Cancelación de la hipoteca: esto es lo que debes hacer tras pagar la última cuota

Pagar la última cuota de la hipotecasiempre es un gran alivio, pero eso no significa que podamos darla por terminada y olvidarnos del préstamo que nos ha acompañado durante los últimos años.

Y es que, muchas personas desconocen que, incluso después de saldar la deuda con el banco, quedan aún algunos flecos importantes por rematar. Uno de ellos es la cancelación registral, que es diferente de la cancelación económica. 

Se trata de un trámite esencial para que la vivienda quede libre de cargas. Aunque no es obligatorio hacerlo de forma inmediata, sí es recomendable llevarlo a cabo cuanto antes, porque tarde o temprano tendrás que hacerlo. Aplazarlo puede ser problemático porque, a veces, si pasa mucho tiempo, puede ser más complicado encontrar los archivos. 

Qué es la cancelación registral

La cancelación registral es el proceso mediante el cual se elimina en el Registro de la Propiedad la carga hipotecaria que figura sobre tu vivienda. Aunque hayas pagado completamente el préstamo, la deuda seguirá figurando en el registro mientras no hagas ese trámite. Si en algún momento te planteas vender tu casa o solicitar un nuevo préstamo sobre ella, necesitarás demostrar que la vivienda está libre de cargas.

Pero, ¿qué pasa si han pasado más de 20 años desde la fecha de vencimiento de la hipoteca y no se han hecho los trámites en el Registro? Según el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, si ha pasado ya ese tiempo desde el vencimiento del préstamo hipotecario (que no desde la firma), y el acreedor (normalmente el banco) no ha hecho ninguna reclamación, se puede pedir al Registro de la Propiedad que cancele la hipoteca de oficio sin tener que hacer nada, es decir, sin necesidad de escritura de cancelación ni intervención del banco.

Pasos para la cancelación registral

Pese a la existencia de este plazo, lo más habitual es cancelar la hipoteca tras terminar de pagarla. Puedes solicitar ayuda profesional o hacerlo por tu cuenta, en cuyo caso te ahorrarás los honorarios de la gestoría por la gestión. En este último caso, te resultará muy útil conocer los pasos a seguir: 

- Solicitar el certificado de deuda cero

Este documento acredita que has liquidado por completo tu hipoteca. Debes pedírselo al banco y la entidad está obligada a entregártelo de forma gratuita. 

- Acudir a una notaría

Con el certificado de deuda cero en la mano, deberás ir al notario que desees. Allí se redactará y se firmará la escritura de cancelación de hipoteca, un documento que también debe firmar un apoderado del banco. La entidad no puede cobrarte por desplazarse ni por la firma del documento.

- Cumplimentar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Es un trámite obligatorio aunque exento de pago. Debes acudir a la delegación de la Agencia Tributaria de la comunidad autónoma en la que se ubique la vivienda y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). 

- Presentar la documentación en el Registro de la Propiedad

Con el certificado de deuda cero, la escritura notarial de cancelación y el justificante del IAJD, debes ir al Registro de la Propiedad donde se hará efectiva la cancelación registral.

- Solicitar una nota simple actualizada

Una vez finalizado el trámite solicita una nota simple para comprobar que tu vivienda ya aparece libre de cargas. 

Costes de cancelar una hipoteca

Los gastos de la cancelación registral de la hipoteca están regulados por el Real Decreto ley 18/2012 del 11 de mayo. Su coste exacto depende principalmente del importe de cada préstamo. Se calculan aplicando un porcentaje sobre el capital otorgado originalmente, sobre un mínimo de 90 euros para los gastos de notaría y de 24 euros para los gastos de registro. En cuanto a los gastos de gestoría, si te decantas por la ayuda profesional, los honorarios no están regulados y dependerán de cada empresa.

Ya lo ves, tener todo en orden y llevar los pagos al día es una garantía de tener tu vivienda completamente libre de cargas y te aportará una enorme tranquilidad jurídica y financiera.