Viviendas en plantas bajas, salvo en el casco viejo y los ensanches

pamplona - UPN inició ayer en el seno de la Comisión de Urbanismo el procedimiento para dar luz verde a la aprobación inicial de dos cambios en la normativa urbanística de Pamplona para habilitar, por una parte, la ubicación de oficinas tipo loft (con "espacios de descanso") en todo el término municipal y, por otra parte, la habilitación de las plantas bajas de los edificios residenciales comunitarios (no los unifamiliares ni otro tipo de edificaciones), como espacios para vivienda. Mientras la primera de las modificaciones ya había sido anunciada en noviembre, la segunda, surgida del debate de la anterior (según reconoció el responsable de Urbanismo, Juan José Echeverría), supone una novedad que podría revolucionar el mercado inmobiliario en Pamplona. Y es que la normativa que se pretende aprobar (el proceso durará unos dos meses) implica que aquellas bajeras y locales comerciales que cumplan con los requisitos de la normativa foral de habitabilidad, podrán ser convertidas en vivienda.

En principio habrá cuatro salvedades para otorgar estos permisos. En primer lugar, el Casco Viejo y los dos Ensanches quedarán fuera de este cambio por estar regulados por su propio PERI (Plan Especial de Reforma Interior), que prima estos espacios como zonas comerciales. En segundo lugar, para aquellas zonas potencialmente inundables (por ejemplo las riberas del Arga a su paso por Chantrea y Rochapea), se solicitaría un informe específico a la Confederación Hidrográfica del Ebro (CHE) y, en caso de peligro, se vetaría la habilitación de pisos en las plantas bajas. En tercer lugar quedarán fuera de la futura normativa aquellas bajeras que no cumplan los requisitos de la legislación foral en cuanto a habitabilidad (espacio mínimo de 30 metros cuadrados, infraestructuras para baño y cocina y ventilación e iluminación en todo el recinto). Finalmente, también quedará fuera de esta cobertura legal el nuevo barrio del Soto de Lezkairu ya que recientemente el Ayuntamiento aprobó una normativa en el sentido contrario, es decir, eliminando las viviendas en planta baja (y dando a los constructores una altura más). Echeverría explicó esta aparente contradicción alegando que los promotores de aquella zona solicitaron este cambio "porque allá esas viviendas no se venden" y por la necesidad de, al ser una zona de nueva construcción, habilitar locales para que se cree tejido comercial.

viviendas "El Ayuntamiento pretende con esta modificación una implantación genérica del uso residencial en planta baja y su compatibilidad con el uso comercial, sin olvidar que también es necesaria la protección del comercio en zonas con una clara vocación comercial en el conjunto de la ciudad. De ahí la que propuesta incluya excepciones en barrios como el Casco Antiguo o los dos ensanches", explicaba el titular de Urbanismo, Juan José Echeverría. Pero hay una segunda razón por la que el equipo de Gobierno quiere impulsar este cambio: "Para lograr vivienda a un precio más económico que podría ser atractiva para, por ejemplo, los jóvenes".

Sin embargo podría existir el riesgo de que se usara esta nueva normativa para habilitar infraviviendas destinadas a dar salida a unos locales no habilitados a precios bajos. Una especie de pisos patera que podrían convertirse en conatos de guetos. Sin embargo Echeverría descarta esta posibilidad por una razón de peso: las viviendas que se habilitaran tendrían que cumplir con la normativa de habitabilidad decretada por el Gobierno de Navarra que "limita mucho la concesión de una cédula de habitabilidad".

Respecto a este proyecto de cambio normativo habría que hacer dos últimas especificaciones. En primer lugar, que las licencias que se concedan serán reversibles, es decir, que un local comercial que se convirtiera en vivienda podría volver a su uso original si así se solicita. En segundo lugar, que además de pisos, la norma preveerá que las plantas bajas puedan ser usadas como "residencia comunitaria o residencia eventual, dado que la casuística es similar", explicaba Fernando Nagore, director del área. Esto, en la práctica, permitirá ubicar en estos emplazamientos, por ejemplo, un albergue para peregrinos o una pensión, "siempre que cumplan con la normativa específica del sector".

'loft' En la misma línea de regulación de usos de plantas bajas se enmarcan las oficinas tipo loft. La propuesta de UPN es incluir un nuevo artículo en la normativa que defina y describa este tipo de locales como "la oficina complementada con espacios de descanso". Deberá cumplir una serie de características: una superficie construida mínima de 40 metros cuadrados, espacios de descanso con una superficie de uso común dotada de asientos suficientes con superficie útil mínima de 9 m2, iluminación natural directa desde el exterior y frente mínimo de 2,5 metros, así como "una zona donde el trabajador pueda descansar en condiciones adecuadas con una superficie útil mínima de 6 metros cuadrados, con iluminación natural directa . Opcionalmente "podrá contar con oficio que podrá ser un espacio independiente o añadido a la zona de uso común". Por último, "no podrá ubicarse exclusivamente en planta sótano".

UGT y CCOO deberán esperar

Explicación. El concejal de Urbanismo, Juan José Echeverría, informó ayer que la aprobación de la venta directa de diez solares a CCOO y UGT para promover VPO ha quedado pospuesta al menos una semana "para debatirla más en profundidad". Echeverría reconoció que es un tema polémico y que "hay grupos que directamente están en contra". Y es que la operación implica que el Ayuntamiento ceda terrenos reservados para vivienda libre a precio de suelo de VPO a unos agentes promotores que son los sindicatos UGT y CC.OO. Al respecto de esta cuestión, EH Bildu (Bildu más Aralar) emitía ayer una nota de prensa en la que informaba de su oposición a la operación al considerar que "no se justifica la venta directa a estas promotoras, ya que su actividad y actuaciones no se diferencian del resto".

Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo. Legislación vigente en Navarra que recoge las condiciones mínimas de habitabilidad.

Superficie y habitaciones. Toda vivienda tendrá una superficie útil total mínima de 30 m² y contará, al menos, con una sala de estar (12 m2), un dormitorio (10 m2), un baño (2,5 m2) y una cocina (5 m2), todos ellos con las condiciones mínimas que se establecen en el propio decreto. La vivienda no servirá de paso obligado a ningún otro uso o local, de forma que toda habitación a la que se acceda únicamente desde el interior de la vivienda formará parte de la misma a todos los efectos.

Altura. La altura libre vertical mínima en techos horizontales o con pendiente inferior al 30% será de 2.40 m. En los elementos de distribución, aseos, cocinas y tendederos cubiertos, se admitirán falsos techos suspendidos que dejen una altura libre de 2,20 m. En rehabilitación de viviendas existentes que no se sustituyan forjados, se admitirá una altura libre mínima de 2.20 m. La altura libre mínima en huecos de paso o elementos singulares como puertas, arcos, vigas y similares, será de 2 m.

Espacios de circulación. Vestíbulo, 1,10 m de lado. Pasillos, 90 cm. Puertas, 80 cm. Escaleras interiores, 90 cm.

Iluminación y ventilación. La sala de estar recibirá iluminación y ventilación de espacio libre exterior o patio. Cocina, comedor y dormitorios podrán abrirse, asimismo, a patio de parcela. En todos los casos, las luces rectas mínimas serán de 3 m. Los huecos de iluminación tendrán, como mínimo de 1 m². Los huecos no podrán situarse a una distancia superior a 2 m.

Iturrama, San Juan y La Milagrosa. Aunque no hay un cómputo de solicitudes "significativo", el Ayuntamiento cree que los barrios de Iturrama, San Juan o La Milagrosa podrán ser las zonas que se beneficiaran de estos cambios.