Hay una idea que circula con mucha ligereza en los debates sobre vivienda: si hay poco y caro, la solución es que haya más. Más viviendas, más oferta, más competencia, precios más bajos. Suena razonable. En algunos mercados funciona. En los mercados tensionados, con frecuencia, produce exactamente lo contrario.
Tafalla ha sido declarada zona de mercado residencial tensionado porque el esfuerzo económico de los hogares para acceder a una vivienda supera los umbrales legalmente considerados razonables. Eso tiene consecuencias jurídicas. Y debería tenerlas sobre cómo se diseña la política de vivienda local.
Cuatro décadas prometiendo
El Centro Histórico de Tafalla no se rehabilita. No es un problema nuevo. Los planes que debían regenerarlo llevan décadas aprobados sin haber logrado ejecutarse en lo esencial. El plan especial de los años 80 delimitó actuaciones concretas para transformar manzanas. El PERI aprobado en 2011 prometía ser la solución definitiva. Quince años después, sus propias actuaciones integradas siguen sin materializarse.
En ese tiempo el Centro Histórico se ha ido apagando hasta quedar en coma urbano. Los edificios se deterioran. Los propietarios no pueden actuar, ahogados por trámites, costes inasumibles y un planeamiento que funciona demasiadas veces como obstáculo antes que como herramienta. Cuatro décadas de planes bien intencionados que no han resuelto la ecuación de fondo: rehabilitar aquí no sale rentable para casi nadie. Ni propietarios, ni constructores, ni entidades públicas.
La modificación y lo que no dice
La modificación del PERI que el Ayuntamiento ha aprobado inicialmente parte de una premisa que el propio documento promotor recoge: que el límite de superficie mínima por vivienda ha sido “un factor limitante en la reactivación inmobiliaria y demográfica del Casco Histórico”. Hay algo de verdad en ese diagnóstico. El problema está en todo lo que la solución no contempla.
Dividir un edificio en más viviendas no crea vivienda nueva. Fracciona lo que ya existe para multiplicar el número de transacciones posibles. En un mercado tensionado, donde la demanda supera estructuralmente a la oferta, las viviendas más pequeñas se incorporan al mercado a precios por metro cuadrado más elevados que las grandes. El resultado no es vivienda más accesible. Es vivienda más pequeña al mismo precio, o a veces a más.
Hay además un elemento que el expediente no aborda: hacer apartamentos más pequeños no abarata la rehabilitación. Al aumentar la proporción de servicios e infraestructuras por cada apartamento, el coste por metro cuadrado construido sube. Eso beneficia al promotor. No necesariamente al vecino que necesita vivienda.
La norma abre una puerta y deja que el mercado decida quién pasa por ella. Y el mercado no elige por criterios sociales. ¿Es vivienda digna la que cabe en 30 metros porque no hay otra que puedas pagar?
Una pregunta que el expediente no responde: ¿cuántas viviendas nuevas habilita exactamente esta modificación? El propio expediente reconoce que la medida “puede variar el número de viviendas posibles dentro del volumen ya permitido”. Pero nadie ha calculado cuántas. Ni se ha verificado si las dotaciones del Centro Histórico pueden absorber ese incremento. El mismo documento admite que “el elemento más tensionable sería el aparcamiento”. Y sin embargo no se ofrece solución alguna al respecto.
El PERI fijó ese límite para que el número de viviendas no superara lo que la infraestructura, los servicios y los equipamientos del Centro Histórico podían soportar. Puede que esa preocupación no entre dentro de la lógica del promotor. Pero debería preocupar y ocupar al Ayuntamiento de Tafalla, como responsable de lo que sus ciudadanos necesitan.
Lo que el Ayuntamiento ha firmado
Tafalla es zona tensionada. Eso obliga. El Ayuntamiento se sentó con el Gobierno de Navarra, diagnosticó el problema y firmó un plan de medidas para corregirlo. Ese diagnóstico reconoce dos realidades: que el Centro Histórico está lleno de viviendas vacías que no llegan al mercado –ni en alquiler ni en compra– a precios que la gente pueda pagar, y que hay zonas cuya degradación se está acelerando y necesitan rehabilitación urgente.
Ambos problemas están ahí, firmados. Lo que el Plan propone para resolverlos es más discutible. Para la vivienda vacía, movilizarla hacia la bolsa de alquiler de Nasuvinsa –la empresa pública de vivienda del Gobierno de Navarra– a precio máximo equivalente al de la vivienda protegida. Para la rehabilitación, adecuaciones básicas vinculadas a esa misma bolsa –puertas, pintura, cocina, baño– y una reducción del impuesto de obras. Medidas útiles pero insuficientes para la escala real del problema.
La modificación que el Ayuntamiento ha aprobado inicialmente es otra cosa: tres artículos del reglamento que regula cómo se construye y rehabilita en el Centro Histórico, que permiten hacer viviendas más pequeñas. Sí detecta que la degradación hace inviable rehabilitar. En eso acierta. Pero no fija precio, uso ni destino. Facilita la rehabilitación para quien pueda, sin exigir que el resultado sirva a quien lo necesita.
Las palabras son buenas. Lo que falta es que los hechos las acompañen. Por eso el problema no es técnico: es político. Una cosa es lo que se firma en materia de vivienda y otra muy distinta lo que se aprueba en materia urbanística.
La pregunta que queda
Mientras tanto, Nasuvinsa construirá próximamente vivienda de alquiler en Tafalla, en terrenos cedidos por el propio Ayuntamiento. Fuera del Centro Histórico. Al casco viejo, en coma desde hace cuatro décadas, le han tocado tres artículos modificados. Lo difícil sigue esperando.
Cuatro décadas de planes sin ejecutar deberían llevar a preguntas incómodas: ¿qué ha fallado y por qué? ¿Qué hace que esta medida vaya a funcionar donde todo lo anterior no ha funcionado? ¿Y para quién?
Rehabilitar el Centro Histórico de Tafalla debería significar hacerlo rentable para quien invierta, asequible para quien lo necesite y digno para quien lo habite. Las tres cosas. No solo una. Si no garantiza las tres, no es una solución para el Centro Histórico: es otro parche más.
La autora es vecina de Tafalla
