La prórroga extraordinaria del alquiler: en qué casos puede aplicarse y qué se decide el 28 de abril

El mercado del alquiler vuelve a situarse en el centro del debate político y jurídico. El próximo 28 de abril, el Congreso de los Diputados votará la convalidación del Real Decreto-ley 8/2026, que contempla una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de arrendamiento, así como el límite del 2% en la actualización de las rentas.

Mientras tanto, crecen las dudas entre propietarios e inquilinos sobre quién puede acogerse a esta medida. Según expertos, la clave está en el momento legal en el que se encuentre el contrato.

Solo para contratos en prórroga legal

Los especialistas coinciden en que esta prórroga extraordinaria solo podrá aplicarse a aquellos contratos que ya estén en fase de prórroga.

Esto significa que no todos los inquilinos podrán beneficiarse. Por ejemplo, si desde el inicio se pactó un contrato con una duración fija de cinco años y este finaliza tras ese periodo, sin haber entrado en prórroga, el propietario podrá extinguirlo si ha comunicado su intención en plazo.

Cómo se activa la prórroga

A diferencia de otras extensiones del contrato, esta prórroga extraordinaria no es automática. Debe ser el inquilino quien la solicite antes del vencimiento del contrato, comunicándolo por escrito al propietario.

Una vez solicitada correctamente, el arrendador está obligado a aceptarla, siempre que se cumplan los requisitos legales. No existe un plazo mínimo de preaviso, aunque los expertos recomiendan hacerlo con antelación suficiente para evitar conflictos.

La clave: la votación del 28 de abril

El futuro de esta medida depende de la votación parlamentaria. Si el decreto se convalida, la prórroga será plenamente válida para aquellos contratos cuyo vencimiento se produzca dentro de su periodo de aplicación, que se extiende hasta el 31 de diciembre de 2027.

Sin embargo, si no sale adelante —un escenario que no se descarta por la falta de apoyos suficientes—, la norma dejará de tener efecto. En ese caso, los contratos deberán regirse por los plazos pactados inicialmente.

Riesgo de conflictos entre propietarios e inquilinos

Los expertos advierten de que una eventual derogación podría generar un aumento de la litigiosidad. Si un inquilino decide permanecer en la vivienda más allá del plazo contractual sin respaldo legal, el propietario podría iniciar un procedimiento de desahucio por expiración del contrato.

Además, subrayan que lo determinante no es cuándo se solicita la prórroga, sino cuándo vence el contrato. Si ese vencimiento se produce después de la posible derogación de la norma, el propietario podría oponerse legalmente.

Recomendación: prudencia hasta conocer el resultado

Ante la incertidumbre, los especialistas recomiendan a los arrendadores esperar al resultado de la votación antes de tomar decisiones. La falta de claridad normativa y el debate político han generado confusión en el mercado, lo que podría traducirse en conflictos innecesarios en los próximos meses.

En un contexto de fuerte tensión en el alquiler, esta medida se presenta como un intento de dar estabilidad a los inquilinos, aunque su aplicación práctica dependerá, en última instancia, de lo que decida el Congreso.

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