Las 20 dudas más frecuentes en una comunidad de vecinos

Entre algunas de sus labores se cuentran la presentación de cuentas anuales, el plan de gastos, la revisión del cumplimiento de Industria, individualización de consumo de calefacción o la normativa de Protección de Datos y Prevención de Riesgos Laborales. Además, cada vez asumen más funciones en el desempeño de su labor que requieren una mayor formación y profesionalidad. Por ello, la figura de este profesional es clave en las comunidades de propietarios.

Asimismo, el Colegio Oficial de Administradores de Fincas se encarga de actualizar a los profesionales con la formación adecuada para el desempeño de sus funciones. Con una amplia experiencia profesional y un profundo conocimiento de la Ley de Propiedad Horizonal, la Junta del Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Navarra nos aclara 20 dudas comunes que todas las comunidades de vecinos se han preguntado en más de una ocasión.

1.- Qué ventajas tiene contar con un administrador de fincas colegiado frente a uno no colegiado?

La colegiación profesionaliza la actividad y aporta confianza y seguridad. Para poder ser colegiado se necesita titulación universitaria. De esta manera, los administradores de fincas colegiados disponen de una formación continua a través de los cursos y circulares facilitados por el Colegio, estando actualizados en los temas de mayor actualidad y legislación vigente. Además, estos profesionales pertenecen a un colectivo que dispone de una Asesoría Jurídica y un Seguro de Responsabildad Civil.

2. ¿En qué consisten las ayudas de los fondos europeos Next Generation en relación con la vivienda que va a recibir Navarra este 2022? ¿Estáis preparados para gestionarlos con vuestros clientes?

A día de hoy no están concretadas en la Comunidad. A pesar de ello, sabemos que estas nuevas ayudas van a permitir movilizar una gran cantidad de subvenciones para las rehabilitaciones de viviendas, siendo tanto directas a las Comunidades de Propietarios como individuales a través de deducciones en las declaraciones de la renta.

Desde el Colegio de Administradores, informamos puntualmente a los colegiados de todos los Decretos y se resuelven todas las dudas referentes a la tramitación de los expedientes.

El Colegio tiene convenida una próxima formación con la Administración Pública cuando se publique la normativa foral para conocer su alcence y solventar las dudas.

3. ¿Qué mayorías son necesarias en las obras de Comunidad?

Dependen de la connotación. En el caso de rehabilitación de fachadas por eficiencia energética (envolvente térmica), el acuerdo se adoptará por 3/5 partes del total de propietarios, aplicando el voto presunto del ausente. Otra opción es si la mayoría de propietarios y cuotas el día de la Junta, y 3/5 partes del total de propietarios de la comunidad y cuotas de particiàción tras la espera del voto ausente, si no se alcanza el quorum de 3/5 partes del total de propietarios el mismo día de la Junta.

4. Por minusvalía un vecino quiere poner una puerta automática. ¿Debe estar financiada por todos los vecinos?

Sí, si es tratado como eliminación de barreras arquitectónicas o ajustes necesarios en materia de accesibilidad universal y si el coste no excede de doce mensualidades o si el solicitante (propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios personas con discapacidad o mayores de 70 años) abona el excedente de las doce mensualidades podrá instalarse sin acuerdo de Junta.

En caso de que se trate en Junta y se alcance el voto favorable de los propietarios, que también representan la mayoría de las cuotas de participación, obliga a todos inidependientemente del coste.

5. ¿Estoy obligado a dejar pasar por mi piso cuando hace obras la Comunidad?

Según el Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizonal, si es necesario acceder a una vivienda, incluso romper en alguna zona, se deberá permitir el paso y la reparación determinada por el técnico competente. Después, la comunidad deberá dejar en perfecto estado la zona modificada por la reparación.

6. ¿Se puede obligar a pagar a los que han votado en contra de una obra?

Si una obra es aprobada según las mayorías requerida en la Ley de Propiedad Horizontal, todos los vecinos deben asumir el coste de dicha obra. Los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal determina con que mayorías deben tomarse estos acuerdos.

7. Si para hacer una obra en el edificio es necesario pedir un préstamo, ¿es obligatorio que sea conjunto de toda la comunidad de vecinos?

La financiación de las obras en comunidades de propietarios es uno de los problemas más complicados de solucionar. Las obras del edificio podrán ser sufragadas bien con la aportación de cada uno de los propietarios o mediante un préstamo solicitado por la comunidad de propietarios. La comunidad, además de aprobar las obras de rehabilitación según el acuerdo que corresponda, deberá aprobar la solicitud de financiación. Una vez aprobados los acuerdos, será suficiente la firma del presidente como representante de la comunidad.

8. ¿Se puede pedir información de pago de otro vecino?

Todos los vecinos tienen derecho a conocer el estado de la Comunidad. Sin embargo, el único período que pueden interesarse del estado de pago es el plazo entre recibir la convocatoria de Junta General y la fecha de la reunión. Fuera de este tiempo, no se debe dar más información, salvo que sea requerida por el Presidente.

9. ¿Se puede obligar a las bajeras de la comunidad a pagar su parte proporcional de los arreglos comunes?

En el registro de la propiedad, se puede solicitar la declaración de Obra Nueva de la Comunidad en cuestión, donde figura los linderos de la casa, los distintos departamentos que la constituyen, sus coeficientes de contribución a los gastos generales y/o particulares, y el reparto de gastos entre los distintos departamentos. Es lo que se debe cumplir y tener en cuenta para los repartos de gastos.

10. Un propietario, ¿tiene derecho a conocer cualquier información de su comunidad?

Existen unas limitaciones marcadas por la Ley de Protección de Datos, como los datos personales del resto de vecinos. En lo referente a la información económica de la comunidad, el administrador debe presentar anualmente un informe económico donde se detallarán los ingresos, gastos, saldo y propietarios morosos.

11. ¿Quién debe asumir las cuotas debidas a la Comunidad en la compraventa de una vivienda?

En el momento de comprar una vivienda, el notario solicita un certificado de pagos con la comunidad. Si existieran deudas, las partes compradora podrá exonerar a la vendedora de estos gastos.

Una vez que el comprador ya es nuevo propietario, si existiesen deudas pendientes no reclamadas judicialmente al anterior propietario o incobrables, sería el nuevo propietario el responsable del pago de las deudas existentes de la anualidad en curso y las tres anteriores.

12. Si tengo un piso que no ocupo y no uso sus servicios, ¿debo seguir pagando las cuotas de comunidad y las reparaciones que se ocasionen?

Sí. Conforme el artículo 9 de la LPH, la no ocupación de una propiedad perteneciente a una comunidad no exime del pago de la cuota de comunidad, así como de las derramas para la ejecución de obras o reparaciones en el edificio aprobadas en junta general.

13. El Real Decreto 736/2020 de obligado cumplimiento en Comunidades con calefacción central, ¿qué plazo establece en Navarra para la instalación de los contadores?

Establece un calendario gradual en función de la zona climática y en Navarra, según el Código Técnico de la Edificación, RD314/ 2006 de 17 marzo, se encuentra en zona D y E.

Las fechas límites para la obtención de presupuesto de obra fueron el 1 de febrero, 1 de julio o 1 de diciembre de 2021, debiendo proceder a realizar la instalación en un plazo máximo de 15 meses: 1 de mayo y 1 de octubre de 2022 o 1 de marzo de 2023, respectivamente.

Hay que tener en cuenta que el Real Decreto 736/2020 establece una serie de requisitos con los que se asegura que la instalación se efectúa en casos en los que sea técnica y económicamente viable. En la Comunidad Foral quedan exentos los edificios en los que la inversión no pueda recuperarse en un máximo de cuatro años, con el ahorro en dicho período que se generase con el cambio. Datos que se recogen en el presupuesto de obra.

14. Si un propietario desea cambiar la cambiar a calefacción individual, ¿a qué acuerdo tiene que llegar con el resto de vecinos?

Si la comunidad dispone de calefacción central, un vecino no puede salirse de este sistema de calefacción. No obstante, sí podrá pedir en asamblea con un acuerdo de 3/5 partes con voto presunto del ausente que se elimine la calefacción central. Si se elimina este servicio, cada vecino debe valorar qué sistema de caleffacción pone.

15. ¿Es obligatorio que cada vecino asuma el cargo de Presidente cuando le corresponde?

Si la Presidencia es rotativa, al propietario que le toca tiene obligación de asumir la presidencia. Sólo se puede librar en el caso de que los vecinos le permiten saltar turno a ó si la persona a la que le corresponde ser nombrado aplica el 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. A través de este artículo, puede solicitar su relevo ante el juez, dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.

16. ¿Es obligatorio disponer de un seguro comunitario?

No, si no lo obligan los Estatutos. Sin embargo, es recomdable ya que, en algunos casos, la Comunidad de Propietarios puede incurrir en responsabilidades civiles de cuantías muy elevadas. Un seguro completo podrá evitar muchas disputas entre vecinos. Por ejemplo, en el caso de ser dañado por una fuga de agua de tu vecino, si éste no tiene seguro, un seguro de la Comunidad completo hará que el vecino que sufre un daño esté cubierto.

17. ¿Los administradores de fincas tienen establecidas las cuotas que cobran a las comunidades por sus servicios o son precios libres?

Los honorarios se fijan libremente. La Comisión Nacional de los Mercados y Competencia prohíbe a los Colegios Profesionales realizar una recomendación colectiva de honorarios.

18. ¿Qué puedo hacer si tengo vecinos demasiado ruidosos o molestos? Por ejemplo, hacen ruido hasta altas horas de la madrugada, fiestas en pisos de estudiantes, música demasiado alta, ensayos de instrumentos€

Este es un problema de difícil, trabajosa y a veces incierta solución. Una vez que, de forma extrajudicial, usando la mediación o el diálogo no se consiga que cesen estas molestias, desde la comunidad de vecinos solo cabe usar el procedimiento que determina el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que contempla la acción de cesación. Tras un largo proceso y tras varias denuncias, se podrá acudir a los tribunales para solicitar se aplique lo determinado en dicho artículo. Pero esta vía judicial no tendrá viabilidad si no se consiguen sonometrías que demuestren los ruidos que se sufren o se cuente con varias testificales de vecinos que corroboren la existencia de esta molestia.

19. Una Comunidad que dispone de cuenta bancaria,NIF,pagos regulares de cuotas pero funciona como Junta de propietarios 'a su aire", ¿es obligatorio constituirla legalmente?

Si ya se dispone de NIF y una cuenca bancaria, si no se lo ha hecho, los propietarios deben reunirse en Asamblea para constituirse en Comunidad y dejarlo reflejado así en el Acta.Hay que comprar un libro de Actas y diligenciarlo en el Registro de la Propiedad que corresponda al edificio.

Tener un administrador de fincas colegiado puede resultar ventajoso ya que asesora en todos los trámites y en cumplimientos de las diferentes normativas que hay que tener en cuenta, como la Ley de Protección de Datos, Ley de Prevención de Riesgos Laborales, obligaciones fiscales, solicitud del certificado electrónico para recibir notificaciones de las administraciones públicas de forma telemática, entre otras cuestiones.

20. ¿Cómo se pueden reclamar las deudas de los vecinos que se niegan a pagar?

Como determina el articulo 21 de la LPH, se convoca una Asamblea de Propietarios, incluyendo en el orden del día de la convocatoria, la liquidación de las deudas de cada propietario, con su importe y, la aprobación, por parte de la Asamblea, de su reclamación ante el Juzgado. Una vez celebrada la Junta y debidamente aprobada la deuda y su reclamación, hay que notificar la adopción del acuerdo al propietario deudor.

A continuación, si este no salda la misma, se interpone el procedimiento monitorio ante el Juzgado adjuntando certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de deuda, la notificación de ese acuerdo al propietario deudor y justificante de los gastos que el requerimiento previo de pago haya generado. Si el demandado se opone al pago, el procedimiento monitorio se convierte en el juicio ordinario que corresponda por la cuantía de la deuda. Debido a la complejidad del proceso, se ve oportuno que un Administrador de Fincas Colegiado centre todos estos pasos para evitar el fracaso del proceso por algún defecto de forma.