Hay dos Navarras que no dejan de crecer. La de aquellos que demandan una vivienda (19.000 personas, casi el doble que hace diez años); y la de quienes declaran ingresos por arrendamientos (sean pisos, casas o locales comerciales), que también ha engordado sustancialmente en la última década. Según los últimos datos de Hacienda Foral, 58.237 personas figuraban en 2022 como perceptoras de rentas inmobiliarias, unas 12.000 más que en el año 2014.
Una sociedad, por tanto, más polarizada en lo económico, con un número creciente de inquilinos y de rentistas, las dos caras de un asunto, el de la vivienda, que reclama medidas políticas y que lo hace ya en la calle. Pero al que no es posible aplicar recetas ni soluciones mágicas.
De hecho, uno de los problemas con los que se encuentra la administración a la hora de abordar el problema de la vivienda es la falta de datos consistentes. El registro de alquileres puesto en marcha por el Gobierno de Navarra, que va a ser perfeccionado, contabiliza unas 24.000 viviendas y sigue creciendo. La cifra coincide con la que manejaba Nastat en 2022, pero es inferior a la que arroja el INE en su Encuesta de Condiciones de Vida: unos 36.000 hogares en alquiler.
Tanteo, retracto y adquisición: más dinero en 2025. Ante las dificultades para promover vivienda pública (en 2024 el inicio de nuevas obras se ha desplomado de nuevo y los constructores insisten en que los precios no garantizan la rentabilidad), el Gobierno de Navarra ha decidido reforzar una partida presupuestaria que hasta el momento era prácticamente simbólica. Es la conocida como tanteo y retracto, que otorga al Departamento de Vivienda la capacidad de comprar aquellas viviendas protegidas que salen a la venta. En 2025, esta partida presupuestaria se mantiene en dos millones de euros, tras duplicarse el año anterior. Y surge además una nueva: programa de adquisición de vivienda, con 4,5 millones de euros. En total, 6,5 millones de euros, que pueden servir para adquirir unas 30 ó 35 viviendas. Según los datos del Departamento de Vivienda, todos los años se venden entre 300 y 500 viviendas protegidas usadas, por lo que el margen para incrementar el volumen de compras y, por tanto, el del parque público parece todavía muy elevado.
La vivienda, un bien de primera necesidad, supone también la vía de ahorro preferente para miles de personas. Un producto con fama de seguro –pese a que los precios no han recuperado todavía los niveles de 2007–, capaz de ofrecer rentabilidades históricas que mejoran la de los principales indicadores bursátiles, que cuenta asimismo con claros incentivos fiscales y que vive adherido al ADN de una sociedad de propietarios cada vez con más brechas. De edad, porque son los menores de 35 los que afrontan hoy en peores condiciones su emancipación, pero también de origen: la realidad económica de las decenas de miles de personas con nacionalidad extranjera es sensiblemente peor, en general, que la de los locales: su salario medio no llega aún hoy a 20.000 euros. La diferencia salarial entre nacionales y extranjeros es hoy en Navarra, según el INE, la más elevada de la historia reciente.
Y es asimismo la llegada de personas a Navarra, imprescindible para cubrir puestos de trabajo, la que está elevando el número de hogares y, por tanto, la necesidad de viviendas. Un crecimiento que no fueron capaces de prever las administraciones, pero que sin duda está contribuyendo a presionar el mercado del alquiler de Navarra.
Los datos de Hacienda Foral confirman además otra realidad ya conocida. La presencia de grandes fondos propietarios de elevadas cantidades de vivienda (11 grupos controlan unas 2.100 viviendas) no es demasiado elevada en la Comunidad Foral, que cuenta asimismo con un parque público de alquiler cercano al millar de pisos. Alejado de los ejemplos europeos más relevantes, insuficiente aún para incidir en el mercado y por tanto en el precio, pero más amplio que en la mayor parte de los territorios y comunidades. Son los pequeños propietarios, que poseen una dos, tres, cuatro o cinco viviendas en alquiler, quienes concentran la mayor parte del mercado, si bien su capacidad para fijar precios es menor.
Más vigilancia, tipos bajos, pisos turísticos...
La información que publica Hacienda no permite discriminar qué parte de los alquileres se corresponde con viviendas y cuál con otros bienes, como locales comerciales o plaza de garaje. Pero la evolución de la última década, con un aumento de casi el 25% en el número de rentistas declarados, se corresponde tanto con una mayor vigilancia, que ha hecho aflorar alquileres sumergidos, como con una realidad económica: en este tiempo, el precio de la vivienda no ha dejado de subir, los tipos de interés han permanecido a niveles medios bajos y un número creciente de personas ha visto en el ladrillo una forma sencilla para invertir. Tanto para alquiler convencional como para el turístico.
Por supuesto, en un negocio cuyas barreras de entrada resultan muy elevadas, el grueso del pastel lo acaparan las rentas más altas. Así, casi la mitad de los contribuyentes que declara en el IRPF ingresos por encima de los 180.000 euros presenta también rendimientos inmobiliarios.
De hecho, el peso de las rentas inmobiliarias va creciendo de manera casi pareja al del nivel de ingresos. Solo uno de cada diez contribuyentes con bases imponibles menores a 24.000 euros; uno de cada cuatro en ingresos comprendidos entre 45.000 y 60.000 euros y uno de cada tres en el siguiente escalón: entre 60.000 y 90.000 euros. Y, por supuesto, los ingresos que declara cada grupo son también muy diferentes: apenas 3.000 euros entre quienes ganan menos de 30.000 euros y cerca de 18.000 euros al año entre los que ingresan más de 300.000 y menos de 600.000 euros.
El IRPF no ofrece una versión completa de la realidad. Una parte del alquiler puede encontrarse en el mercado negro, oculta ante los ojos de Hacienda. Y otra se canaliza en sociedades encargadas de gestionar los alquileres y con mayor capacidad para aliviar la factura fiscal
