Demasiadas viviendas vacías y deshabitadas

El Registro de Viviendas Deshabitadas del Gobierno de Navarra sigue sin funcionar como debiera y desde EH Bildu consideramos necesario darle un impulso decidido. A la espera de conocer los datos del informe correspondiente a 2025, todo apunta a que el balance no variará sustancialmente respecto a años anteriores. La razón es clara: la herramienta informática anunciada reiteradamente para detectar viviendas deshabitadas de forma automática continúa sin estar operativa.

En la práctica, el Registro se nutre únicamente de la información remitida por las entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, obligadas por ley a hacerlo. Fuera de esa vía, el Gobierno carece todavía de mecanismos eficaces de detección activa, lo que da como resultado un registro incompleto.

No es casual que la gran mayoría de las viviendas inscritas en el Registro se concentren en las principales ciudades y núcleos urbanos, porque es ahí donde se localiza el parque inmobiliario en manos de bancos y sus filiales. Sin embargo, la problemática de las viviendas deshabitadas se manifiesta con especial intensidad en el medio rural, donde el Registro apenas refleja la magnitud real del fenómeno.

Conviene precisar que el problema no se limita al ámbito rural. Atraviesa todo el territorio y se deja sentir también en las ciudades, donde miles de personas no pueden acceder a una vivienda digna y asequible y donde sigue existiendo un elevado número de viviendas deshabitadas sin detectar. Pero es en los pueblos donde sus efectos resultan más devastadores: cada casa cerrada no es solo un inmueble sin uso, sino un proyecto de vida que no arraiga y un síntoma más de un territorio que se vacía.

Los datos lo avalan. El parque de vivienda de Navarra ronda las 330.000 viviendas y las distintas fuentes ofrecen diagnósticos coincidentes. Una encuesta del propio Gobierno de Navarra de 2016 situaba en torno al 8% las viviendas vacías. El INE estimó posteriormente más de 35.000 viviendas desocupadas (en torno al 11%) y cerca de 60.000, el 18%, si se suman las secundarias. NASTAT, en 2022, elevó ese porcentaje hasta algo más del 21% de viviendas vacías o de uso no habitual. Metodologías distintas, misma conclusión: decenas de miles de viviendas permanecen fuera de uso mientras el acceso a la vivienda es cada vez más difícil.

Pese a ello, la respuesta pública sigue siendo insuficiente. Desde su puesta en marcha hace seis años, el Registro apenas ha identificado unas 1.800 viviendas deshabitadas. Y lo más preocupante es la tendencia: las declaraciones han ido descendiendo año tras año hasta alcanzar en 2024 la ínfima cifra de 86 viviendas. Una gota en un océano de persianas bajadas.

Esta realidad se relaciona directamente con la despoblación. En Navarra, el mapa de las viviendas vacías y el de la despoblación se superponen casi como un calco: allí donde más se vacían los pueblos, más viviendas permanecen cerradas. Sin embargo, esta lógica no se refleja en las cifras del Registro.

El propio Gobierno lo reconoce en su Libro Blanco de la Despoblación: “sin vivienda disponible, asequible y en condiciones dignas, no hay arraigo posible ni relevo generacional”.

Los datos de nueva construcción refuerzan esta idea. En 2024, el 76% de las viviendas de nueva promoción se levantaron en municipios de más de 5.000 habitantes, donde reside aproximadamente el 68% de la población. Lejos de corregir la inercia despoblacional, el modelo actual contribuye a agrandar la brecha territorial.

Cuando hablamos de viviendas declarables como deshabitadas no nos referimos a segundas residencias familiares ni a pisos turísticos, que quedan excluidos. Solo pueden declararse deshabitadas las viviendas pertenecientes a patrimonios acumulados, a partir de la tercera vivienda vacía que permanecen cerradas de forma permanente. Mantenerlas fuera de uso no es inocuo: expulsa a jóvenes, debilita la cohesión territorial y acelera el envejecimiento de nuestros pueblos.

Navarra dispone de instrumentos jurídicos y fiscales para revertir esta situación, pero su eficacia depende de que se activen de forma sistemática. El primer paso, imprescindible, es la declaración de la vivienda como deshabitada, competencia del Gobierno de Navarra a través del Registro. Sin esa declaración previa, nada de lo demás es posible.

Una vez inscrita la vivienda, los ayuntamientos pueden aplicar el Impuesto sobre Viviendas Deshabitadas, previa aprobación de la correspondiente ordenanza municipal, estableciendo un recargo temporal en la contribución territorial de aquellas viviendas –siempre a partir de la tercera– que permanecen vacías de forma permanente. Se trata de un instrumento hoy infrautilizado, pero con un claro efecto disuasorio.

En paralelo, existe la otra cara de la moneda: importantes incentivos fiscales para quienes optan por poner estas viviendas a disposición de la Bolsa de Alquiler de Nasuvinsa, con reducciones que pueden alcanzar hasta el 90% de las rentas obtenidas. Recargos e incentivos forman parte de un mismo engranaje orientado a movilizar vivienda vacía y reforzar su función social.

Por ello, en un contexto de emergencia habitacional, resultan necesarios tanto los recargos a quienes mantienen viviendas permanentemente vacías como los incentivos a quienes las ponen en alquiler en condiciones asequibles. Ambas medidas son complementarias.

Recientemente, EH Bildu impulsó una moción aprobada por el Parlamento de Navarra que insta al Gobierno a modernizar y automatizar el Registro de Viviendas Deshabitadas antes de mayo de 2026 y, junto con la Federación Navarra de Municipios y Concejos, a facilitar a los ayuntamientos la aplicación del impuesto mediante una ordenanza tipo. Esperemos que esta moción sirva como impulso positivo.

Como el propio título sugiere, ya escribí un artículo con este mismo encabezado el año pasado. Ojalá que, si tuviera ocasión de volver sobre esta cuestión, sea para reconocer y felicitar que el Gobierno de Navarra ha respondido con ambición a este gran reto.

El autor es parlamentario foral de EH Bildu Nafarroa