El Ayuntamiento de Pamplona quiere crear 65 ejes comerciales en los que estará prohibido transformar la licencia comercial de un bajo en residencial. “Esas calles tendrán una protección total contra el cambio del uso de la licencia. No tiene sentido que las vías principales, pensadas como centros de vida de los barrios, se estén llenando de bajos residenciales. Queremos que se respeten los ejes centrales de cada barrio y esta medida protegerá a los pequeños negocios”, anuncia el director del Área de Promoción Económica, Carlos Andrés Uranga.
Iruña cuenta con 2.261 comercios minoristas en planta baja –el 33% de la actividad económica actual–, desde 2016 han cerrado 429 negocios de este tipo –un descenso del 16%– y el Consistorio ha tramitado 574 licencias para la transformación de bajeras en lofts o pisos turísticos.
La propuesta en estudio establece tres criterios cuantitativos para que una calle, plaza o avenida sea considerada eje comercial. En primer lugar, el índice de ocupación –la proporción de locales activos con respecto al total de bajeras con potencial uso comercial– debe ser superior al 75%. Las altas IAE –Impuesto de Actividades Económicas– deben estar un 50% por encima del promedio de altas del barrio y, en esa vía, “al menos” deben estar activos 20 comercios.
Según el documento inicial 65 calles cumplen estas condiciones, la propuesta se presentó el viernes a las asociaciones de comerciantes y el Ayuntamiento está abierto a introducir modificaciones. “El resultado final puede variar e incluir alguna calle relevante que no cumple las condiciones por poco”, indica Carlos Andrés.
Para proteger a los comercios de estas 65 calles, el Ayuntamiento deberá modificar la normativa urbanística general del Plan Municipal. En la actualidad, el artículo 28 permite la construcción de lofts en bajos siempre que cumplan las condiciones de habitabilidad que marca la legislación: salón, cocina, baño, un dormitorio de al menos 8 m2 y dos metros de ancho, seis metros de fachada y acceso desde la calle.
Esta práctica está prohibida en los bajos del Casco Viejo y Ensanche y en las zonas de relevancia comercial las viviendas pueden ocupar hasta el 50% de la superficie sin contar la fachada de los portales y las entradas a los sótanos. “El ratio se aplica a grandes bloques de manzanas, no a calles en concreto. Se pueden hacer bajos residenciales porque son zonas muy amplias. Se acotará más”, adelanta.
El área de Promoción Económica presentará el proyecto definitivo este primer trimestre, se enviará a Gerencia de Urbanismo y se modificará la legislación para que en estas 65 calles esté prohibido “totalmente” el cambio de licencia para implementar bajos residenciales. “Es una incitativa conjunta y consensuada por ambas áreas. Para antes de San Fermín ya será una realidad”, asegura.
574 lofts o pisos turísticos
El Ayuntamiento ha tomado esta decisión porque, desde hace un par de años, las empresas promotoras de viviendas o pisos turísticos están aprovechando las constantes bajadas de persiana –en Pamplona hay casi 2.000 locales vacíos– para transformar antiguas bajeras de uso comercial en residencial.
“Nos dimos cuenta con el desarrollo de Txantrea Sur. Antes de edificar, se compraron bajeras donde había tiendas y al día siguiente nos encontrábamos con solicitudes de cambios de licencia”, expresa De Andrés.
Desde 2014, cuando Pamplona dio luz verde a los lofts y se establecieron las condiciones para implantar el uso residencial en las plantas bajas, el Ayuntamiento ha tramitado 574 licencias para transformar bajeras en viviendas o pisos turísticos.
Rochapea está a la cabeza con 160 permisos –el 28%–, la segunda posición es para Milagrosa –109 licencias– y Lezkairu ocupa el tercer cajón con 49 bajos comerciales que ya son lofts o apartamentos.
El boom se produjo en 2022 y 2023 –con 121 y 153 licencias concedidas respectivamente–, el año pasado se tramitaron 99 y más de un tercio, 34, fueron para rediseñar bajeras de la Rochapea.
Este barrio es el preferido de los inversores porque está cerca del centro de la ciudad, hay muchas bajeras vacías –256– y en el Casco Viejo esta práctica está prohibida hace una década. Desde el 1 de enero de 2025 tampoco se conceden licencias para la apertura de pisos turísticos. “Se está produciendo el efecto frontera”, comenta Carlos Andrés.
En 2025, el Ayuntamiento tiene en tramitación cuatro expedientes para 11 viviendas en planta baja: Lezkairu (8), Milagrosa, Txantrea y Buztintxuri.
Esta práctica, por ahora totalmente legal, "perjudica" a los comerciantes, que deben pelear contra plataformas on line y las grandes superficies. “Estamos inquietos por lo que está pasando en la Rochapea. Es peligroso que este tipo de negocios se metan en zonas de tiendas. Tenemos miedo a que se pierda el tejido comercial y la vida de barrio”, avisa Fermín Danborena, presidente de la asociación de comerciantes y hosteleros La Rotxa.
Las 65 calles
Azpilagaña. Abejeras, avenida Zaragoza, Buenaventura Íñiguez y Migue Astráin.
Buztintxuri. Avenida Gipuzkoa, Paseo Buztintxuri y Ventura Rodríguez.
Casco Viejo. Estafeta, calle Mayor, Mercaderes, Paseo de Sarasate, Plaza del Castillo y San Nicolás.
Ensanche. Amaya, avenida Carlos III, Felipe Gorriti, Francisco Bergamín, Olite, Paulino Caballero, San Fermín y Tafalla.
Ermitagaña/Mendebaldea. Irunlarrea, Benjamín de Tudela, Pío XII, Ermitagaña, Sancho Ramírez, Sancho el Fuerte y La Rioja.
Etxabakoitz. Avenida Pamplona y Remiro de Goñi.
Iturrama. Abejeras, Alfonso El Batallador, avenida Pío XII, Sancho El Fuerte, Esquíroz, Fuente del Hierro, Iñigo Arista, Iturrama, Pedro I y Serafín Olave.
Lezkairu. Avenida Juan Pablo II y Cataluña.
Mendillorri. Concejo de Olaz y Señorío de Egulbati.
Milagrosa. Julián Gayarre, Sangüesa y Tajonar.
Rochapea. Avenida Marcelo Celayeta, Bernardino Tirapu, Joaquín Beunza, Parque de los Enamorados, Paseo Anelier y Raimundo Lanas.
San Jorge. Avenida de Navarra, avenida de San Jorge y Doctor Simonena.
San Juan. Avenida Barañáin, avenida Bayona, avenida Pío XII, calle Martín Azpilcueta, Monasterio de Fitero, Monasterio de la Oliva, Monasterio de Urdax, Monasterio de Irache, Travesía Bayona y calle Virgen del Puy.
Txantrea. Avenida Villava y calle Villafranca.
2.261 comercios en planta baja
La actividad de comercio en planta baja (2.261) está repartida de la siguiente manera: Ensanche (572), CascoViejo (364), Iturrama (245), San Juan (235), Rochapea (189), Ermitagaña-Mendebaldea (152), Txantrea (108), Milagrosa (102), San Jorge (85), Azpilagaña (58), Mendillorri (54), Etxabakoitz (36), Buztintxuri (31) y Lezkairu (30).
6 calles con más de 100 negocios
En Iruña hay 54 calles con más de 30 comercios y, en seis de estas vías, se superan el centenar: Pío XII (146), Marcelo Celayeta (135), Sancho el Fuerte (130), Amaya (115), Irunlarrea (105) y Monasterio de Urdax, 100.
