Escasa respuesta a la norma para convertir bajos comerciales en viviendas en Pamplona

Pamplona -Parecía fácil dada la demanda de vivienda más asequible y la acumulación de locales comerciales vacíos en la ciudad pero el cambio de usos no ha terminado de despegar. Apenas seis propietarios de locales en planta baja han pedido permiso al Ayuntamiento de Pamplona para su reconversión en viviendas. Las propuestas se localizan en los barrios de Rochapea (tres locales para tres viviendas), Mendillorri, Etxabakoitz Norte (tres viviendas para un local) y Milagrosa. El pasado miércoles desde la comisión de Urbanismo rechazaba la iniciativa de un arquitecto para modificar la normativa local y posibilitar así la transformación de un local de Mendillorri en vivienda. La bajera formaba parte de una zona de centralidad comercial y, por lo tanto, en dicha manzana el 50% de los usos en planta baja deben ser residenciales lo que ya sucede. ¿Y qué más obstáculos se encuentra el promotor? Para pasar a uso residencial la superficie mínima exigida es de 30 metros cuadrados (cinco metros para cocina, 12 para salón-comedor) con sus requisitos de ventilación e iluminación. Tiene que conseguir la autorización de la comunidad de vecinos, solicitar la licencia de cambio de uso en el ayuntamiento y, cuando termine la obra, obtener la licencia de primera ocupación cumpliendo el decreto de habitabilidad. Sin olvidar que el valor de tasación es más bajo que el de una vivienda normal y, como consecuencia, a la hora de pedir una hipoteca, el banco concederá menos dinero.

El Ayuntamiento de Pamplona se propuso en mayo de 2014 compatibilizar los usos de vivienda y comercio en los bajos de los edificios, y tramitó los cambios normativos necesarios para ello (modificación del artículo 28 de la normativa de usos del Plan Municipal). Pretendía así una implantación “genérica” del uso residencial en planta baja y su compatibilidad con el uso comercial, sin olvidar que también era necesaria la protección del comercio en zonas con una clara vocación comercial en el conjunto de la ciudad. De ahí que la propuesta incluyera excepciones en barrios como el Casco Antiguo o los dos Ensanches. Estos tres ámbitos constituyen “el centro tradicional de la ciudad y en ellos se da una mayor concentración de usos comerciales”, expuso.

Además de estas tres zonas, se delimitaban restricciones para calles que constituían ejes comerciales (por ejemplo, en San Juan sería Martín Azpilicueta). Marcelo Celayeta o Bernardino Tirapu en la Rochapea, la avenida de Zaragoza en Milagrosa, la calle Iturrama, la avenida de Villava, avenida San Jorge o Ventura Rodríguez en Buztintxuri, avenida Juan Pablo II en Lezkairu o la calle Mendigorría en Chantrea se consideran Zonas Comerciales de Centralidad. Para el resto de calles, la única restricción que marca el plan es que el uso de vivienda no supere al comercial en el 50% de la manzana.

La modificación consistía, por tanto, en establecer “las condiciones urbanísticas” para la implantación total o parcial del uso residencial en la planta baja en parcelas con uso pormenorizado residencial colectivo, y, en sentido inverso, permitir “la implantación parcial o total” del uso comercial o terciario en planta baja en parcelas con uso pormenorizado residencial colectivo. En la misma línea de regulación de usos de plantas bajas se enmarcaban las oficinas tipo loft como “la oficina complementada con espacios de descanso” que, además debe reunir una serie de características. En primer lugar, “el local deberá contar con una superficie construida mínima de 40 metros cuadrados”. Además, “los espacios de descanso contarán obligatoriamente con una superficie de uso común dotada de asientos suficientes con superficie útil mínima de 9 m2, con iluminación natural directa desde espacio exterior o patio de manzana y frente mínimo de 2,5 metros”. Asimismo, tendrán “una zona donde el trabajador pueda descansar en condiciones adecuadas con una superficie útil mínimo”.

La propia consulta muchas veces hace inviable la propuesta, sin llegar a formalizarse. El responsable de Urbanismo del Ayuntamiento de Pamplona Vicente Taberna admite que, así como Mendillorri o Chantrea están proyectadas y construidas para este destino y las plantas bajas tienen una relación diferente con las aceras y el espacio público o tienen un jardín delante, en el resto de zonas es más complicado que reúnan las condiciones para vivir en ellas. “Para convertir en viviendas estos bajos es necesario que cumplan unos requisitos de accesibilidad, iluminación y las condiciones que marca el Gobierno en la cédula de habitabilidad. En muchos casos no tienen la ventilación suficiente”, señala. Este año está previsto por otro lado actualizar la normativa general del plan municipal.

autorización Para Luis Tena, miembro de la junta directiva del Colegio de Arquitectos Vasconavarro, uno de los principales problemas con los que se enfrentan este tipo de transformaciones es la autorización previa de la comunidad de vecinos, además de las exigencias que marca el Gobierno de Navarra. “Se exigen cuatro tubos de ventilación para cocina, salón comedor y habitación, que además hay que pasar por la fachada o patio hasta la cubierta lo que tampoco resuelta tan sencillo”, expone. “Se pretende evitar que haya infraviviendas, que las nuevas fórmulas no se conviertan en chabolismo disimulado, por ejemplo que se utilice un trastero para vivir... tiene que haber al menos un 10% de iluminación natural en cada espacio”, remarca. “En Pamplona sobran las bajeras, hay exceso de oferta de suelo en planta baja pero no siempre reúnen las condiciones para crear lo que se conocen como lofts. Por otro lado, hay edificios enteros de oficinas que no se utilizan y que se podrían transformar en viviendas porque están totalmente libres”, señala.

Los arquitectos Manuel Enríquez y Javier Barcos creen que, del mismo modo que el tema permite una reflexión más profunda y libre sobre “la manera de habitar “frente a una normativa más “encorsetada” y las condiciones de partida permiten mayor amplitud y altura especial, tienen su contrapartida ante la necesidad de buscar una mayor “intimidad, iluminación, ventilación” en zonas que en realidad no están preparadas para ello, y que dependen adaptarse a la normativa de habitabilidad. “Depende mucho de las condiciones del local y del entorno más inmediato”, observan. No obstante, consideran que “las oportunidades que se presentan pueden ser muy atractivas”.

La propia web del Gobierno de Navarra, además de dirigir al Decreto Foral 142/2004 que regula con detalle las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas, destaca que, en el caso de conversión de una bajera en hogar, “los problemas más frecuentes suelen venir por altura mínima insuficiente o por no poder crear ventilaciones hasta cubierta en los espacios que lo requieren. Hay que tener presente que, además de las condiciones de habitabilidad, se deben cumplir otras condiciones, como que sea un uso admitido por el planeamiento urbanístico municipal y obtener la oportuna licencia. Puede requerir autorizaciones de la comunidad de propietarios del edificio, etcétera”.

Plan piloto en buztintxuri

Destacado. La sociedad pública Nasuvinsa sacó a concurso el año pasado la redacción del proyecto de rehabilitación de un local de 145,24 m2 situado en la calle Ventura Rodríguez 28-29. La idea era impulsar un plan piloto para transformar en viviendas bajeras que reúnan una serie de requisitos y que estén sin uso. Fuentes del departamento señalan que el proyecto aún no está finalizado y que está previsto acondicionar otras bajeras públicas en el mismo barrio de Buztintxuri. Desde el Gobierno también se ha hablado con otros ayuntamientos como Egüés para analizar posibles cambios urbanísticos municipales que permitan dar un uso residencial a bajeras que por sus especiales características y ubicación tendrían un difícil futuro comercial.