El Supremo determina la responsabilidad por las filtraciones en terrazas comunitarias

Las filtraciones y humedades en terrazas constituyen una problemática habitual para muchas de las viviendas de las comunidades de propietarios. En especial, en Navarra, donde las lluvias intensas caen con cierta afluencia –de hecho, en el último mes ha habido avisos de posibles inundaciones y no ha dejado de llover durante 36 días (en Pamplona, durante una semana de febrero, se vio el sol tan solo seis horas)–, aunque es algo que también se repite en todo el Estado, donde, probablemente, los edificios no se encuentren tan bien preparados, ya que no son tan frecuentes las épocas de lluvias –o no caen con tanta fuerza–. Aunque en muchos casos se traten de terrazas de uso exclusivo de un vecino –del propietario del domicilio o del inquilino–, eso no significa que la responsabilidad recaiga sobre él. La normativa distingue entre el deber de mantenimiento ordinario y los daños que afectan a la estructura del edificio, determinando quién debe asumir dicho coste de reparación.

Tanto la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, como el Código Civil establecen que las terrazas que cumplen función de cubierta tienen la consideración de elemento común, incluso cuando su disfrute corresponda en exclusiva a un propietario concreto. El artículo 396 del Código Civil incluye expresamente como elementos comunes las cubiertas y, en general, los elementos estructurales del edificio. Por su parte, el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal fija la obligación de cada propietario de mantener en buen estado su piso o local y responder de los daños causados por su negligencia, mientras que el artículo 10 atribuye a la comunidad la obligación de realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble.

Deterioro natural

En consecuencia, si el problema deriva del deterioro estructural, del envejecimiento natural de los materiales o de un defecto en la impermeabilización, será la comunidad de propietarios la que deba hacerse cargo de las obras necesarias. Ahora bien, la situación cambia cuando las filtraciones o humedades son consecuencia directa de una actuación concreta del propietario que disfruta de la terraza.

Esta diferenciación ha sido concretada por el Tribunal Supremo en su jurisprudencia reciente, tal y como explica el abogado Xavi Abat en uno de sus últimos vídeos divulgativos en redes sociales, donde analiza cómo deben repartirse los costes en función del origen del daño. La cuestión no es menor: durante años ha generado enfrentamientos en juntas de vecinos y litigios judiciales en distintos puntos del país.

La clave, insiste el letrado, está en determinar el origen de las humedades. El Alto Tribunal ha querido clarificar que no existe una regla automática basada únicamente en el uso privativo de la terraza. Lo determinante es la causa.

Sin embargo, el Tribunal Supremo también introduce una precisión relevante que modifica el escenario en muchos casos: si las filtraciones se deben al desgaste del edificio, al paso del tiempo o a un defecto estructural de impermeabilización, la responsabilidad corresponde a la comunidad. Incluso aunque la terraza sea de uso privativo.

Esta doctrina refuerza la idea de que el carácter común del elemento prevalece sobre el uso exclusivo cuando el daño tiene un origen estructural. La cubierta, aunque sea pisada y utilizada por un solo propietario, sigue cumpliendo una función esencial para todo el edificio: protegerlo frente a las inclemencias meteorológicas.

En edificios construidos hace varias décadas –especialmente aquellos levantados antes de la generalización de sistemas modernos de impermeabilización– es habitual que las láminas asfálticas o los materiales aislantes hayan perdido eficacia. Según el Consejo General de la Arquitectura Técnica de España, una impermeabilización puede tener una vida útil de entre 15 y 25 años, dependiendo de la calidad del material y del mantenimiento realizado. Superado ese plazo, las probabilidades de filtraciones aumentan de forma significativa.

Ofrecen un criterio claro

De esta forma, el Tribunal Supremo consolida una interpretación que aporta mayor seguridad jurídica a las comunidades: si el problema deriva del envejecimiento natural o de un defecto constructivo, la reparación debe afrontarse con cargo a los fondos comunitarios, normalmente mediante el fondo de reserva obligatorio previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.

Esta precisión no elimina los conflictos, pero sí ofrece un criterio claro: antes de discutir quién paga, hay que determinar por qué se ha producido el daño. Y esa cuestión, en muchos casos, requiere informe técnico pericial. En un contexto de episodios meteorológicos extremos y lluvias cada vez más intensas –que se han incrementado en frecuencia en las últimas décadas–, la correcta conservación de cubiertas y terrazas se convierte no solo en una cuestión jurídica, sino también preventiva. Porque más allá de la responsabilidad individual o colectiva, lo cierto es que una impermeabilización deteriorada termina afectando al conjunto del edificio.