El nuevo decreto foral de Habitabilidad, que estará disponible desde este jueves hasta el 30 de abril en el Portal Abierto de Gobierno de Navarra para recibir aportaciones ciudadanas, “garantizará que todas las viviendas tengan unas condiciones mínimas dignas y adecuadas para el desarrollo vital de las personas”.

La norma establece una garantía de calidad estricta, asegurando que cualquier vivienda, nueva o reformada, cumpla con unas condiciones mínimas de salud, luz natural y seguridad. Para que este bienestar sea sostenible, el texto refuerza la eficiencia energética, imponiendo mejores aislamientos que protejan a las familias contra la pobreza energética y reduzcan sus facturas. Asimismo, la normativa aporta flexibilidad para revitalizar nuestras ciudades, facilitando la rehabilitación de edificios antiguos y permitiendo que locales vacíos se transformen en hogares dignos sin trabas burocráticas innecesarias. Finalmente, para dar seguridad al usuario, se mejora la transparencia en la gestión de la Cédula de Habitabilidad, garantizando que este documento sea un aval real de que la vivienda es apta para vivir. Se eliminan además restricciones que antes impedían dividir viviendas grandes y crear nuevas unidades dentro de edificios.

Qué sigue siendo obligatorio: cada vivienda resultante debe tener cocina y baño, una superficie mínima, ventilación e iluminación suficientes, y condiciones básicas de habitabilidad. Se necesita no obstante licencia del ayuntamiento y debe permitirlo el planeamiento urbanístico. Además, no se pueden crear infraviviendas.

Los cambios en el nuevo decreto para adaptar viviendas
Concepto Estándar Viejo (DF 142/2004) Estándar Nuevo (Proyecto 2026)
Vivienda Mínima (Estudio) No se permitían estudios de menos de 38 m² de forma general. Se autorizan estudios de 30 m² (un solo espacio cocina-salón-dormitorio).
Altura Libre Mínima 2,50 m general / 2,20 m en zonas de servicio. Se mantiene, pero se flexibiliza en rehabilitación para edificios históricos.
Iluminación Natural Huecos de ventana de al menos 1/10 de la superficie útil de la estancia. Se eleva la exigencia a 1/8 (12,5%) de la superficie útil para mayor salud visual.
Ventilación Ventilación natural básica (ventanas). Obligatoriedad de Ventilación Mecánica Controlada (VMC) en obra nueva para calidad del aire constante.
Eficiencia Energética Requisitos básicos de aislamiento del CTE (Código Técnico) de la época. Estándares de "Consumo Casi Nulo". Exigencia de evitar puentes térmicos para erradicar humedades.
Protección Solar No era un requisito de habitabilidad de primer orden. Obligatoriedad de elementos de sombra (persianas/toldos) en orientaciones Sur y Oeste.
Tendederos Obligatorios y a menudo rígidos en su ubicación. Más flexibles en diseño, siempre que estén ventilados y ocultos a la vista exterior.
Accesibilidad Enfoque en eliminar barreras en zonas comunes. Concepto de "Vivienda Adaptable": los tabiques del baño deben poder tirarse para que quepa una silla de ruedas.
Cambio de Uso (Locales) Normas muy rígidas que dificultaban convertir locales en viviendas. Flexibilidad técnica: se permite el cambio si el suelo está a un máximo de 50 cm bajo la acera y hay privacidad.
Cédula de Habitabilidad Proceso administrativo tradicional, a menudo lento. Digitalización total y mayor control de inspección para evitar la sobreocupación.

Superficie y dimensiones mínimas 

El decreto establece los “mínimos infranqueables” para que un espacio sea legalmente considerado vivienda en Navarra. Superficie útil mínima en estudios (un solo espacio), mínimo de 30 m²; en vivienda estándar (1 dormitorio) el mínimo es de 38 m².

Alturas libres, general: altura mínima de 2,50 metros en las estancias principales (salón, dormitorios).

Zonas de servicio: se permite reducir a 2,20 m. en cocinas, pasillos y baños.

Espacios abuhardillados: el 50% de la superficie útil debe tener una altura superior a 2,50 metros.

Dimensiones de estancias: estar-comedor: debe permitir la inscripción de un círculo de 3 metros de diámetro libre de obstáculos. Dormitorio principal: mínimo de 10 m². Dormitorio individual: mínimo de 6 m².

Salubridad, iluminación y calidad del aire

Tras la experiencia de la pandemia, los requisitos de ventilación y luz natural se han vuelto mucho más estrictos.

Iluminación natural: la superficie de ventana de cada habitación debe ser, al menos, 1/8 (12,5%) de la superficie útil de dicha estancia.

Vistas exteriores: se prohíben las viviendas “interiores” que den solo a patios estrechos. El salón debe tener vistas a un espacio abierto o patio de manzana de al menos 4 metros de diámetro. 

Ventilación mecánica: en obra nueva, es obligatorio un sistema que garantice la renovación constante del aire sin necesidad de abrir ventanas, evitando la acumulación de CO2 y gas radón.

Eficiencia energética y control térmico

La habitabilidad ahora está ligada indisolublemente al ahorro de energía.

Temperatura de confort: la vivienda debe estar diseñada para mantener una temperatura digna (invierno/verano) con un consumo energético mínimo.

Protección solar: obligatoriedad de instalar elementos de sombra (persianas, toldos o voladizos) en ventanas con orientación Sur y Oeste para evitar el sobrecalentamiento.

Tendederos: deben ser espacios con ventilación natural pero ocultos de la vista pública, para evitar el impacto estético en las fachadas.

Rehabilitación y conversión de locales

Edificios existentes: si se rehabilita un edificio antiguo donde es imposible cumplir con las normas de obra nueva, se permiten ajustes razonables mediante un informe técnico.

Locales a vivienda: se permite convertir locales comerciales en planta baja siempre que: el suelo no esté más de 0,50 metros por debajo del nivel de la acera; se garantice la intimidad mediante el diseño de ventanas o retranqueos.

Accesibilidad y adaptabilidad

El decreto prepara el parque de viviendas para el envejecimiento de la población. Viviendas adaptables: los tabiques de los baños deben ser “no estructurales” para permitir reformas sencillas que dejen un espacio de giro de 1,50 metros para sillas de ruedas en el futuro. Rampas y portales: las rampas no superarán el 8% o 10% de pendiente según su longitud, eliminando cualquier escalón aislado en zonas comunes.

Control administrativo

Cédula de habitabilidad: Su validez, 15 años. Es el documento imprescindible para contratar suministros de luz, agua y gas. Inspección: el Gobierno reforzará la vigilancia contra la sobreocupación (hacinamiento) y el uso ilegal de trasteros o garajes como viviendas.