El Ayuntamiento de Pamplona ha presentado el Plan para la activación y ordenación de las plantas bajas de la ciudad. Esta iniciativa nace con el objetivo de revitalizar el comercio de proximidad, reducir los locales vacíos, proteger el patrimonio, fomentar la vivienda de forma responsable, preservar la identidad urbana, mejorar la convivencia y aprovechar la ciudad construida. La aplicación del Plan, que contará con su proceso de participación y contraste con diversos agentes, implica la adaptación normativa para facilitar vivienda de calidad en planta baja, la modificación del planeamiento urbanístico para la protección del comercio de proximidad y de los catálogos de protección del comercio centenario y singular.
El Plan, presentado en rueda de prensa este lunes por el concejal delegado de Gobierno Estratégico, Urbanismo, Vivienda y Agenda 2030, Joxe Abaurrea San Juan, se articula en torno a cuatro objetivos complementarios que buscan aprovechar el potencial de las plantas bajas para lograr una ciudad más viva, diversa y equilibrada. Estos objetivos son ordenar la transformación de plantas bajas equilibrando vivienda y actividad económica; proteger establecimientos históricos y elementos de valor patrimonial; fortalecer el comercio como infraestructura social y económica estructurante; y actualizar la normativa para nuevas tipologías residenciales y simplificar trámites.
Pamplona enfrenta una creciente demanda de vivienda que contrasta con la progresiva pérdida de usos terciarios tradicionales en planta baja. Esta doble dinámica ha impulsado un aumento significativo de las transformaciones de locales hacia uso residencial y apartamentos turísticos. Las nuevas viviendas en planta baja han pasado de las 10 registradas en 2019 a las 92 de 2023, 97 en 2024, 73 en 2025 y 52 en lo que llevamos de año. En cuanto a apartamentos turísticos en planta baja, en el año 2022 había 3, 19 en 2023, 34 en 2024, 28 en 2025 y 16 este año.
Al mismo tiempo, la ciudad cuenta con comercios históricos y establecimientos emblemáticos que dan carácter propio a la ciudad y forman parte de su identidad. Esta identidad se ha diluido en algunos casos por los cambios en los modelos de consumo y en la estructura económica del comercio urbano.
Lo que se propone es ordenar estas transformaciones, de tal manera se preserve la actividad económica donde resulte estructurante y se facilite la implantación de nuevos usos, incluida la vivienda, donde contribuya a activar espacios vacíos o infrautilizados y reforzar la vitalidad urbana. Asimismo, para preservar la identidad urbana, se incorporarán al catálogo municipal establecimientos y elementos de valor patrimonial.
Para facilitar la transformación de locales vacíos y de oficinas a vivienda, se actualizará la normativa facilitando la implantación de viviendas pequeñas y adecuando los requisitos a los del nuevo decreto foral de habitabilidad en tramitación. Ante la menor demanda de locales para oficinas y mayor demanda de usos residenciales en la ciudad, el Plan se concibe como una oportunidad para bajar las oficinas a las plantas bajas, donde su presencia contribuye a dinamizar las calles en diferentes franjas horarias y complementar otros usos como el comercio o la vivienda, contribuyendo así a reforzar la vitalidad urbana y la mezcla equilibrada de actividades en los barrios.
Líneas de actuación
El Plan para la activación y ordenación de las plantas bajas de la ciudad se desarrollará de forma progresiva. Parte de un borrador en el que se identifican los espacios donde la actividad comercial y urbana resulta estratégica y, estableciendo una suspensión de licencias temporal para la transformación del uso de las plantas bajas a vivienda, residencial comunitario y residencial eventual por un máximo de un año, se pretende iniciar un proceso de participación para definir una regulación que garantice un uso equilibrado de las plantas bajas en cada barrio. Esta suspensión permitirá establecer una regulación en el plazo máximo de un año, evitando nuevas implantaciones inadecuadas mientras tanto.
La identificación y cartografía preliminar de ejes comerciales prioritarios, plazas y espacios de encuentro, se ha realizado en base a los estudios de ejes comerciales realizado por el Área de Promoción Económica, Proyección Europea, Innovación, Juventud y Cooperación al Desarrollo del Ayuntamiento en los años 2016 y en 2025, y a las áreas libres definidas por el Plan Municipal vigente y con potencial comercial. Se trata de espacios que el Plan identifica por su alto tránsito peatonal y zonas estratégicas para los barrios, por tratarse de enclaves céntricos de reunión y lugares de atracción urbana para la vecindad.
En el ámbito de la protección del patrimonio cultural, en 2024 el Ayuntamiento documentó el patrimonio comercial histórico de la ciudad con el libro Comercios Centenarios de Pamplona, y en 2025 elaboró un inventario específico de establecimientos singulares del Casco Antiguo para su protección. El Plan prevé su incorporación al catálogo municipal, por ello suspenden temporalmente las obras que puedan afectarles y, se va a trabajar en su incorporación en el Catálogo del Plan Municipal y del PEPRI para garantizar su conservación.
Con el objetivo de facilitar la implantación de viviendas, se modificará la Ordenanza General de Edificación, que se adaptará a la futura norma foral de habitabilidad, y el artículo 39 del planeamiento urbanístico municipal, para facilitar la implantación de viviendas de pequeño tamaño.
El Plan prevé continuar con la toma de datos para evaluar la evolución de las plantas bajas de la ciudad y la eficacia de las medidas adoptadas. Se analizará la evolución de los cambios de uso de local a vivienda, la implantación de apartamentos turísticos en planta baja, la evolución de los locales vacíos, la actividad comercial en los ámbitos estratégicos identificados y la incorporación de comercios y elementos singulares a los catálogos de protección.
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