Dos mil viviendas han sido rehabilitadas en el Casco Antiguo de Pamplona, en un barrio en el que habitan 11.600 personas en 6.700 hogares, donde crecen los unipersonales muy feminizados y también las diferencias de renta entre la población.
El nuevo diagnóstico realizado sobre el Casco Antiguo servirá de base al Ayuntamiento de Pamplona para el Plan de Vivienda para el periodo 2025-2035, que se enmarca en la estrategia municipal de ampliar la oferta de vivienda asequible en la ciudad y se incluirá dentro de un proceso integral de regeneración urbana del barrio.
Los datos se han recabado entre el 1 de septiembre y el 31 de diciembre de 2025. Las propuestas que se incorporan al documento se apoyan en un análisis exhaustivo tanto del desarrollo del anterior Plan de Intervención en Vivienda de 2005 como de las actuaciones de rehabilitación privada realizadas en el conjunto del Casco Antiguo entre los años 2005 y 2024.
Durante este periodo se ha analizado la intervención pública desarrollada a través de Pamplona Ciudad Habitable – Iruña Biziberritzen SA (PCH-IB, SA) en tres Zonas de Intervención Preferente (ZIP). En conjunto, estas actuaciones han movilizado 224 inmuebles, de los cuales 193 han sido ya adquiridos por PCH-IB, SA.
Áreas de actuación
Las áreas de actuación se localizan en las calles del Carmen, Navarrería, Redín y Dos de Mayo (ZIP-1); en el entorno de la plaza de Santa Ana, que incluye las calles Mayor, Joaquín Jarauta e Hilarión Eslava (ZIP-6); y en el ámbito de las calles Descalzos, Joaquín Jarauta y Eslava (ZIP-7).
En estas tres zonas se han finalizado cinco promociones de vivienda destinadas a realojos, que han permitido ofrecer 52 viviendas. La inversión pública acumulada en estas actuaciones a lo largo de los últimos veinte años asciende a 28.768.628,74 euros.
En paralelo, la rehabilitación privada con ayudas públicas gestionadas por la Oficina de Rehabilitación de Pamplona (ORVE) ha tenido un impacto significativo en el conjunto del parque residencial del Casco Antiguo. En los últimos veinte años, la ORVE ha tramitado alrededor de 343 expedientes que han permitido mejorar las condiciones de más de 2.000 viviendas. No obstante, los edificios con mayor complejidad técnica, urbanística o social han quedado en gran medida al margen de estos procesos, lo que ha generado un impacto desigual de la rehabilitación en el conjunto del barrio.
Las conclusiones de este estudio las ha presentado este lunes en rueda de prensa el concejal delegado de Gobierno Estratégico, Urbanismo, Vivienda y Agenda 2030, Joxe Abaurrea; la directora del área, Uxua Domblás; y la directora gerente de Pamplona Ciudad Habitable – Iruña Biziberritzen, S.A., Idoia Madariaga.
Entre estas conclusiones destaca el respaldo que se da al Plan de Vivienda presentado por PCH-IB, SA recientemente para este barrio, en el que se incluye, entre otros objetivos, la construcción de 100 viviendas protegidas en los próximos diez años que, tal y como ha expuesto el concejal Joxe Abaurrea, se dirigirán principalmente a personas y familias jóvenes de la ciudad para mejorar la emancipación juvenil y el necesario relevo generacional en el barrio.
Relevo generacional
Este, el del relevo generacional, es uno de los aspectos que se destacan como debilidades en la vertiente socio-urbana del diagnóstico. Señala el documento que, aunque la población de este barrio está en la media de envejecimiento de la ciudad, 44 años, tiene una base juvenil claramente inferior al resto de los barrios y, por tanto, “escasa capacidad de relevo generacional”.
Concluye en este apartado que la escasa presencia de población joven y de hogares en formación restringe la emancipación, la creación de nuevos hogares y la continuidad social del barrio.
En 2024 se contabilizaron 6.700 hogares frente a los 6.544 de 2005, con una población total que apenas ha variado en estas dos décadas, alrededor de las 11.600 personas, y un incremento del 40 al 45% de hogares unipersonales, una cifra alta respecto a la media de Navarra, que se sitúa en el 29%.
Los hogares unipersonales donde residen mujeres duplican a los de los hombres y en un 20% de los hogares con una o dos personas su edad sobrepasa los 65 años.
También llama la atención en el documento el incremento de la tasa de riesgo de pobreza, a pesar de que la renta media por persona es similar a la que existe en los demás barrios de la ciudad, lo que habla de un desequilibrio social creciente.
Un mercado de la vivienda que limita la emancipación juvenil
Entre 2015 y 2024, el precio medio de la vivienda usada aumenta en torno al 50% y el del alquiler cerca del 63%, situando al barrio en el tramo alto del mercado residencial de Pamplona-Iruña. Este proceso ha incrementado de forma notable el esfuerzo económico de los hogares, que pasa de valores próximos al 26% de la renta en 2015 a alrededor del 39% en 2024, de forma similar a lo que está ocurriendo en el conjunto de la ciudad.
El desequilibrio entre precios, ingresos y capacidad de acceso afecta especialmente a los hogares jóvenes y a las rentas medias, y se refleja en el descenso de la tasa de emancipación juvenil, que cae de en torno al 22,1% al 15,5% en el mismo periodo, también de forma similar a otros barrios.
Parcelas estrechas, pocos ascensores y necesidad de aislamientos
El uso predominante de los edificios es residencial, con un parque en torno a las 6.700 viviendas, de las que aproximadamente un 3% tienen uso turístico, un uso que ya está prohibido desde 2025 para este barrio en cualquier formato, individual o colectivo.
Entre el 70% y el 80% del parque corresponde a parcela estrecha tradicional, lo que dificulta su actualización a las exigencias actuales, a menos que haya coordinación entre parcelas colindantes. Predominan los edificios de 4 a 6 plantas en una trama estrecha de calles y parcelas, lo que genera un tejido compacto que condiciona la adaptación funcional de las viviendas.
Cuatro líneas de actuación para la próxima década
La primera fase del diagnóstico ha permitido identificar las necesidades de intervención en el barrio y elaborar una representación cartográfica del área a través de 20 planos, centrados en diversas características de la zona. A partir de este diagnóstico, el nuevo Plan de Vivienda del Casco Antiguo 2025-2035 define cuatro líneas principales de actuación orientadas a renovar el parque residencial, mejorar la habitabilidad del barrio y favorecer el relevo generacional.
