El mercado de la vivienda en Navarra ha firmado su mejor primer semestre de los últimos 15 años. Pero ofrece ya algunas señales de freno, que seguramente no se visibilicen hasta el otoño, cuando al alza de los precios de los materiales, en el caso de la primera mano, se le unan la subida de los tipos de interés y una mayor incertidumbre económica general.
Porque, de momento, los datos hablan de fiesta. Sobre todo en junio. “Ha sido una locura, la gente se lanzó a comprar ante el temor de que subieran los tipos de interés”, explica Alberto Larrayoz, de 948 inmobiliaria, quien admite que después de San Fermín se ha vivido un ligero parón, que suele “ser habitual en estas fechas”. “Para tener una imagen más fiel habrá que esperar al otoño”, añade.
Los números que recoge el Instituto de Estadística de Navarra no engañan. Entre enero y junio se vendieron en la Comunidad Foral 3.495 viviendas, la cifra más elevada desde el año 2007, en pleno pico de una cresta inmobiliaria que ocultaba entonces la burbuja que ocasionó la crisis más profunda de las últimas décadas. Esto supone un moderado avance del 7,2% respecto al pasado.
El dato aislado de junio, sin embargo, resulta bastante más llamativo, con 637 operaciones, un 33% más que en el mismo mes del año pasado. Y confirma la fiebre ocasionada por las subidas de tipos ya ejecutadas y, sobre todo, por las que se avecinan. “Los clientes entienden que la hipoteca van a tener ahora una mejor hipoteca que dentro de unos meses”, explica Larrayoz, quien entiende que cualquier caso que “quien necesita vivienda va a seguir buscándola”, por lo que las previsiones apuntan a una demanda quizá menos vibrante pero en cualquier caso sólida.
"Antes de verano fue una locura, la gente se lanzó a comprar vivienda porque cree que unos meses las hipotecas serán más caras"
Es en lo que coinciden la mayor parte de las previsiones de los servicios de estudios conocidas hasta ahora. Una de las últimas es el informe sectorial inmobiliaria de CaixaBank Research que cree que “la tendencia alcista de la vivienda tenderá a moderarse”. El servicio de estudios de la entidad catalana prevé así que el número de compraventa de viviendas descienda de las 550.000 previstas en 2022 a las 490.000 en 2023, y que el precio de la vivienda se ralentice del 6,6% previsto para 2022 al 2,2% en 2023.
Es decir, aunque la demanda se moderará, los precios seguirán la senda alcista que emprendieron en 2017 y que apenas contuvo la pandemia, aunque a un ritmo algo menor. Los últimos datos en este sentido los aporta Fotocasa, uno de los portales inmobiliarios web de mayor actividad. Según sus datos, en julio la demanda se mantuvo fuerte, y el precio registró un incremento mensual del 1,8% en el caso de la segunda mano. “En el último año la vivienda se encarece en Navarra un 5,8%”, explican desde el portal, que fija el precio medio del metro cuadrado en 1.712 euros.
Las inmobiliarias se encuentran, además, con un problema ya recurrente: tras un 2021 y una primera mitad de 2022 de actividad continua, el stock de vivienda a la venta se ha reducido a mínimos, un factor que también añade gasolina a unos precios que, además, suben a mayor velocidad que el poder de compra de los salarios.
Menos obra nueva y con problemas de costes
Las constructoras perciben no solo el poder de compra de los salarios. También sufren el encarecimiento de los materiales y de los costes energéticos, que repercuten directamente el el precio de la vivienda nueva. E impacta, por tanto, en un sector empresarial, el constructor, que ha sido capaz de generar empleo de forma moderada pero sostenida durante los últimos cinco años.
En los últimos meses, sin embargo, se observa una ralentización de la actividad –los pedidos a las empresas de suministro de materiales están a la baja– que también se percibe en el empleo. En el último año, el sector apenas ha sido capaz de generar 250 puestos de trabajo nuevos frente a los 1.100 que creó entre 2018 y 2019 o los casi 800 de 2020-2021.
El sector se encuentra muy lejos de los niveles de empleo absolutamente desproporcionados que alcanzó a final de la burbuja inmobiliaria, cuando superó los 33.000 afiliados a la Seguridad Social. La construcción de vivienda nueva, que buscaba atender tanto a las últimas generaciones del baby boom de los años 60 y 70, así como a los nuevos ciudadanos -más de 50.000 personas llegaron a Navarra entre 1998 y 2008- batió todos los registros, con decenas de miles de viviendas iniciadas. Sus niveles actuales, mucho más sostenibles, afrontarán seguramente una cierta prueba de resistencia en los próximos meses.
De hecho, los datos del primer cuatrimestre de 2022 reflejan ya un claro freno en la puesta en marcha de nueva vivienda. Respecto al año pasado, cae más de un 50% en el caso de la vivienda libre, que supone tres cuartas partes del mercado. Con las dos grandes promociones de la comarca de Pamplona casi concluidas (Erripagaña y Lezkairu), los constructores reclaman que se active con velocidad nuevo suelo, ante el riesgo de que parálisis en la actividad.
