"Ahora lo que se reclaman son los gastos de las hipotecas, unos 1.000 euros de media por caso"

Esto que nos tiene aquí está por convertirse en un encuentro recurrente. Parece que las demandas de este tipo, que afectan a miles de ciudadanos, están siempre presentes, con incluso picos de actualidad en función de lo que se dicte en las instancias superiores.

-En efecto, aquí ha habido materias un poco siempre entreveradas, con predominio de cláusulas suelo desde el primer momento. A partir de esos inicios, luego vinieron los suelos con acuerdo y ahora lo que más estamos viendo son gastos vinculados a la materia hipotecaria (registro, notaría y tasación). La jurisprudencia ha terminado de perfilar qué corresponde a cada parte. A ello se une el hecho de que los despachos de abogados han ido interponiendo demandas de préstamos por los gastos y comisiones de apertura, en muchos casos sobre préstamos hipotecarios que ya habíamos visto con anterioridad por sus cláusulas suelo. Pero hay hipotecas que han sido objeto de dos o tres demandas, según sus cláusulas abusivas. A este respecto, existían algunas dudas por el llamado principio de preclusión, que puede motivar que un procedimiento de este tipo se extinga si se ha preiteado ya sobre el mismo. La duda que se generaba era si en este caso se podía pleitear sobre distintas cláusulas de la misma escritura. Y se está resolviendo en el sentido de que demandar por una cláusula suelo no te impide que se pueda demandar por los gastos de la misma hipoteca.

¿Cuál es la situación del juzgado?

-Nos tiene un tanto en la incertidumbre la cláusula IRPH (un índice hipotecario distinto al Euríbor), que está por ahí flotando. Es una materia en la que los criterios no son claros. El Tribunal Supremo dice que estas cláusulas son válidas, al igual que la mayor parte de las Audiencias. Pero hay dos cuestiones prejudiciales en Europa y las decisiones sobre dichas cuestiones puede que provoquen una avalancha de demandas. Por ejemplo, en Navarra, Consumidores Irache estima que hay unos 4.000 clientes que tienen firmadas hipotecas con IRPH.

¿Ya les llegan asuntos de este tipo?

-Hubo una pequeña avalancha que ya pasó, un globo pequeño que se produjo entre marzo de 2020, cuando dictó sentencia el TJUE (Europa) y que aparentemente abría el camino de las reclamaciones, hasta noviembre del año pasado. Fue entonces cuando el Supremo interpretó esa jurisprudencia europea y entendió que la cláusula no era abusiva. Por eso se frenó la llegada de esos procedimientos. Ahora llegan casos de estos a cuentagotas, a la espera de lo que diga Europa.

¿Cómo resolvió este juzgado?

-Este juzgado resolvió aplicando criterios contrarios a los del Supremo y a los de la Audiencia. Aquí hemos entendido que hay que distinguir entre los que es el índice IRPF, que un tipo de interés oficial, y la cláusula. El problema existe a la hora de que ese índice, que es un tipo oficial y legal, se incorpora a una cláusula en un préstamo hipotecario. Hay que comprobar si se incorpora al contrato de manera transparente y si, además de eso, es desequilibrado y abusivo. Se exigen los dos requisitos: la falta de transparencia y la abusividad.

En general se acepta mayoritariamente tras interpretar la sentencia del TJUE que esas cláusulas son abusivas porque existía una orden ministerial en España por la que se tenía que informar al consumidor de la evolución del índice durante los dos últimos años, y cuál podia ser su tendencia y qué riesgos asumía. Eso, o bien no se informaba, o en el juzgado no se acredita. Con lo cual, el criterio de la transparencia no se cumple.

Pero hace falta más para anularlo.

El Supremo entiende que para anularla, además de la falta de transparencia, tampoco debe salvarse el criterio de la abusividad. Y el TS viene tendiendo a que sí se salva, porque es un tipo oficial, no es manipulable. Con el IRPH lo que ocurría es que los otros índices eran más bajos y cuando se pactaba una hipoteca con otro índice (como el Euribor), se pactaba sumándole un diferencial. En el caso del IRPH, que era un índice de referencia hipotecaria fruto de la media de todos los demás y de los gastos, se entiende que ese diferencial ya lo llevaba incorporado. El TS entiende que cuando se pactaron esas hipotecas con IRPH no era previsible que la evolución fuera la que ha terminado siendo, que el IRPH se ha mantenido mucho mas elevado que el Euríbor que se desplomó, y que por tanto no cabe hacer una interpretación y una mirada con sesgo retrospectivo. A su juicio hay que poner el foco en aquel momento. Por eso dice que no es abusivo.

Ustedes no han resuelto así.

Lo que hemos hecho los jueces de este juzgado ha sido, tras pasar el filtro de la transparencia, analizar la evolucion del índice IRPH y del Euríbor en los dos años previos a que se contratara el préstamo. En general, no siempre, encontramos unas horquillas en las que el IRPH estaba dos o tres puntos por encima del Euríbor y que eso no lo salva un diferencial, porque diferenciales tan altos en hipotecas no se daban. Y si se hubiera informado correctamente al cliente entendemos que razonablemente no hubiera elegido el IRPH. Entendemos que esa falta de información resultó relevante a la hora de la contratacion. Y no se trata de mirarlo a posteriori, sino de mirarlo desde ese momento. Lo razonable con información no era contratar un IRPH.

La mala praxis de las entidades bancarias para con sus clientes han acompañado este tipo de contrataciones desde hace años.

-Todo esto ha hecho cambiar. La legislación ha cambiado. En 2019 se aprobó la Ley de contratos de credito inmobiliario, en la que para firmar una hipoteca hay que superar filtros muy importantes. No basta con que la información sea verbal, debe ser una información por escrito, que debe tener fecha y que sea firmada. Hay que ir dos veces al notario. Estamos viendo en los juzgados todo lo que ocurrió hasta 2017 y 2018. Era una época en la que los clientes confiaban mucho en lo que les decia la banca, una información que no sabemos si se daba y que no tenia documentos firmados...

¿Qué puede recuperar un cliente en una reclamación de gastos?

En materia de gastos lo tenemos claro. Hay una sentencia de julio de 2020 del TJUE que marcó el criterio y que luego perfiló el Supremo. Lo primero hay que ver si la cláusula ha sido negociada o no y esa prueba nunca existe por lo general. Y luego hay que ver si es una cláusula desequilibrada, abusiva y si ademas se imponían los gastos al consumidor. En caso de que la cláusula sea nula, en los gastos se devuelve el 50% del gasto en notaría y el resto de gastos como tasación, gestoría y registro se devuelve el 100%. El impuesto de actos jurídicos documentados corresponde pagarlo al cliente. Esas devoluciones se producen con intereses que devengan desde la fecha de las facturas. La media de devolución estaría en unos 1.000 euros. Ahora, la ley de 2019 ya estipula quién debe pagar cada gasto. ¿Por qué devolvemos todo esto? Porque Europa dijo que si la clausula era nula, había que aplicar las normas que entonces estaban vigentes y que decían de quién era cada gasto, pero realmente no había normas que dijeran de quién era cada gasto, salvo en los aranceles de la notaría y los registradores, que hablaban que los gastos correspondían al interesado. El Supremo ha interpretado que los interesados en contratar préstamo son los dos, el banco y el cliente, y por eso los gastos de notaria se pagan a medias. Sobre el resto de gastos había un vacío normativo y aplica el principio disuasorio que establece Europa. Se carga a los bancos para evitar que en el futuro se apliquen claúsulas similares.

¿Qué futuro le espera al juzgado?

-La duda a futuro es qué va a ocurrir con el IRPG, porque el suelo tendió a acabarse y las demandas por gastos de esas hipotecas también tendrán su final. Pero con la pendencia actual, unos 1.300 asuntos, eso es un año de juicios y sentencias.

“Europa debe resolver sobre el IRPH y tenemos la duda de si llegará otra avalancha. Para nosotros esas cláusulas no son válidas, para el TS sí”

“Hay hipotecas que han

sido objeto de dos o tres demandas. Primero por

el suelo y después por los gastos hipotecarios”