pamplona - 503 euros por metro cuadrado: es la diferencia entre la expectativa de lucro a la hora de vender una vivienda de segunda mano y la cantidad en la que se cierra el precio entre particulares. Es decir, un piso sale a la venta en Pamplona por 2.151 euros el metro cuadrado pero se termina vendiendo (precio tramitado) en 1.648 euros. Así se desprende del estudio realizado por AINA en el que analiza más de 50 operaciones de compraventa entre julio de 2013 y julio de 2014. La horquilla no obstante se va estrechando. A juicio de Esteban Calahorra, de Alfa 10, desde hace seis meses se ha producido un punto de inflexión en el mercado. Si al principio de la crisis la diferencia entre lo que se pide y lo que se paga era del 40-45%, ahora oscila entre 6-12%, incluso hay zonas donde hay demanda, como ocurre en el centro, donde “se puede llegar a vender por encima del precio de salida si concurren dos compradores”. Lo cierto es que el comprador está siendo más realista, admite Karme Zuasti (Marina Servicios Inmobiliarios), presidenta de AINA.

Los mayores ajustes se producen en barrios como Etxabakoitz Norte (la diferencia media es de 1.332 euros/m2), Azpilagaña (1.097 euros/m2), San Juan (934 euros/m2), Mendebaldea (897 euros/m2) y Milagrosa (855 euros/m2). Nerea Aguado, de la inmobiliaria Alfa 10, explica que la expectativa de venta es mayor en barrios que están “bien considerados” por sus propios vecinos propietarios como es el caso de San Juan aunque no es lo mismo, detalla, “Monasterio de Urdax que las plazas pequeñas”, ni es lo mismo Biurdana que la zona próxima a la Vuelta del Castillo. Azpilagaña se considera zona colindante con Iturrama a la hora de anunciar un piso, aunque hay zonas muy dispares.

En Mendebaldea el comprador es un perfil de persona “con dinero y que compró alto”. En Milagrosa, a su vez, se ha producido otro fenómeno y es que han entrado inversores y compradores jóvenes. “Hay viviendas que se venden ya reformados o para reformar, y no tiene nada que ver las zonas próximas a los edificios inteligentes que las pequeñas calles”, abundan.

En Etxabakoitz las medias se distorsionan al incluirse determinadas calles de Etxabakoitz antiguo con precios muy inferiores a la zona nueva lindante con Barañáin y a la zona hospitalaria.

Respecto a la Comarca, las diferencias de ambos precios no son tan acusadas exceptuando Nuevo Artica, donde el salto medio es de 647 euros, y Ansoáin (538 euros).

Gracias a la información recogida por las 24 inmobiliarias que componen la Asociación de Inmobiliarias de Navarra concluyen que pocas veces el precio que aparece en un anuncio es el precio real de compra. “Son muchas las ocasiones en las que se llega a un acuerdo tras la presentación de una oferta por parte del comprador”, indica Calahorra.

Sin embargo, en los últimos meses del año las agencias inmobiliarias han comprobado que la distancia se acorta, manteniéndose “estable el precio de venta”. El precio de oferta incluso ha aumentado ligeramente pero no ha arrastrado una subida del coste final que es el que “marca realmente la tendencia de mercado y en el que debemos fijarnos a la hora de valorar y poner el precio a un piso”, abundan desde Alfa 10. La diferencia de zona y el estado es importante a la hora de valorar un piso, admiten. De este modo, dos pisos en la misma zona pueden variar su valor si uno tiene ascensor y el otro no, o por su altura. También sus características particulares inciden. En las medias se incluye un piso reformado y con ascensor en el Casco Viejo y otro que no cumple estos requisitos. “El precio de la vivienda es tremendamente local”, asegura Nerea Aguado, de Alfa 10. “Es necesario un análisis del entorno más próximo y de los inmuebles más similares. Para ello contamos con una extensa base de datos que permite orientar el precio”, remarca.

Barrios como Erripagaña, Soto de Lezkairu o las casas de la Txantrea han mantenido bien su valor, “sin descensos apreciables”, mientras que otras zonas como Iturrama o el primer Ensanche, donde la bajada fue posterior, han experimentado una mayor brecha. Los datos de portales como idealista y fotocasa no recogen el precio final de venta de inmuebles pero sí marcan que “la tendencia sigue siendo a la baja”. “Esperar a que deje de bajar el precio de la vivienda para vender un inmueble, sólo está llevando a muchos propietarios a tener que venderlo por menos dinero. Y poner el precio adecuado desde el principio es importante para llegar a todos los compradores que por fin están accediendo a hipotecas y aún tienen mucho donde elegir”, asegura Calahorra. Respecto al año pasado, el precio de la vivienda de segunda mano en Navarra acumula una caída de 7,1%. En lo que llevamos de crisis, el desplome se estima entre el 40% y 50%.