El esfuerzo económico necesario para pagar una nueva hipoteca cae al nivel más bajo en 15 años

La cuota supone apenas un 24% del salario medio, frente al 41% de hace una década
La concesión de préstamos cierra 2018 creciendo un 14%
La rehabilitación ayuda a crear empleo en el sector

08.02.2020 | 20:01
Un joven, buscando piso en una inmobiliaria.

La concesión de préstamos cierra 2018 creciendo un 14%. La rehabilitación ayuda a crear empleo en el sector.

Pamplona - Navarra ha encadenado ya dos años iniciando la construcción de al menos 2.500 nuevas viviendas. Es la primera vez que lo logra desde 2010-2011 y el dato muestra cómo se recupera un sector que, en cualquier caso, está muy lejos de parecerse a lo que fue. Ni por volumen de trabajadores -supera de nuevos los 16.000, la mitad que en 2008-, ni por actividad (solo en 2006 se iniciaron 10.000 viviendas) ni por el riesgo que acumula la banca, que, eso sí, presta el dinero a unos tipos de interés más bajos que nunca. Especialmente en Navarra, donde el esfuerzo salarial necesario para adquirir una vivienda se encuentra en mínimos de al menos los últimos 15 años

De hecho las entidades financieras que operan en Navarra incrementaron el año pasado de manera significativa la concesión de nuevos créditos. Según Nastat, el Instituto de Estadística de Navarra, el ritmo de formalización de hipotecas sobre vivienda se fue acelerando conforme pasaron los meses. Y si en enero las tasas de crecimiento rondaban el 4%, en noviembre ya se acercaban al 14%, de tal modo que el aumento acumulado llega al 9%. "El stock de crédito total todavía cae, pero las nuevas hipotecas ya están creciendo", explicaba hace ya dos semanas Gonzalo Gortazar, consejero delegado de CaixaBank, entidad líder en el mercado navarro, con más de un 35% de cuota.

Lo mismo sucede en España. "En octubre de 2018, el nuevo crédito ha crecido un 14,8% y desde abril lleva creciendo por encima del 10%", explica Joaquín Maudos, catedrático de Análisis Económico en un artículo publicado recientemente por la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas). Una evolución que contrasta con la eurozona, donde el nuevo crédito "lleva cayendo desde finales de 2017". Desde noviembre de 2017 a octubre de 2018, la banca española habría prestado así más de 43.500 millones en préstamos hipotecarios, apunta en el mismo informe, en el que concluye que "no hay elementos objetivos para pensar que se esté formando una burbuja inmobiliaria".

Lo que hay es un regreso del sector inmobiliario a unas constantes más o menos normales. La recuperación económica, el descenso en los precios de la vivienda registrado entre 2008 y 2016 -de hasta el 40% en el caso de algunas ubicaciones y viviendas usadas- y la mejoría de las condiciones de financiación, así como la rentabilidad creciente de los alquileres, han animado en los tres últimos años un mercado que había quedado en coma. Y las 5.976 viviendas vendidas suponen la cifra más elevada desde el año 2007, un 16% más que en el año anterior, el cuarto incremento anual consecutivo y el más elevado de los últimos años. Crece un 11,7% la venta de vivienda usada, que supone el 76% del total de las operaciones, y se dispara un 32% la vivienda nueva, aquella que anima la contratación y el mercado de trabajo. El sector, de hecho, ya crea empleo a mayor ritmo que el conjunto de la economía.

A ello ha contribuido de forma decisiva la rehabilitación de vivienda, que ha suplido parte de la actividad que no genera la obra nueva. En 2018 se intervino sobre 5.429 casas y pisos, lo que supone un 31,4% más que el año anterior, gracias en parte al incremento del presupuesto de un 24%. "Se recupera la actividad y el empleo, sin llegar a los excesos de la burbuja inmobiliaria", resumía Miguel Laparra, vicepresidente del Gobierno.

el nuevo suelo, en donapea Asimismo, nada indica que los ritmos de crecimiento vayan a seguir acelerándose, tampoco en Navarra. En realidad los últimos datos apuntan a una cierta moderación, tanto en España como en la Comunidad Foral. Así, el número de viviendas iniciadas en los últimos 12 meses alcanzó su pico en octubre (más de 4.900 , según el Instituto de Estadística) y desde entonces ha comenzado a descender. Un ritmo que, no obstante, obligará, según la Asociación de Constructores y Promotores a "habilitar nuevo suelo" en Pamplona y su comarca una vez que se completen las áreas de Lezkairu y Erripagaña. "A este ritmo, en cuatro años, ya no habrá suelo disponible para edificar", explican. El Gobierno de Navarra es consciente de ello y tiene claro además el emplazamiento para el siguiente desarrollo urbanístico. Se ubicaría en el área de Donapea, entre Esquíroz y Zizur, dentro todavía de los límites que marcan las rondas. Un modo de "cerrar" la ciudad antes de saltar a ubicaciones más alejadas, como Guendulain, demasiado grande, además, para la demanda existente.

Todo apunta, además, a que en los próximos meses o incluso años continuarán las condiciones favorables para la financiación de viviendas. El euríbor se mantiene en negativo, las subidas de tipos parecen alejarse con el enfriamiento de la economía y Navarra dispone asimismo de los ingredientes necesarios para que, dentro del contexto nacional, sus préstamos se mantengan algo más baratos, tal y como ha sucedido, casi sin excepciones durante la última década.

De hecho, según los datos del Boletín Estadístico Registral, el acceso al crédito resulta en la Comunidad Foral casi cuatro décimas más barato que la media española. En el tercer trimestre del pasado año, el tipo de interés medio al que se formalizaron las operaciones se quedó en el 1,89%, solo por encima de la Comunidad Autónoma Vasca, donde se alcanzaron el 1,78%, frente a una media del 2,26%. Y bastante lejos de los tipos de interés que se pagan en comunidades como Canarias o Catalunya, que rondan el 2,5%.

Distintos factores pueden explicar esta diferencia, desde el tipo de hipotecas que se contrata, la baja morosidad histórica en primera vivienda de Navarra y la CAV o el comportamiento de los distintos agentes del mercado. "Una de las posibilidades es que no se esté repercutiendo del mismo modo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, lo que explicaría una diferencia de hasta dos décimas. Y también se nota que el peso de las hipotecas a tipo variable es superior en Euskadi y en Navarra que en el resto del Estado. Y las hipotecas a tipo variable son a día de hoy más baratas", explican desde el sector, que presenta en Navarra una peculiaridad: las cooperativas de crédito llevan años concediendo entre el 35% y el 40% de las hipotecas.

Más baratos De hecho, por primera vez en muchos años, los préstamos hipotecarios son en España algo más caros que la media europea. Según los datos del Banco Central Europeo, el tipo medio se situó en octubre en España en un 1,99% , frente al 1,82% de la eurozona. "El tipo de interés al que se cobran las nuevas hipotecas es superior al que cobran los bancos en Italia, Alemania y Francia", precisa Joaquín Maudos quien recuerda que el rango varía entre el 0,89% de Finlandia y el 3,34% de Grecia.

Todo ello ha contribuido a que el esfuerzo necesario para pagar la cuota hipotecaria se haya ido reduciendo de forma clara en los últimos años, al menos si analiza este concepto midiendo la cuota hipotecaria inicial respecto al salario medio. Y con 507,24 euros, Navarra es la sexta comunidad con la cuota más elevada. Pero, como quiera que su salario medio es el tercero más alto de España, el resultado es que el esfuerzo medio se sitúa en un 24,61%, por debajo del 30,30% de media.

Se trata de una cifra muy similar a la de los dos últimos años y un número muy lejano del 41,14% que llegó a registrarse en el año 2008, en pleno estallido de la burbuja inmobiliaria y con los tipos de interés superando el 5%. En aquel momento, la cuota hipotecaria alcanzó en España los 829,54 euros y, en plena locura, rozaba los 1.200 euros en Madrid, donde el esfuerzo necesario para adquirir una casa superaba el 57%. Los 779.31 euros de Navarra comenzaron a descender a partir del año siguiente, al mismo tiempo que lo hacía la hipoteca media: si en 2007 un navarro pedía de media 149.000 euros para comprarse una vivienda, en 2018, pide 109.000. Un 3% más ya que en 2017.