La pandemia ha sido un resfriado pasajero e indoloro para el negocio inmobiliario. Los precios de la vivienda son hoy más altos que hace dos años, la banca prestó en 2021 un 20% más de dinero para hipotecas que en 2019. Y, para completar el cuadro, Pamplona se está situando como una de las capitales de provincia que más interés genera y donde más suben los precios.
Lo ha confirmado Idealista en su último informe, que muestra un mercado inmobiliario con algunos titubeos, pero con una tendencia general al alza. En el último año, el precio de la vivienda crece en Pamplona un 7,2%, solo por detrás de Palma de Mallorca, Castellón y Toledo. Y por delante de algunos de los mercados más atractivos del momento, como Málaga, Madrid y Valencia.
En el último mes, en cualquier caso, el precio de la vivienda baja levemente en Pamplona (-0,3%) y con algo más de intensidad en el conjunto de la comunidad, donde la oferta se amplía y los precios repuntan solo un 0,5% en los últimos 12 meses.
Según este mismo informe, el precio medio de la vivienda usada en venta se sitúa en 2.358 euros el metro cuadrado, la octava capital de provincia más cara. Sigue estando en todo caso un 8% por debajo del que se alcanzó en 2009, cuando los pisos tocaron techo.
La pujanza de Pamplona obedece a diferentes factores. Por un lado, el suelo céntrico no abunda y la demanda de vivienda en una ciudad con dos universidades potentes y un tejido empresarial notable se mantiene elevada. Al mismo tiempo, los precios son bastante más asequibles que en otras ciudades del entorno, como San Sebastián y Bilbao, por lo que la rentabilidad de la inversión en vivienda para alquiler es elevada. Supera el 4%, entre las 20 más elevadas de toda Europa.
Esto, en un entorno de tipos de interés aún bajos y con una inflación elevada, ayuda a que la vivienda sea vista como una inversión rentable. Tanto entre particulares como entre agentes relevantes del sector. De hecho algunas de las grandes constructoras de Madrid ya están buscando suelo en Pamplona y alrededores para promover precisamente para promover vivienda en alquiler y alguna ya ha contactado incluso con el Gobierno de Navarra para ello.
El precio del alquiler, pese a haberse contenido en los dos últimos años, acumula en cualquier caso un importante crecimiento desde el final de la anterior crisis. Sube casi un 40% en siete años
Las perspectivas poblacionales impulsan además a Pamplona, que se sitúa cerca de los 210.000 habitantes, es uno de los 20 municipios españoles que más crece en los últimos años y, sobre todo, ejerce de imán para una comarca de Pamplona que no deja de crecer. Supera los 350.000 habitantes y con nuevos desarrollos urbanísticos en camino, "podría aproximarse" en la próxima década "a las 400.000 personas", dice Luis Campos, del Observatorio de la Realidad Social.
De hecho, Nastat prevé que Navarra gane unos 100.000 habitantes de aquí a 2035, por lo que, de mantenerse el peso de la comarca en el conjunto de la población, el área metropolitana de Pamplona ganará entre 50.000 y 60.000 habitantes. "Si la tendencia de los últimos 10 años se mantiene, la zona de Pamplona incrementará su peso sobre el total de población, del 56,4% actual al 59,3% en 2035", explica el servicio de estadística en su informe de prospección.
A más corto plazo las perspectivas son también muy optimistas. El 10º Barómetro Inmobiliario recoge el sentimiento mercado de los profesionales inmobiliarios y sitúa a los navarros como los más optimistas para 2022. Los profesionales creen que el número de operaciones de compraventa crezca de nuevo y estiman una subida media de los precios del 4,5%, por debajo de la inflación actual.
Las hipotecas han seguido, además, siendo baratas. Y la banca cerró 2021 con casi 625 millones de euros prestados, la cifra más alta desde 2011, una muestra de la recuperación del sector y también de los precios. La hipoteca media crece hasta los 124.700 euros, impulsada sobre todo por el comportamiento de la vivienda nueva.
Costes disparados
A la subida de los precios contribuye además el incremento de precios general. Los costes directos de construcción de una vivienda subieron un 23,5% interanual en 2021, frente al descenso del 3,8% que registraron en el año 2020, según refleja el Índice de Costes Directos de Construcción que elabora ACR y que está en niveles récord. Esta subida se debe al aumento del precio de las materias primas, la energía y el transporte y está fuertemente influida por la rotura de stock en las cadenas de suministro.
El director general de ACR, Guillermo Jiménez Michavila, ha explicado que "esta subida está directamente relacionada con el incremento en el precio de las materias primas, la energía y el transporte y también fuertemente influida por la rotura de stock en las cadenas de suministro, por lo que no es probable que los costes de construcción se estabilicen hasta que estas disfunciones se corrijan".
Según recoge el informe de ACR, este nivel de precios ha venido para quedarse y está teniendo impacto en el margen de todos los agentes que intervienen en la cadena inmobiliaria, dilatando el proceso de contratación y la puesta en marcha de los nuevos proyectos, que se analizan minuciosamente buscando vías de optimización que no repercutan en el precio final de la vivienda nueva.
