien recuerda que las ayudas en algunas comunidades están facilitando la compra de vivienda, especialmente entre los jóvenes. “Lo que hay que potenciar por parte de todos los gobiernos es que la gente, desde jóvenes, entienda que comprar es bueno para ellos, porque al final no deja de ser un ahorro para cualquier ciudadano”.

El ritmo actual en la compra de viviendas ha hecho saltar las alarmas: ¿podría repetirse una burbuja como la de 2008? Para los expertos, no. “La situación actual no tiene nada que ver con la de 2007-2008”, asegura Ricard Garriga, CEO de Trioteca, una de las principales plataformas de asesoramiento hipotecario. “En 2006 se firmaban más de 5.300 hipotecas al día. En 2013, tras estallar la burbuja, apenas 792. Ahora estamos en 1.918. Lejos de los excesos de entonces y también del mínimo. Así que no, no hay burbuja”.

Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario y CEO de ACV Gestión Inmobiliaria, coincide: “En 2008 se construyeron 900.000 viviendas. Ahora estamos en torno a 600.000. Entonces había hipotecas del 120% y promotores que no ponían un euro. Hoy, un promotor tiene que adelantar el 30% del coste y no puede empezar la obra sin tener buena parte vendida. Al comprador solo se le financia el 80%. Aquellas atrocidades ya no existen. Lo que hay ahora es una demanda muy fuerte y una oferta muy baja”.

El volumen de hipotecas también refleja ese dinamismo. En mayo se concedieron más de 42.000 préstamos, frente a las 27.435 del mismo mes de 2024, lo que supone un aumento del 54%. Un dato que, en palabras de Garriga, “es un titular indiscutible”, aunque matiza: “Ese dato es solo de mayo. Si se analizan los cinco primeros meses, el incremento es del 23,7%. Es alto, pero no tan alarmante como ese 54%”.

Trioteca prevé que 2025 se cierre con más de 525.000 hipotecas firmadas, unas 100.000 más que en 2024. “Es una cifra espectacular. Y viendo la tendencia, es probable que el ritmo aumente, sobre todo después del verano, si el BCE baja los tipos”, añade.

Causas del crecimiento

Garriga identifica varios factores detrás de este fenómeno. La principal, dice, es la fuga del mercado del alquiler. “En algunas comunidades, las leyes del alquiler se han aplicado mal. Eso ha reducido la oferta y ha empujado a muchas familias a la compra”.

También influye la política bancaria: “Cada vez hay hipotecas más accesibles y económicas. Hay una guerra hipotecaria muy fuerte entre bancos. Muchas familias compran porque así, al menos, el piso será suyo y sabrán durante 30 años cuánto pagan”.

Unsain va un paso más allá y habla de una tormenta perfecta, resultado de múltiples factores que se retroalimentan. “La primera es que tenemos unos tipos de interés muy bajos y con tendencia a seguir bajando. La segunda es que los precios del alquiler están completamente disparados. Esto provoca que las cuotas hipotecarias sean más baratas que pagar un alquiler. Además, los datos macroeconómicos son buenos: hay empleo, crece el PIB y hay confianza”.

A eso se suma un factor emocional de peso: la inseguridad creciente entre los inquilinos. “La gente que vive de alquiler tiene miedo a que cuando se termine su contrato, les echen o les suban el precio de forma desorbitada. Y eso genera una inseguridad enorme. Si además las cuotas hipotecarias son más bajas que esos alquileres, es lógico que la gente se lance a comprar”.

Euskal Herria crece a menor ritmo

La tendencia alcista también es clara aunque con menor intensidad que la media estatal. La compraventa de viviendas creció un 25,1% en la Comunidad Autónoma Vasca y un 24,8% en Nafarroa durante mayo. Entre enero y mayo, el incremento acumulado alcanza el 12,2% en la CAV y el 17,4 % en Nafarroa, lo que refleja un mercado en expansión pero menos voraz que el estatal.

En la CAV, Bizkaia lidera el volumen de operaciones, seguida por Gipuzkoa y Álava. La mayoría de las viviendas vendidas son usadas, aunque la obra nueva también muestra crecimiento. En Nafarroa, aunque los datos son algo más modestos, la evolución es igualmente positiva y suma ya once meses de crecimiento consecutivo.

La falta de oferta empieza a tensionar los precios de forma clara. Según el portal inmobiliario Idealista, el stock disponible en el Estado cayó un 20% en el segundo trimestre del año, con descensos aún mayores en las capitales vascas: Bilbao (-33%), Vitoria (-36%) y Donostia (-21%). En Nafarroa, la oferta también se ha reducido de forma considerable.

La explicación reside, en parte, en la falta de políticas activas para fomentar la construcción y la puesta en el mercado de nuevas promociones. Pero eso puede estar cambiando. “Es cierto que al principio del año la oferta no aumentaba porque los pisos eran los mismos”, señala Garriga, “pero ahora vemos que muchos propietarios están sacando al mercado viviendas que antes tenían en alquiler. La demanda ha aumentado y la oferta, poco a poco, también empieza a crecer. Eso es una buena noticia”.

Por otro lado, la firma de hipotecas en Euskadi retomó la senda ascendente en mayo y subió un 35,7%.Tras el estancamiento del pasado abril, en el que no registró variación alguna (0,0%) sobre el mismo mes de 2024, en mayo se firmaron 2.251 operaciones sobre viviendas, con un capital total prestado de 338,8 millones de euros.

Precios disparados

Aun así, el desequilibrio sigue siendo evidente y tiene consecuencias inmediatas. Según Sociedad de Tasación, el precio medio de la vivienda nueva en el Estado ha alcanzado los 3.151 euros por metro cuadrado, un récord histórico, con un aumento interanual del 8,7%. Tinsa eleva esa cifra. Según su último informe, el precio medio de la vivienda nueva y usada creció un 10,6% en junio.

Pero el comportamiento no es homogéneo en todo el territorio. “En ciudades como Barcelona, donde la regulación del alquiler ha sido más estricta, cada día hay más pisos a la venta y los precios han dejado de subir como antes”, explica Garriga. “En cambio, en Madrid o Euskadi los precios no paran de aumentar. La situación es compleja y dependerá mucho de cómo evolucione el mercado en los próximos meses”.

“No se ha construido mucho en los últimos años. Y los costes de construcción se han disparado, tanto en materiales como en mano de obra. Por tanto, tenemos unos tipos de interés bajos, alquileres carísimos, escasa oferta de pisos y una demanda altísima. El resultado es claro: los precios suben”, insiste Unsain.

Y lo seguirán haciendo, a su juicio, aunque todo tiene un límite: “Llegará un punto en que serán inasumibles para muchas personas. Pero hoy por hoy la demanda es muy alta. Además, hay bastante gente con capacidad económica para comprar un piso”.

Un sector rentable

Pese al encarecimiento, el sector sigue siendo rentable. Según Fotocasa, la rentabilidad media de la vivienda en el Estado se mantiene en el 6,5%, el mismo nivel que en 2023 y 2024. En cambio, en Euskadi cae ocho décimas y se sitúa en el 5,7%. Por ciudades, Bilbao alcanza el 5,2%, Gasteiz el 4,8% y Donostia apenas un 3,3%.

A pesar de que el sector esté en auge, hay muchas personas no pueden acceder a una vivienda. ¿Por dónde pasan las soluciones? Unsain lo tiene claro: “Urge agilizar los trámites, liberar suelo y simplificar procesos. Hay promotores que están dos años esperando una licencia. Eso es inaceptable. Hay que actuar ya, porque si no empezamos ahora, el problema se agravará en el futuro”.