Navarra incentivará los alquileres que no pasen unos precios tope

El ISA El departamento que dirige José María Aierdi pretende incluir en un nuevo proyecto de ley el llamado Índice de Sostenibilidad de Alquileres (ISA), que de aprobarse podría aplicarse a partir de 2022 para las zonas más tensionadas por los precios. El índice calculará un precio máximo del alquiler que tendría que tener cada vivienda en función de sus características y la zona en la que se sitúe para que este sea asequible. Es un índice de elaboración "compleja" (cruzando datos del catastro, de riqueza territorial, otros indicadores del mercado, etcétera) que se establecerá por zonas. A partir de ahí, se aplicarían medidas fiscales para desgravar alquileres que se ajusten al ISA, gravar los que estén por encima, o ambas cosas, independientemente de que el arrendador sea una persona física o jurídica o de los inmuebles que posea. Paralelamente, también figurará en la proposición de ley la creación de un registro de contratos de alquiler, ya que por el momento para conocer los precios hay que confiar en los datos que se facilitan desde el sector privado. La tardanza en su aplicación responde a que la elaboración de tanto el índice como el registro lleva tiempo, por lo que las medidas fiscales que dependan de ambos únicamente podrían aprobarse una vez estos se hayan realizado.

Por su parte, el acuerdo de los partidos del Gobierno estatal recoge una regulación en el precio del alquiler que, en primer lugar, sólo se aplicará a las llamadas zonas de mercado de alquiler tensionado, una denominación que deberán solicitar las comunidades autónomas. En segundo, únicamente se limitará el precio de las viviendas alquiladas por grandes tenedores -con un mínimo de 10 inmuebles-, y siempre que estos sean personas jurídicas -fondos o bancos-, lo que supone menos de un 5% de las viviendas en alquiler en el Estado, situadas además en su inmensa mayoría en Madrid y Barcelona. En el resto, siempre que estén en una zona tensionada, los precios se congelarían.

El plan contra la vivienda vacía En Navarra se viene trabajando desde hace tiempo en la identificación de vivienda vacía, lo que deriva en la elaboración del Registro de Viviendas Deshabitadas, en el que ya figuran más de 800 inmuebles y que estará a disposición de los ayuntamientos de forma completa a finales de año. Para respetar todas las garantías jurídicas, la inscripción en ese registro conlleva un largo procedimiento administrativo, pero al final estarán inscritas "con todas las de la ley" un buen número de viviendas vacías, sobre las que posteriormente poder aplicar medidas fiscales de gravamen. En la Comunidad foral, un inmueble tiene tal consideración "cuando no se destine a uso residencial durante más de seis meses consecutivos en el curso de un año desde el último día de efectiva ocupación", quedando exentas las segundas residencias, las usadas como arrendamiento temporal, las ubicadas fuera de la Comunidad foral y las que estén en venta o en proceso de rehabilitación.

El objetivo del Ejecutivo foral es que estas pasen a la Bolsa de Alquiler de Nasuvinsa. Para ello, se han impulsado medidas como la negociación con entidades financieras para que cedan sus viviendas vacías a la bolsa -también con la Iglesia, como sucedió recientemente con el Arzobispado- o ayudas a la rehabilitación de los inmuebles de particulares si estos se suman a la bolsa. Una bolsa que "incentiva" a los propietarios que cedan sus viviendas vacías para alquilarlas a través de Nasuvinsa.

Además, los ayuntamientos de Navarra tienen la capacidad de aplicar un gravamen en el IBI de dichos inmuebles desde 2018 (0,5% primer año, 1% segundo año y 1,5% tercero y siguientes). De igual manera, la legislación permite incluso la expropiación de viviendas vacías, siempre que se trate de un gran tenedor -en Navarra, a partir de los 19 inmuebles-, es decir, que el propietario sea una persona jurídica y siempre que se pueda acreditar su desocupación durante al menos dos años, algo avalado por el Tribunal Constitucional. El Ejecutivo foral también se plantea reducir ese plazo a un año en el nuevo proyecto de ley. En el caso del acuerdo estatal se recoge la posibilidad de establecer un importante recargo en el IBI de los inmuebles vacíos que podría llegar hasta el 150%. El IBI es competencia de cada ayuntamiento, por lo que deberán ser estos los que decidan si se aplica este recargo y hasta dónde llega. En cualquier caso, la ley deberá definir qué considera vivienda vacía y no ha trascendido si afectará únicamente a grandes propietarios.

El plan EmanZipa Otra de las novedades del proyecto de ley de PSOE y Podemos es el bono de 250 euros en ayudas al alquiler para jóvenes de entre 18 y 35 años, siempre y cuando no superen una renta anual de 23.375 euros. Aunque por el momento no hay más información, todo hace indicar que la ayuda tendrá una duración máxima de dos años.

Es algo que en Navarra lleva en funcionamiento desde hace más de dos años. Desde la aprobación de la Ley Foral de Derecho Subjetivo a la Vivienda, de diciembre de 2018, se puso en marcha el programa EmanZipa, por el que han pasado más de 5.000 jóvenes desde su puesta en marcha en enero de 2019 (ahora están inscritos 2.775 jóvenes beneficiarios.) y que además no contempla plazos, sino que es indefinido. Adicionalmente, durante el año 2021 y a causa de la pandemia, las personas desempleadas o en ERTE también pueden solicitar EmanZipa, independientemente de su edad.

EmanZipa supone una desgravación del 50% del importe del alquiler mensual, hasta 250 euros, siempre que el importe total no supere los 650 euros, para evitar que los propietarios se aprovechen del programa para aumentar los precios. Sin embargo, dada la situación actual, el Gobierno se plantea aumentar el límite y también podría aumentarse el rango de edad de las personas que pueden solicitar la ayuda, que hoy comprende entre los 23 y los 31 años.

Un porcentaje de las nuevas promociones, a vivienda protegida En Navarra, el porcentaje actual que las nuevas promociones deben reservar a vivienda protegida es del 70%, aunque no se ha comenzado ninguna promoción a la que se aplique esa norma -todas las que están llevándose a cabo se aprobaron antes de que entrara en vigor-. Con la nueva proposición de ley en la que trabaja el Departamento de Vivienda se planteará que este se sitúe en el 50%, así como que el desarrollo de las partes libre y protegida de las promociones deban desarrollarse de manera paralela.

Por su parte, la nueva ley estatal obligará a reservar el 30% de las nuevas promociones para vivienda protegida, así como a destinar la mitad de ese porcentaje a alquiler social.

Ayudas a la rehabilitación Paralelamente al anuncio del proyecto de ley de PSOE y Podemos, el pasado miércoles se publicaron en el BOE dos reales decretos leyes que sí afectan a Navarra y que tienen que ver con medidas que favorezcan la rehabilitación de viviendas, un ámbito en el que Navarra, con 5.000 o 6.000 viviendas rehabilitadas al año, se situa a la cabeza del conjunto del Estado, donde en el año 2019 se rehabilitaron en total 30.000 inmuebles. El primero, que tiene que ver con las medidas de rehabilitación para barrios o viviendas, para lo que se van a distribuir una serie de ayudas que se ponen en marcha con arreglo al Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. En otro bloque de iniciativas hay un paquete de 450 millones de euros para aplicar desgravaciones fiscales a quienes realicen las promociones de vivienda de alquiler. En segundo, una línea ICO de 1.1000 millones de euros para las entidades financieras que financien los planes de rehabilitación -en Navarra por el momento únicamente lo hace Caja Rural-. Y, por último, se baja a simple la mayoría necesaria en las comunidades de vecinos para tomar decisiones respecto a las obras de rehabilitación. l