pamplona. Aunque la crisis económica induce a pensar en una caída generalizada del precio de los locales comerciales, los descuentos no llegan a todas las zonas. En una época en la que la adquisición de estos espacios se ha convertido en un lujo que no muchos se pueden permitir, los propietarios intentan rentabilizar su inversión mediante el alquiler. Sin embargo, no todos están dispuestos a rebajar sus pretensiones económicas para dotar de contenido locales y bajeras que en muchos casos están desaprovechados. A esta situación se añade la falta de financiación y las dificultades para montar nuevos negocios. Los grandes tampoco aguantan. Negocios bien situados en la plaza del Vínculo han mudado como es el caso del Caffe di Roma porque "el propietario no solo no baja sino que sube los precios", señalan desde una inmobiliaria, y otros han cerrado como Carlucci o el Kairos en Carlos III. El consumo se retrae pero el coste del alquiler tampoco acompaña.
Para la Federación de Comercios de Navarra, en líneas generales se están renegociando los alquileres a la baja, y "son los menos los que se mantienen en sus trece", señala Elisabeth Azcárate. Creen además que se está produciendo en este momento "mucho movimiento y muy buenos precios" en las calles transversales a los principales ejes comerciales como es Carlos III. "Es verdad que algunos alquileres no son proporcionales porque gran parte de los propietarios compraron bajeras como una inversión, y como ahora no confían en mantener los contratos, por falta de estabilidad y porque la rotación es muy grande se retraen a la hora de alquilar", expone. Lo que sí destacan es que un 40% de los locales donde se ubican los comercios son de propietarios que, en este momento, están renovando las rentas antiguas. "En muchos casos encuentran dificultad para realizar nuevos contratos, pero en otros casos no se quieren arriesgar a hacer nuevos contratos en las condiciones de falta de viabilidad de los proyectos empresariales. Quieren seguridad y continuidad lo que dificulta la apertura de nuevos establecimientos o hace que los precios del alquiler se mantengan por encima de las posibilidades de las empresas", remarcan desde la FCN.
De ahí que el pequeño comercio haya propuesto en la Mesa por el Empleo del Parlamento foral una "revisión" de las tasas de los locales de forma que, o bien, se pueda "penalizar" a los propietarios de locales que no pongan su alquiler a disposición de las empresas o, en el sentido contrario, desgravar a aquellos propietarios que "facilitan el relevo de la actividad en sus bajeras o habilitan y cuidan el aspecto de las mismas". En su paquete de iniciativas, los comerciantes consideran a su vez necesario mejorar la gestión de la actividad económica del espacio urbano con nuevas formas de participación, y la creación de figuras público-privadas, como los centros de negocio, participadas por todos los empresarios y los propietarios, financiadas por las tasas como el IAE y con gestión profesional de las actividades de dinamización del sector terciario. "Esta figura y su creación se está analizando en los borradores de la Ley de Haciendas Locales a nivel nacional, y es el momento de abordar el debate a nivel regional", indican.
Exponen, además, que el sector de servicios de Navarra está pagando un tributo adicional que en el resto del Estado se suprimió hace años, como es el IAE. Recuerdan también que la Administración regional va a disponer de unos impuestos añadidos que gravan a las grandes superficies y que, en teoría y según la Ley de Comercio, "deben ser invertidos en el desarrollo de planes de dinamización comercial y atractividad urbana".
viabilidad Eva Fontecha, responsable de la Ventanilla Única de la Cámara de Comercio, opina que uno de los frenos que existen es que muchos alquileres de locales siguen manteniendo precios de hace cuatro años, y "conocemos familias que están trabajando para pagar alquileres de 2.000 euros lo que está lastrando su negocio si tiene que pagar una persona empleada o determinadas reformas que ahí quedan".
Para Jesús Eslava, de Marina Inmuebles y representante de la Asociación Aina (Asociación de Inmobiliarias de Navarra), en este momento se encuentran con dos problemas. Por un lado, la crisis ha dañado la actividad comercial de forma sustancial. "Hay negocios inviables y otros que podrían ajustarse si las rentas que pagan bajaran. Son los menos los propietarios que aceptan que el mercado ha cambiado porque, a lo mejor, no tienen esa necesidad. Lo cierto es que pese a todo hay negocios que aguantan y otros que cierran", señala. Las propias franquicias que antes se ubicaban en Pamplona o pequeñas ciudades ahora son mucho más selectivas y "la única zona que se valora" es Carlos III en el tramo de Baja Navarra a plaza del Castillo, y Roncesvalles. "En el Ensanche antes había zonas que funcionaban como Amaya o Paulino Caballero, ahora cuesta", añade.
El precio de las consideradas zonas muy buenas como Roncesvalles oscila entre los 25 y 30 euros, las regulares en 15 euros "como mucho", y el resto de zonas se cotiza a 10 euros el metro cuadrado, y se pueden encontrar muchos barrios en seis euros porque el precio que se pacta termina siendo entre un 15 y un 20% por debajo del publicitado. Entre 12 y 15 euros era el precio medio hace dos años, ahora se sitúa entre 10 y 13. "Funcionan sobre todo los pequeños negocios, peluquerías, farmacias, panaderías, complementos, moda...".
El segundo problema es que en barrios de nueva creación como Buztintxuri o Zizur todos los bajos son comerciales pero no funcionan como tales, y "están muertos, además del sobrecoste que supone para las viviendas". "Es un error porque en zonas periféricas esos bajos deberían transformarse en viviendas y es la tendencia en algunas zonas como Lezkairu o Entremutilvas", remarca. A juicio de Eslava, muchos locales deberían de bajar de precio porque "al igual que ocurrió con la vivienda, se compraron hace cinco o seis años a precios terribles y cuesta asumir que tienes que perder la mitad". Andrés Gracia, de la inmobiliaria Norte y Sur, resulta contundente cuando afirma que el 60% de los locales en Pamplona no tienen futuro y otro 40% "sobrevive". "En cada barrio o municipio de la Comarca hay un Carlos III, pero son zonas muy acotadas, y el precio puede rondar los 5-6 euros el metro cuadrado, a partir de ahí para abajo. Estamos hablando de Marcelo Celayeta por ejemplo en la Rochapea", señala.
subida gradual Acaban de alquilar un local de 100 metros cuadrados en Carlos III a 4.000 euros (40 euros/m2) y otro de 30 m2 en García Ximénez para complementos y bisutería por 1.500 al mes, y "hay que ver cómo defender un negocio con persona con estos precios... hasta 50 euros el metro". A lo largo de la crisis, la caída ha ido siendo gradual, y salvaguardando las zonas más golosas, las caídas de precios se han dado. "En la avenida de Zaragoza podías encontrar hace apenas dos años un local de 110 metros cuadrados por 3.000 euros y ahora no baja de los 1.500, 100 euros en Comedias por 1.500, y hay locales en la calle Sangüesa de cien metros cuadrados que se alquilan por 600 euros. En dos años la caída ha sido mayor, de un 50% en algunas zonas, y de un 30% en el resto".
Una práctica muy habitual, explica, es pactar un precio de alquiler inicial, pero como meta en un plazo de cuatro años. Es decir, "empezar cobrando 700 y con subidas graduales hasta los 1.000".
Un local de 70 metros cuadrados en Carlos III podía ofrecerse hace dos años en 2.200 euros y ahora está entorno a los mil euros, destaca Pedro, de una inmobiliaria de Pamplona, que detecta una caída de entre 20 y el 25% del precio en los últimos dos años salvo la zona centro que "se va manteniendo". Cifra entre 10 y 15 euros el metro cuadrado de los locales comerciales, y opina que "todavía hay recorrido de nueva bajada para dos o tres años".
de mudanza Una pequeña empresa que combina servicios de asesoramiento en energías renovables y de ahorro energético para empresas y particulares con la instalación y venta de productos de la marca Bioenergy se han trasladado hace mes y medio de la avenida de Zaragoza a la de Baja Navarra, muy cerca de la confluencia con Olite. Pagaban 1.500 euros más IVA por un local de 75 metros cuadrados y han encontrado otro, más pequeño, por 275 euros, que hubo que reformar "entero".
"Queríamos una oficina a pie de calle para tener contacto con la ciudadanía, en una zona comercial, que no fuera grande y a un precio asequible, no fue fácil", explica Aida Loperena, que finalmente gestionó a través de la firma inmobiliaria Norte y Sur. Desde sus bien aprovechados 25 metros cuadrados son capaces de movilizar multitud de recursos en un campo tan amplio como es el de las energías renovables. Así, trabajan con placas fotovoltaicas y térmicas, con energía termodinámica (bombas de calor para calefacción y agua caliente), sistema de ahorro de calefacción e iluminación LED en zonas comunes, negocios o tiendas, kits específicos de autoconsumo para viviendas unifamiliares, radiadores eléctricos con mínimo consumo, asesoramiento en cambio de comercializadoras para abaratar facturas eléctricas, etcétera.
