pamplona - El mercado de la vivienda se enfría. Después de cuatro años de subidas de precios e incrementos constantes en el número de operaciones de compraventa, el sector afronta un curso clave, cada vez con más señales que apuntan hacia un escenario diferente. Se habla de desaceleración o, cuando menos, de una cierta estabilización en una actividad que sigue creando empleo y que deja un mercado del alquiler disparatado, con precios que no dejan de subir.
Algo ha cambiado, sin embargo, en los últimos meses. De hecho, entre enero y junio de 2019, el número de viviendas vendidas en Navarra bajó por primera vez en este primer semestre desde el año 2013. Lo hizo apenas un 2,3% (de 3.014 a 2.942 viviendas), pero no deja de resultar significativo después de años de incrementos a ritmos de un 10% anual durante 2016, 2017 y 2018. No se trata además de un caso aislado. En toda España, el número de operaciones también se estancó en el primer semestre, pero en junio la caída alcanzó el 18%, según los notarios. Y en julio, el hundimiento fue similar. Según el Consejo General del Notariado, se vendieron 46.015 viviendas, un 20,8% menos que hace un año. El precio del metro cuadrado también cayó un 1% interanual, hasta situarse en 1.453 euros y las hipotecas bajaron un 23,2%, hasta los 20.850 nuevos préstamos.
respiro o cambio de ciclo “Es pronto para saber si estamos ante un cambio de ciclo o en unos meses vuelve a crecer, pero es verdad que se observa un cierto enfriamiento”, explica Javier Etayo, director del Servicio de Vivienda del Gobierno de Navarra, quien echa mano de los datos y de la opiniones que llegan desde el sector. Se consta así que se ha producido un cierto frenazo respecto a lo que se vivía hace unos meses, tal y como muestran, por ejemplo, los datos de venta en VPO usada. “Son un buen indicador, porque los de vivienda nueva dependen a veces de la entrega de nuevas promociones, y muestran que hay un cierto freno”, explica.
Los expertos apuntan en distintas direcciones a la hora de explicar esta nueva debilidad en el mercado inmobiliario. Por un lado, una cierta incertidumbre política y económica, con alarmas continuas acerca de un posible frenazo en la economía. Por otro, la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria ha reforzado las investigaciones que, sobre la solvencia de los compradores, realizan los bancos. Y, junto a ello, los precios. Cuatro años de recuperación económica han vuelto a disparar el precio medio de la vivienda, especialmente en el caso de la nueva. Según Tinsa, la sociedad de tasación, desde mediados de 2015, los precios de la vivienda han crecido por término medio alrededor de un 22% en la Comunidad Foral. Si a ello se añade que, durante este tiempo, alrededor del 60% de los nuevos asalariados tienen un contrato temporal, el resultado es que un número muy elevado de jóvenes, candidatos a convertirse en compradores, no cuentan con los ahorros necesarios para afrontar el desembolso más importante de su vida.
La otra razón hay que buscarla en la memoria, que es frágil, pero no tanto. Hace apenas cinco o seis años se sucedían las noticias acerca de los desahucios. “La gente vio de cerca las ejecuciones hipotecarias, la caída de los precios, que parecía que siempre iban a subir”, explica Etayo, quien apunta asimismo que, pese a los bajos tipos de interés, las facilidades que hoy dan las entidades financieras distan mucho de ser las que existían antes de la crisis. “Entonces prestaban el 100% o el 110% incluso del valor del piso”. Hoy no pasa en ningún caso del 80%.
El mercado hipotecario también confirma el freno en la actividad inmobiliaria y en el primer semestre el volumen total prestado por la banca ascendió a 268,33 millones de euros. Se trata todavía de un 5% más que el año pasado, pero los datos aislados de mayo y junio muestran ya el frenazo en la actividad: bancos y cooperativas de crédito prestaron en Navarra 86,97 millones de euros, un 9% menos que en el mismo periodo del año anterior. Como viene sucediendo ya desde hace unos años, la cuota de mercado de las cooperativas de crédito locales (Caja Rural y Laboral Kutxa) ronda el 40%, la más elevada de toda España.
Este enfriamiento en la compra de viviendas, que también comienza a ser percibido por las constructoras, no se deja sentir todavía en las cifras de viviendas iniciadas, en máximos de los últimos años. Aunque el sector está lejos de ser lo que fue en 2006 y 2007, cuando se llegaron a iniciar unas 11.000 viviendas al año, en estos momentos trabaja a su mayor ritmo desde mediados de 2012, con 3.141 viviendas iniciadas en el último año, con 1.090 nuevos asalariados en el Régimen General de la Seguridad Social. La construcción da empleo a unas 18.000 personas, la mitad que hace una década.
2,17%
Precio medio hipotecas. El precio medio de las hipotecas se sitúa en Navarra en el 2,17%, según la estadística registral inmobiliaria. El precio queda claramente por debajo de la media española y solo resulta inferior en la Comunidad Autónoma Vasca, con un 1,84% de interés medio.
85%
de las ventas, libres. El 85% de las operaciones de compraventa totales que se defectuaron en Navarra en el primer semestre fueron libres. Afectaron a 2.515 viviendas y cayeron ligeramente respecto al año pasado.
Otras regiones. Durante estas jornadas de presentación del proyecto también han participado representantes de dos agencias energéticas regionales checa y croata, así como personal de las universidades de Praga y Linnaeus, en Suecia.
Fuerte apuesta pública desde 2015. Eneko Larrarte destacó la importante apuesta que ha hecho Navarra durante los últimos años por la rehabilitación energética y la accesibilidad de edificios, así como el sistema de subvenciones, siendo la segunda comunidad con mayor ratio del Estado en viviendas rehabilitadas con ayudas públicas, después de la CAV.
