La mayoría de las 650 subastas de pisos que los bancos iniciaron en 2009 quedaron desiertas

La crisis ha cambiado las reglas del juego. Lejos quedan ya los años del boom inmobiliario en que decenas de subasteros hacían cola en los juzgados. La falta de liquidez del mercado y las expectativas de que el precio de la vivienda pueda seguir bajando en los próximos meses, son las responsables de que las subastas hayan dejado de ser un negocio atractivo. Y al final, las entidades financieras se quedan con las viviendas hasta el punto de convertirse en inmobiliarias con una cartera de ladrillo que no hace más que inflarse. El ejecutante, en este caso el banco, se lo puede quedar por el 50% del valor del piso, que es lo que ocurre, o por todo lo que le deban sin seguir adelante con el procedimiento y cancelando la deuda.

Los bancos esperan normalmente tres letras devueltas (y hasta seis) para presentar su requerimiento al juzgado de Primera Instancia. No obstante, la Ley de Enjuiciamiento Civil da opción a los deudores de evitar la ejecución hipotecaria si asume las cuotas pendientes, los intereses de demora y las costas judiciales. En ningún caso la persona ejecutada recibe dinero de una subasta, la recibe el banco.

Según José Alonso, secretario del Juzgado de Primera Instancia número 6, "no se celebran tantas subastas como procedimientos se presentan". Que los bancos demanden una ejecución hipotecaria no significa que se lleve a cabo la subasta hasta que el banco no lo ordene. De hecho, es habitual, informa, paralizar este último trámite a la espera de tiempos mejores (al decaer el valor del piso). Calcula que pueden ser la mitad las viviendas que salen a subasta y, en la mayoría de casos, acaban en manos de la entidad financiera.

Según la ley, una vivienda sale a subasta al mismo valor que se fija en la escritura de constitución de la hipoteca. A partir de una salida mínima del 70% del valor de tasación al licitante que más ofrece se le adjudica la vivienda una vez celebrada la puja (al último que más da, el 71%, 90% o 150%...). Por contra, si la persona interesada en la subasta ofrece menos que el 70% "no se aprueba el remate" y además se da traslado de la oferta al deudor por si encuentra mejor postor. Se le da un plazo y si no hay contraoferta se aprueba con ese precio (inferior al 70%) siempre y cuando supere el 50%. Y si el deudor tiene un posible comprador se celebra una subasta "entre lo que había ofrecido el primero y lo que presenta el segundo". Pero hay más supuestos porque la casuística de la ley es muy amplia. En el caso de que la oferta ni siquiera llegue al 50% del valor -porque no hay más que un subastero- también se da otra oportunidad al deudor. "Y si no hay nadie que mejore esa salida es el juez el que se reserva -en función de las características que tenga la vivienda- la posibilidad de aprobar o denegar la venta, sobre todo si no se cubre la deuda. Es facultad del juez", indica.

la deuda pendiente "Lo normal es que no ofrezcan ni 50% ni 70% ni el 100% sino que no venga nadie a las subastas", remarca Alonso. Y si se declara desierta la subasta, el banco se la puede quedar por el 50%, directamente o por la totalidad de la deuda "que puede ser más o menos que ese 50%". "Lo normal es que nadie se quede con los pisos mas que el ejecutante, es decir, el banco por el 50%. No es habitual que elija la cantidad adeudada porque normalmente es mayor que ese precio", remarca. En cualquier caso, los bancos se hacen con más viviendas de las deseadas, admite. Por otro lado, si la hipoteca, la deuda en definitiva, es mayor que el valor del 50% conseguido en la subasta el moroso cobrará parte de la deuda, se quedará sin piso pero tendrá que responder del resto "que se cobrará por otros procedimientos como el embargo del coche o de otros bienes, etcétera".