Javier Burón: “Los precios se moderan con un control del alquiler en Zonas de Mercado Tensionado, hay ejemplos en Europa”

El problema que analiza es un problemón.

–Sí. Estamos mal, por al menos algunas grandes decisiones históricas que fuimos tomando, creo que conscientemente, hasta probablemente 2015.

Estamos ante un derecho.

–Teóricamente, no es fundamental. Está en el 47 de la Constitución. Manuel Fraga hizo un buen trabajo en la ponencia constitucional para evitar que acabase entre los 39 primeros, derechos fundamentales. La vivienda no es un derecho de alto nivel de protección, y eso no es casual.

Necesidad, aspiración, inversión pensando en los descendientes o en un escalafón social...

–Ese es un pensamiento tan boomer... En España estamos a punto de vivir 50 millones de personas, y entre milenials y zetas hay 13 millones. De los sesenta a los ochenta el Estado facilitó muchísimo la producción de vivienda protegida. Hubo muchísimos años en los que se producía más vivienda protegida que de mercado.

En el franquismo se edificó mucha vivienda protegida.

–Y mucha en general.

Y había además alquileres de renta antigua que protegían al inquilino.

–Eso fue mucho antes. La mayor parte de los países europeos después de la Segunda Guerra Mundial estabilizaron los alquileres. Pero había muchísimas más viviendas protegidas que rentas antiguas. Desde mediados de los cincuenta hemos construido algo más de 6 millones de unidades de viviendas protegidas. Cuando empezó la gran explosión de la vivienda protegida España el total de viviendas no llegaba a los 22 millones, ahora hay un total de 26 millones. Cuantitativamente hubo un programa de generación de vivienda masivo. El franquismo quería generar una industria que no había, y el Movimiento Nacional que el mayor número de proletarios se convirtiese en propietarios. Y fue exitoso.

Javier Burón, autor del libro “El problema de la vivienda” editado por Arpa. Iñaki Porto

La democracia cometió un error muy serio de no continuar con eso.

–Digamos que asumió acríticamente la vivienda de protección oficial con hipotecas descalificables, que después se podían vender a precios de mercado. El alquiler prácticamente no existió. El año 87 fue el último en que se produjo más vivienda protegida que de mercado. El felipismo la consideró un bien que el mercado presta bien.

¿Por qué?

–Hubo elementos ideológicos; ni Boyer ni Solchaga eran precisamente bolcheviques desaforados. El segundo error fue una actividad estatal mínima en un momento en que se impulsaban grandes servicios públicos. Hicimos cosas tremendas, regalamos el Banco Hipotecario, se metió en un paquete dentro de Argentaria donde había jamón y hueso, y el Banco Hipotecario era jamón, pero se decidió que la hipoteca solo iba a hacerla el mercado, y esa decisión no la tomaron otros países europeos.

“El año 87 fue el último en que se produjo más vivienda protegida que de mercado. El felipismo la consideró un bien que el mercado presta bien”

Critica un tercer error histórico.

–Sobre esa base erosionada llegó Aznar, con Álvarez Cascos en Fomento y con Rato en Economía, y dijeron que toda España era urbanizable. Se modificó la ley de suelo, salvo los de especial protección. El razonamiento era que si se construía mucho bajaría el precio. Ya no discuto con nadie de esto, porque empíricamente comprobamos que no bajó.

Hoy vuelve un poco esa máxima.

–El PP no va a cambiar de pensamiento político, tiene el mismo, y habrá que alabar su coherencia, porque no se van a apear del error. Producir vivienda sin más no baja el precio, depende de otro montón de factores. La burbuja no solo era inmobiliaria, era mental, una sensación de bienestar, de bonanza, de todo va para arriba y no va a caer nunca. Sabemos lo que ocurrió. Producimos 6 millones de viviendas en 10 años, una cantidad descomunal, una de cada cinco viviendas sobre el suelo del Estado español en solo una década.

También había una generación que se estaba divorciando y de una vivienda se pasaba a necesitar dos.

–Sí, hay muchos cambios sociales, pero ya no se nos ofreció vivienda protegida, sino de mercado, y muy buenas hipotecas, de plazo relativamente largo y a unos precios bastante manejables. La mayor parte de nosotros compramos una vivienda y estamos consiguiendo pagarla. Pero de las 600.000 viviendas con familias desahuciadas, parte relevante era de gente de nuestra edad. Nuestros aitas tenían mucha vivienda protegida y la de mercado tampoco podía ser mucho más cara. Era asequible. Nuestra experiencia es de viviendas más caras de mercado, no protegidas, con hipotecas bastante manejables. Eso reventó cuando eran ya locas y saltó todo por los aires. Justo después el Estado se retiró, con los recortes y la austeridad. Cuando su intervención más falta hacía menos hubo. Pagamos el rescate del sector financiero, a cambio parte de sus bienes inmuebles tendría que haber sido el primer empujón al servicio público.

¿En la etapa de Rajoy?

–En el final de Zapatero y con Rajoy. Quien cambia el paso y porque le aprieta el contexto es Pedro Sánchez. En el libro explico que el PSOE ha arrastrado bastante los pies durante muchos años, porque sabe que es una política maldita, cara, lenta, que genera rechazos... Finalmente ha aceptado el diagnóstico y las soluciones. Pero nos estamos quedando sin tiempo, porque usted y yo tenemos la vida organizada, y nuestros aitas más o menos, obviamente hay de todo. Y si empieza a mirar para abajo, hay gente que tiene parte de su vida adulta consumida sin tenerlo resuelto y otra ya adulta que no tiene la sensación de que haya ni siquiera visos de que se resuelva. El PSOE ha tardado en reaccionar.

¿Y en Navarra?

–Navarra y Euskadi obedecen a unas reglas muy particulares porque históricamente también han tomado decisiones distintas. Cuando en el resto del Estado español se dejó de producir vivienda protegida, aquí se tiende a hacerlo masivamente: Sarriguren, Mendillorri, Entremutilvas... los primeros grandes desarrollos de vivienda protegida se hicieron en Iruña, y más o menos a la vez se estaba haciendo Lakua, Salburua, Zabalgana... en Vitoria-Gasteiz, que no era la misma realidad que en Bizkaia y en Gipuzkoa, donde fue menor la intervención. En conjunto se tomó una decisión materialmente socialdemócrata. Aquí hay una forma de entender el bien común que lleva tiempo siendo distinta.

Por otra parte, muy sensata.

–Sí, aquí la asunción de mucha gente, incluidas élites políticas y económicas, es que para tener un país industrial necesitas generar tu fuerza de trabajo con el tema de la vivienda medianamente resuelto. No es casual que algunas cosas ocurran primero en Euskadi y en Navarra, muchos años antes que en otros sitios, y algunas todavía solo se han producido aquí, con mucha vivienda protegida y reservas legales de suelo muy altas con este fin, por ejemplo.

“El PP no se va a apear del error. Producir vivienda sin más no baja el precio, depende de otro montón de factores”

Dice que en general vamos tarde.

–Sí, hay lugares de España donde no hay buenas empresas públicas de vivienda o poca planta administrativa para intervenir. Donde están ahora construyendo las primeras promociones de VPO para alquiler, o donde no hay programas de movilización de vivienda privada vacía hacia el alquiler asequible. A todo el sistema le pilla con el culo al aire, pero no con el mismo nivel de retraso. ¿En Euskadi y Navarra tenemos problemas en vivienda? Sí, obvio. ¿Los de otras zonas de España? No. Aquí hay una política pública mucho más a la europea que en el resto de España, y somos sociedades industriales, factor de estructura económica y psicología social importante.

¿En qué sentido?

–Mientras en otras comunidades la columna vertebral de la economía se basa en el turismo, el ladrillo y los eventos, algo malo si es tu único plan económico, lo que genera otro tipo de sociedad. Implantar de forma súbita unas políticas de vivienda a la europea en toda España es muy complicado, porque la posición de partida es mala en general, pero no es la misma. Hay sitios con especial retraso.

¿Entonces?

–En el libro explico que los boomers no van a empujar. Los beneficiados de un anterior modelo inmobiliario no van a empujar.

Pero tienen hijos.

–En general a la gente le preocupa primero ellos, después sus hijos y después sus nietos, no digo que no.

Por eso, esa preocupación de sus hijos la elevan como reivindicación.

–Eso no está pasando. Igual podría pasar, pero no está sucediendo.

¿No forma parte del malestar?

–No. ¿Ve a muchos boomers airados diciendo que baje el valor de sus propiedades inmobiliarias? También se habla de la herencia. Si ahora tenemos en cuenta cuánto ha crecido la esperanza de vida, afortunadamente, y qué nivel de edad y de bienestar están llegando a tener nuestros mayores, es bastante evidente que van a ocurrir dos cosas.

Cuéntenos.

–Una, se van a comer parte de su patrimonio inmobiliario en cuidarse a sí mismos; ojalá, se lo han ganado. Y otra: a mí qué más me da heredar con 65 o 70 años cuando ya he hecho mi vida.

Para encarar sus cuidados.

–Ya veremos para empezar qué esperanza de vida tenemos, pero no es lo mismo la herencia como mecanismo de transmisión de patrimonio cuando uno hereda con 40 o con 50, que con 60 o con 70. En cualquier caso si los boomers estuviesen airados con este problema esto se estaría resolviendo, porque el país sigue estando básicamente en sus manos. Nuestra generación es muy cobarde. Como compramos vivienda, la hemos pagado con la hipoteca, algún día heredaremos y no nos han desahuciado... Pero hemos visto las orejas al lobo y sabemos de gente de nuestra edad que lo ha pasado muy mal.

A lo mejor no hay posiciones airadas, pero sí expectativa de que se construya vivienda pública.

–Las cosas no ocurren por casualidad, sino por un equilibrio de fuerzas. Si Euskadi y Navarra quisieron empezar a producir vivienda protegida de otra forma y generar un servicio público con calificación definitiva, intervención pública, colaboración público privada orientada al alquiler... no fue porque sí. ¿Cuándo se ha explicitado política y electoralmente el problema? Cuando a quien aprieta es a la gente que ha dejado la universidad y está empezando su vida adulta.

Por eso.

–Ven que con 25 años no les han resuelto el problema, con 30 tampoco, y entonces empiezas a tener a millones de personas con 35 y ya se problematiza.

En poco tiempo el asunto ha tomado otro cariz.

–Sí, ha pasado de casi no estar en las encuestas del CIS y demoscopias similares, a estar el segundo o el tercero en consideración como problema. Hoy se produce una cosa bastante paradójica: la vivienda es una competencia autonómica, el Partido Popular gobierna al 70% de la población en términos de ejecutivos autonómicos, y no paga ningún precio por tener una política de vivienda o extraviada o inexistente. El PP no sufre porque el problema de la vivienda se deteriore. Tiene encuestas. Este es un problema que hace sufrir a la izquierda, no a la derecha.

“Tengo la absoluta certeza de que las zonas de mercado tensionado darán resultado. Soy atento, miro lo que ocurre donde se implanta”

La izquierda levanta más expectativas e ilusiones de transformación.

–La derecha lleva 25 o 30 años siendo revolucionaria. Quiere cambiar el statu quo, no mantener lo que hay. Es otro tipo de derecha. El problema de la vivienda está sobrediagnosticado, también se conoce bastante qué instrumentos de intervención hay en el resto de la Unión Europea, y ahora en teoría estamos todos de acuerdo en que hay que generar más parque de vivienda asequible. En eso hay un cierto acuerdo teórico entre izquierda y derecha. 

¿Singularmente en Navarra?

–El libro no está escrito pensando en Navarra. Supongo que sí, porque esa política de vivienda pública en Navarra ha ido evolucionando, y seguramente, es en los últimos años cuando pega un salto importante, pero ha habido gobiernos de todo tipo. El lugar de fricción ahora mismo entre izquierda y derecha son las zonas de mercado tensionado y los alquileres.

Que justo están a punto de ponerse en marcha en Navarra.

–En Catalunya llevan ya un tiempo.

Su expectativa es que se notará.

–No tengo ninguna expectativa, tengo la absoluta certeza. Soy atento, miro lo que ocurre donde se implanta. Los precios se moderan, si el sistema está bien diseñado. Tenemos ejemplos alemanes, franceses, holandeses, austriacos, escandinavos... Es muy frecuente que haya un sistema de control de precios de alquiler en zonas de mercado tensionado, aunque en cada sitio se llame distinto. La situación es reversible, pero no se puede revertir en muy poco tiempo. Va a requerir un esfuerzo de años, de reconfigurar el mercado. No tenemos consenso sobre las zonas tensionadas; cada vez habrá más. A quien defienda la posición liberal de que construyendo vivienda se soluciona la situación, respetuosamente hay que decirle que lo demuestre empíricamente.

¿Y por qué más oferta no acaba en una bajada de precio?

–Se lo queda la demanda con más capacidad adquisitiva, de los que pueden pagar más y pagar antes. Más de la mitad de las viviendas se compran a tocateja. Antes el nivel habitual era el l 10 o el 15%. ¿Todo el mundo hereda para comprar la mitad de las viviendas a tocateja? Raro.

¿Entonces?

–Obviamente hay demanda de inversión en gente que compra como reserva de valor, los menos, o como activo inmobiliario para explotarlo. El problema no es que haya gente de fuera, es la de una capacidad adquisitiva mayor. Hay quien está dispuesto a pagar más precio de alquiler y los que acaban comprando más caro. Así que producir más, per se, no baja el precio. De hecho lo sube. Es obvio que es malo que se produzca poco, en una situación de demanda hay que hacerlo. En toda España estamos produciendo unas 100.000 viviendas al año y se están generando más de 200.000 hogares nuevos anuales. Ahí hay un desequilibrio evidente. Euskadi, Navarra y Catalunya defienden la calificación permanente (de VPO). En Valencia y en Baleares los gobiernos actuales la han quitado. De hecho está habiendo una tendencia contraria, plazos de descalificación muy cortos, de quince y de incluso siete años, en Madrid y Andalucía.

Caramba.

–Eso de facto significa que no hay vivienda protegida. Si en diez o pocos años más se convierten en viviendas de mercado y nadie inspecciona ni sanciona nada, estás dando pie a que antes de ese plazo haya fraude y que pasados esos 15 años todo sea legal. Eso está ocurriendo en muchas comunidades autónomas. Si todas las viviendas se descalifican super rápido y acaban teniendo comportamiento y precios como si fuesen de mercado, tanto consenso no hay.

“Aquí al menos no tenemos que inventar la rueda”

Usted aborda la colaboración público privada.

–En el libro explico que para correr antes hay que saber andar e incluso gatear. Sin un buen servicio público con gente que sepa cuando te sientes con alguien a colaborar estarás en sus manos. Y si es deshonesto sus manos estarán en tus bolsillos, que son los de todos. Con la colaboración público privada, muy de moda, también hay un teórico consenso, pero en realidad no tanto. La colaboración que defiendo, en expresión de la economista Mariana Mazzucato, es simbiótica y no parasitaria. Si ponemos recursos públicos a disposición de un privado para un proyecto, que tenga contraprestación para la comunidad.

Ha pasado por la CAV, Ajuntament de Barcelona, y ahora trabaja en Nasuvinsa.

–Así es, la vida es suerte.

Y talento.

–No, yo he formado parte de equipos relativamente grandes. Soy vasco, trabajar en Navarra tampoco es la cosa más rara del mundo, somos sociedades primas, hermanas, vecinas, llamémoslo como queramos, y en Barcelona conocía a muchísima gente del entorno de la alcaldesa (Ada Colau), que había visto lo que habíamos hecho en el Gobierno Vasco.

Tres políticas avanzadas o en convergencia con lo mejor de Europa, según dice.

–Tres subsistemas, no perfectos. La reflexión que están haciendo ahora un montón de comunidades sobre dónde estamos, a dónde vamos, quiénes queremos ser... aquí se hizo hace años. ¿Estamos bien? No. ¿Tenemos necesidades? Muchas. ¿Hay retos por delante? Infinitos. Pero por lo menos no estamos planteándonos el abecé de algunas cosas.

¿En qué sentido?

–¿Vamos a discutir la calificación indefinida de la vivienda? Parece que no. ¿Que Nasuvinsa sea una empresa pública potente que genera vivienda pública y colabora con el sector privado? Pues no. ¿Y que además de construir vivienda se puede movilizar la ya existente o comprar edificios completos? ¿Vamos a inventarnos una política de rehabilitación nueva? No, porque aquí la primera ORVE fue de 1986, y el primer plan de subvenciones a la rehabilitación de principios de los noventa. Aquí estamos mejor que la media. Tenemos muchos problemas, pero al menos no tenemos que empezar a inventar la rueda. Partimos de una historia, ahora habrá que mejorarla. La gente más joven, que tiene amigos de muchos lugares, también ve cómo está el patio aquí y como está en otros sitios.