La incertidumbre es la palabra que mejor define a un sector, el de la construcción, que luchó primero contra el covid y después ante el aumento de los precios de las materias primas. Ahora trata de sobreponerse a la subida de los tipos de interés y su consiguiente caída en la petición de hipotecas. La nueva Ley de Vivienda añade más cambios en un sector en el que el derecho a la vivienda hace que sea susceptible a ser regulado. Aun con todo, siguen contruyéndose nuevas viviendas en Navarra y el sector valor añadido bruto (VAB) ha sido cifrado en el 6,3% en 2022, tal y como destaca Íñigo Porres, gerente del Clúster de la Industrialización de la Construcción de Navarra (CICNA).

¿Cuál es la situación del sector de la construcción en Navarra?

Tras unos años de gran actividad, con un considerable volumen e inversión, en la actualidad estamos asistiendo a una disminución de actividad, determinada por la celebración de elecciones, la subida de tipos de interés y el incremento del coste de las materias primas. La primera variable es esperada -resulta habitual un descenso de contrataciones en año electoral-, mientras que la segunda y tercera son más propias de la coyuntura económica actual tan específica. Todo ello determina un contexto de elevada complejidad y competencia, lo que se traduce en un descenso claro de los márgenes del sector.

“El incremento de los costes en la construcción comenzó en mayo-junio de 2021, como consecuencia de la mejora de la situación de pandemia”

¿Cuál es el PIB que genera el sector a nivel de Navarra?

La última cifra disponible, el dato avance de 2022, es de un valor añadido bruto (VAB) del 6,3%. El sector es, de forma constante, uno de los principales generadores de actividad económica y riqueza. Por ejemplo, emplea a más de 19.000 personas actualmente, pudiendo en realidad admitir a más trabajadores al existir una escasez de mano de obra. 

El covid hizo que mucha gente cambiara sus esquemas y apostase por una nueva vivienda con terraza o balcón. La pandemia propició el cambio en la normativa de construcción, pues desde entonces todas las casas nuevas tienen que tener un espacio exterior. También se incrementaron las ventas de terrenos y casas en núcleos rurales en busca de más espacio. ¿Cómo ha influido la pandemia en el sector de la construcción y en las demandas de los clientes? 

Efectivamente ha habido un cambio en las prioridades y necesidades de los clientes. Las personas han sido todavía más conscientes de cómo las características y calidad de sus viviendas impactan directamente en su vida. Además de lo anterior, ha aumentado la sensibilidad hacia la calidad del aire interior (por ejemplo con demandas de mejorar sistemas de ventilación), la sostenibilidad en los edificios (optando por soluciones ecológicas y eficientes en términos energéticos) y la digitalización, incorporando tecnologías sin contacto, visitas virtuales en la comercialización de viviendas, etc. En estos momentos también se ha desarrollado una sensibilidad especial a la eficiencia energética de la casa y la tendencia al menor consumo posible. Cabe decir también que durante los períodos de confinamiento y las restricciones, muchos proyectos tuvieron que ser paralizados o retrasados, lo que generó dificultades en la ejecución de obras y en la planificación de nuevos proyectos. 

“El sector de la construcción emplea a más de 19.000 personas y puede admitir a más trabajadores al existir escasez de mano de obra"

El aumento del precio de las materias primas, la Guerra de Ucrania y la inflación han provocado que los costes de construcción se disparen, ¿en qué porcentaje? 

En realidad el incremento de gastos comenzó antes, en mayo-junio de 2021, como consecuencia de la mejora de la situación de pandemia. Es ahí donde empieza a haber dificultades de suministro y aumentan significamente los costes de transporte (el precio de un contenedor llegó a multiplicarse por diez). Ello provocó una subida anual aproximada de un 19% en el período comprendido entre junio de 2022 y junio de 2023. Prácticamente un año después, desde la invasión rusa a Ucrania, el precio se encarece todavía más (un 8% aproximado adicional, entre mayo de 2022 y mayo de 2023), principalmente por el encarecimiento de la energía y las materias primas, junto con el mantenimiento de las dificultades de suministro. 

Hemos visto problemas en diversas constructoras que han ralentizado sus trabajos o que incluso han pedido incrementar el presupuesto acordado para mitigar los sobrecostes, ¿es posible a día de hoy contratar un precio cerrado? 

No parece posible ahora mismo celebrar este tipo de contrato. De hecho, la negociación entre constructor y promotor ha venido siendo habitual últimamente, ya que la incertidumbre asociada a los factores mencionados provoca un elevado riesgo. Las obras de construcción tienen una duración elevada (lo que, por cierto, se reducirá con la industrialización), por lo que la variabilidad tiene un mayor impacto. 

Esto se ilustra en el cambio de comportamiento que ha experimentado el promotor, que antes comenzaba la venta en cuanto obtenía la licencia mientras que ahora la inicia sólo tras actualizar el coste, ya que comercializar de forma previa eliminaba el margen ante el elevado incremento.

Otro ejemplo de la necesidad de actualizar los precios se encuentra en que en 2022 quedaron sin ofertas distintas licitaciones de obra pública por valor de 8,7 mil millones de euros, un 30% más que en 2021, por considerar las empresas que con los costes presupuestados originalmente no era viable económicamente abordar la obra. 

Foto de familia de CICNA, el Clúster de la Industralización de la Construcción de Navarra.

El precio medio de la vivienda en Navarra sigue en aumento, ¿cree que sería posible frenar su progresivo encarecimiento? 

En gran parte de los factores señalados, los agentes navarros no tienen apenas margen de actuación, por lo que hay que centrarse en aquellos donde sí. Entre estos destaca uno que consideramos clave, que es la generación de suelo, en tanto que uno de los motivos de la subida de precio es la falta de oferta. Abaratar la vivienda por la parte de los costes de construcción es muy complicado por todo lo anterior, por lo que esta actuación de desarrollo de suelo adquiere todavía más importancia en este contexto. Como dicta la máxima de la economía, “aumentar un bien escaso (como es el suelo) reduce su precio”. 

Por si todo eso fuera poco, la subida de los tipos de interés ha generado una situación de incertidumbre que ha hecho caer la firma de nuevas hipotecas, ¿cuáles son las expectativas de evolución del sector de la construcción para lo que queda de año y para 2024 en Navarra?

La subida de tipos ha aumentado todavía más la dificultad de acceso a la vivienda, disminuyendo la demanda, si bien cabe decir que la oferta ha sabido adaptarse bien a este decrecimiento. Se ha moderado el ritmo de forma acompasada. La expectativa de volumen y de precios podría ser el mantenimiento de los niveles actuales. Resulta difícil prever una bajada con el elevado incremento de costes existentes. 

¿Cuántas viviendas prevén construir en nuestro territorio próximamente? 

En el último año se construyeron en Navarra 2.053 viviendas, un 2,5% superior a la media desde 2010 hasta ahora (2.000 viviendas), y menos de la mitad de la media del período previo a la crisis (4.300 viviendas por año). Una expectativa previsible sería mantener el nivel del 2022 o reducirlo muy ligeramente, con la construcción de unas 1.900 viviendas, habiéndose iniciado ya a cierre del primer trimestre la construcción de 895 viviendas.

 ¿Cuáles son las principales áreas de expansión que han detectado en Navarra? 

Destaca Cordovilla; la incorporación a Pamplona de los terrenos de la entrada sur a la ciudad por la Avenida Zaragoza; el desarrollo motivado por el AVE en Gendulain; y Etxabakar, junto al monte Ezkaba. 

“Si la nueva Ley de Vivienda siguiese adelante tendría un efecto negativo, tensionando al alza todavía más los precios”

La inversión extranjera se siente muy atraída por la vivienda en Navarra, ¿qué porcentaje de las ventas supone a día de hoy? 

Siendo cierto que las promotoras de gran volumen, cuyo origen de fondos es internacional, han tenido actividad en la Comunidad en los últimos 5 años, en la actualidad están reduciendo la inversión. Ello se debe tanto al aumento de riesgo, fruto a su vez de la percepción de reducción de seguridad jurídica en el marco normativo, como al descenso mencionado sobre la rentabilidad. 

Y, por último, la nueva ley de vivienda se encuentra en ‘standby’ en estos momentos, pero ¿cómo creen que afectaría al sector? 

Creemos que tendría un efecto negativo, tensionando al alza todavía más los precios. Los movimientos de salida de inversores del mercado inmobiliario parecen deberse principalmente a esta aprobación. Estas consecuencias podrían llegar también no sólo a incrementar el precio de venta sino también el de alquiler, con una disminución de vivienda disponible por parte de arrendatarios inseguros ante la nueva regulación.