Navarra y la CAV afrontan la crisis de la vivienda desde escenarios similares: precios elevados, demanda sostenida y una oferta claramente insuficiente, especialmente en el alquiler. No se trata de una excepción dentro del Estado, donde se ha superado el récord histórico de la burbuja reciente, pero sí de un problema que, en ambos territorios, se ha vuelto estructural. En precios, la tendencia sigue siendo alcista.

El alquiler ha subido con fuerza en el último año y esa presión se deja sentir tanto en la CAV (14,9€/m2 al mes) como en Navarra (11,1€), aunque con matices. Las capitales vascas se sitúan entre las más caras del país. En compraventa, la vivienda continúa comportándose como activo refugio, con precios que no terminan de contenerse. En Navarra sube el 7,7% y se sitúa en niveles de hace 15 años, y en Euskadi el interanual roza el 13% y en las capitales han superado los máximos de 2007. El principal problema no es tanto el precio en sí como la ausencia de alternativas. La construcción de vivienda protegida avanza lentamente, el parque público es reducido y la movilización de pisos vacíos no alcanza una escala suficiente. Por eso, incluso cuando la regulación logra contener subidas, el acceso real apenas mejora.

La consecuencia directa de este desequilibrio es el esfuerzo que soportan los hogares. En ambas comunidades, el gasto en vivienda supera con holgura el 30% recomendado de los ingresos familiares, que afecta sobre todo a jóvenes y rentas medias. A este desafío se suma una dimensión territorial en Navarra: el acceso a la vivienda en el medio rural para luchar contra la despoblación, si bien su impacto depende también de que se consoliden servicios, empleo y conectividad. Navarra y la CAV han optado por marcos regulatorios alineados con la ley estatal de vivienda. Navarra ha combinado la declaración de zonas tensionadas con un uso intensivo de la fiscalidad y la creación de una empresa mixta para promover alquiler asequible (8€/m2) con planes como Sarriguren II. Euskadi, por su parte, ha puesto el acento en programas públicos de alquiler y en objetivos ambiciosos de vivienda protegida en colaboración con diputaciones y ayuntamientos (7.000 viviendas de alquiler asequible en esta legislatura). De cara a 2026, lo más probable es una moderación del ritmo de subidas, pero no una solución de fondo. Regular y fiscalizar puede ganar tiempo, pero sin un aumento sostenido de la oferta, la vivienda seguirá siendo uno de los grandes factores de exclusión social.