Bajo el título “Presente y futuro del mercado de la vivienda en alquiler”, la primera mesa del Foro Hiria analizó la aplicación de la figura de zonas tensionadas en distintas comunidades autónomas, destacando su papel como instrumento para contener los precios del alquiler y facilitar el acceso a la vivienda. A través de experiencias concretas, el debate puso de relieve los distintos enfoques normativos y administrativos, así como las dificultades técnicas y políticas que conlleva su implementación.
Participaron Jordi Bosch, subdirector general de l’Hàbitat Urbà i la Rehabilitació del Departament de Territori de la Generalitat de Catalunya; Mario Yoldi, director de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda del Gobierno Vasco; Elga Molina, directora general de Vivienda del Gobierno de Navarra; y Joseba Ginés, concejal de Diversidad Cultural del Ayuntamiento de Burlada, quienes ofrecieron una visión comparada desde sus respectivas realidades territoriales. La mesa permitió contrastar ritmos, herramientas y perspectivas en torno a una medida que busca equilibrar el mercado y proteger a los colectivos más vulnerables frente a la escalada de precios. Durante el Foro Hiria, estas voces institucionales intervinieron para trazar un panorama compartido: el acceso a la vivienda seguía siendo uno de los retos estructurales más urgentes en varios territorios del Estado. A lo largo de las intervenciones, se repitieron diagnósticos similares, aunque con matices locales, y se insistió en la necesidad de una política pública persistente y coherente.
Jordi Bosch expuso que en Cataluña la crisis habitacional se había agravado desde 2013, “especialmente en el alquiler, con una presión económica por encima de la media española”. Durante su intervención, recordó que, aunque la declaración de zonas tensionadas y la entrada en vigor de la ley estatal 12/2023 habían frenado la escalada de precios, “no se trata de una solución definitiva”. Los contratos han aumentado, “pero también lo ha hecho el peso del alquiler temporal”, lo que alimenta nuevas formas de inestabilidad. “Las medidas impulsadas, como el ‘Pla 50.000’, avanzan, pero no al ritmo que impone la demanda”, aseguró.
En el caso del País Vasco, Mario Yoldi reiteró que, aunque una parte importante de la población vive en propiedad, “quienes alquilan sufren niveles de esfuerzo muy elevados”. La posibilidad de una nueva burbuja inmobiliaria fue advertida con preocupación, debido a hipotecas superiores al valor de tasación y políticas de compra poco sostenibles. Yoldi destacó que, pese al cumplimiento de objetivos por parte de la administración, “la magnitud del problema exige nuevos instrumentos financieros y más inversión pública”.
Elga Molina insistió en que, en Navarra, el parque de vivienda es insuficiente y que los precios en zonas urbanas han crecido de forma desproporcionada en relación con los salarios. Las autoridades navarras apuestan por declarar zonas tensionadas, aprobar nuevas normativas y coordinar estrategias entre administraciones. También se lamentó la escasez de recursos: "se habla de un pilar del Estado del bienestar, pero sin el respaldo presupuestario necesario", afirmó.
Por último, la intervención de Joseba Ginés puso rostro local al problema. En Burlada, “el encarecimiento del alquiler empuja a muchas familias a compartir habitaciones”. Con una oferta pública mínima, sin medios suficientes y con listas de espera colapsadas desde hace años, se evidenció la urgencia de desmontar el modelo especulativo que convierte la vivienda en negocio.
Jordi Bosch, subdirector general de l’Habitat Urba i Rehabilitació del Departament de Territori de la generalitat de Catalunya
“Hay partes de Barcelona y de otros municipios muy turísticos en los que son realmente difícil vivir”
Jordi Bosch, subdirector general de l’Hàbitat Urbà i la Rehabilitació de la Generalitat, advirtió que “desde 2013 se va agravando aún la crisis de la vivienda”, especialmente en el alquiler, donde Cataluña presenta una tasa de esfuerzo superior a la media española, líder en Europa. Bosch explicó que, ante la presión creciente, se declaró una “zona de mercado residencial tensionado” con 140 municipios en marzo de 2023, abarcando al 80 % de la población. “Hemos frenado la escalada de precios”, dijo, aunque reconoció que no es una solución definitiva.
En el primer año bajo la ley estatal 12/2023, los precios bajaron más de un 5 % y se mantuvieron estables, replicando el patrón de una regulación previa en 2020. Bosch afirmó que, pese al control, “el total del stock no se reduce, sino que aumenta”, con 8.000 contratos más. No obstante, alertó sobre el auge del alquiler temporal, que pasó del 5 % al 10 % del total.
Para equilibrar, destacó el ‘Pla 50.000’, con 20.000 viviendas ya proyectadas, aunque admitió desajustes entre los ritmos de construcción y demanda. Subrayó que la regulación “no va en contra del beneficio del propietario”, sino que limita excesos. Finalmente, pidió regular “sí o sí” el turismo: “La ciudad se puede convertir en un parque temático. Hay partes de Barcelona y de otros municipios muy turísticos en los que son realmente difícil vivir”, puntualizó.
Mario Yoldi, director de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda del Gobierno Vasco
“El problema de la vivienda tiene solución, pero no es fácil ni rápida”
Mario Yoldi, director de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda del Gobierno Vasco, ofreció una intervención clara sobre la situación habitacional en Euskadi. “El 50% de los vascos tiene su vivienda pagada y están razonablemente satisfechos”, afirmó, subrayando el contraste con el 14% que vive de alquiler, para quienes “el esfuerzo es absolutamente disparatado”.
Alertó de una nueva burbuja inmobiliaria: “Estamos otra vez insuflando gasolina en un mercado incendiado”, en referencia a los préstamos por encima del 100% del valor de tasación y las ayudas públicas a la compra.
También defendió el papel de la administración en el alquiler social: “Nosotros cumplimos nuestros objetivos y presupuestos, pero no es suficiente” y añadió que para promover la colaboración pública-privada, “tenemos que ir a un nuevo instrumento financiero, que es el Fondo de Alquiler Social”.
Reveló que más de 101.000 unidades convivenciales demandan vivienda y recalcó que “el problema de la vivienda tiene solución. La tiene. Pero no es fácil ni rápida”.
Yoldi insistió en avanzar con una política pública persistente y reivindicó la constancia institucional: “Debemos ser aburridos, ser gente constante que seguimos hasta intentar conseguir los objetivos”.
Elga Molina, directora general de Vivienda del Gobierno de Navarra
“El 70% de la población navarra vive en municipios que serán declarados zonas tensionadas”
Durante su intervención, Elga Molina, directora general de Vivienda del Gobierno de Navarra, abordó con contundencia el diagnóstico y las soluciones que impulsa la Comunidad Foral para paliar el problema estructural de acceso a la vivienda. “Tenemos un parque de vivienda insuficiente, pero a la vez tenemos una demanda que no puede acceder al mercado”, señaló, remarcando “la necesidad de acabar con las zonas saturadas y, en paralelo, activar territorios en despoblación”.
Molina subrayó que el 70% de la población navarra vive en municipios que serán declarados zonas tensionadas, donde los precios se han disparado hasta un 100% en cinco años. “Comparado con los salarios, es totalmente desproporcionado”, alertó. Frente a ello, defendió la nueva normativa: “Lo que se pretende es la frenada de la escalada de precios”.
Además, destacó la importancia de “una estrategia común entre administraciones”, que combine control de precios, prórrogas contractuales y un ambicioso plan de 56 medidas. Reclamó inversiones y denunció que “hablamos del quinto pilar del Estado del bienestar, pero con presupuestos muy por debajo del resto”.
Finalmente, reivindicó el papel de los ayuntamientos y la necesidad de regular los contratos de temporada y el alquiler turístico, por su “impacto distorsionador del mercado”.
Joseba Ginés concejal de Diversidad Cultural del Ayuntamiento de Burlada
“Desmontar el modelo de vivienda como negocio no será fácil, pero es urgente”
Joseba Ginés, concejal de Diversidad Cultural de Burlada, dibujó una radiografía preocupante del acceso a la vivienda en su municipio. “Mucha gente en Burlada está sufriendo una carrera de obstáculos”, afirmó, señalando que la situación afecta no solo a personas migrantes o jóvenes, sino también a amplias capas de la clase trabajadora.
Con un 21% de población extranjera y un 5% de perceptores de ayudas, Ginés denunció un aumento del 37% en los precios del alquiler entre 2018 y 2023. “Hoy por debajo de 850 euros no hay absolutamente nada”, dijo. Criticó que la cercanía con Pamplona se esté “rentabilizando” en lugar de favorecer a la población local: “Se dedican a especular con un bien como la vivienda”.
Advirtió de un mercado que empuja a familias a compartir habitaciones por 400 euros y denunció un parque público de vivienda “absolutamente insuficiente”: 61 viviendas municipales para 21.000 habitantes y una lista colapsada desde 2014. Lamentó que el Ayuntamiento carezca de medios: “Nos supera. No tenemos herramientas ni financiación”. Ginés abogó por regular el alquiler de habitaciones, movilizar vivienda vacía y retomar la participación ciudadana. “Desmontar el modelo de vivienda como negocio no será fácil, pero es urgente”, concluyó.
