La limitación de los precios del alquiler en Navarra está un paso más cerca. Este lunes el Gobierno foral ha declarado oficialmente 21 municipios como Zona de Mercado Tensionado, el penúltimo escalón antes de que la medida entre en vigor, algo que se prevé para la primera semana de julio.
Se trata de una medida de calado que tiene por objetivo aumentar la oferta de alquiler en Navarra a un precio asequible. Pero también tiene muchas implicaciones, como los pasos del proceso para declarar zonas tensionadas o como el método para calcular el precio al que se va a limitar una vivienda. Son muchas las dudas que surgen a inquilinos y propietarios ante la nueva normativa y aquí explicamos algunas de ellas:
¿Cuándo puede declararse una zona de mercado residencial tensionado?
Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado cuando exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales. Para ello, los territorios a declarar deberán cumplir al menos uno de los siguientes requisitos:
- Que las personas o familias dediquen más del 30% de sus ingresos a pagar el alquiler o la hipoteca.
- Que el precio de alquiler o compra de las viviendas haya experimentado en los últimos 5 años un incremento acumulado de al menos 3 puntos por encima del IPC.
¿Qué medidas pueden aplicarse al contrato de alquiler con la declaración de zonas de mercado residencial tensionado?
La declaración de Zona de Mercado Tensionado posibilitará limitar el precio de los alquileres, a través del índice de referencia del MIVAU y las prórrogas de los contratos de alquiler, además de desplegar un Plan General de Medidas.
¿Qué prórrogas contractuales al contrato de alquiler pueden aplicarse?
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 LAU (5 años para personas físicas o 7 años para personas jurídicas) o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1 LAU (3 años), el arrendatario podrá solicitar una prórroga de tres años, durante la cual seguirán aplicándose las condiciones establecidas en el contrato anterior.
Además, independientemente de que la vivienda esté ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, el arrendatario podrá solicitar una prórroga por un periodo máximo de un año, cuando se acredite una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales. Esta solicitud deberá aceptarse por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda (vigente desde el 26/05/2023).
¿A partir de cuándo se va a limitar el precio del alquiler en Navarra?
Las limitaciones se aplicarán después de formalizar la declaración de mercado tensionado. Esto se realizará por Orden Foral, se publicará en el BON y se comunicará al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
El sistema de limitación de precios regulado en el artículo 17.6 y se aplicará a partir de que se publique en el BOE la Resolución trimestral que declare las zonas de mercado residencial tensionado, algo que se prevé para la primera semana de julio.
¿En qué viviendas se aplica la norma?
Cuando es un alquiler de vivienda habitual y permanente ubicada en una zona declarada de mercado residencial tensionado. La declaración tiene una duración de tres años, prorrogable.
¿Qué alquileres están incluidos y cómo se calcula la renta?
- la limitación de precios en estos 21 municipios afectará a las viviendas de la siguiente manera: Los propietarios que hayan tenido su vivienda alquilada en los últimos cinco años podrán seguir manteniendo la renta del último contrato vigente, pero no por encima. Es decir, se congelan los precios.
- Los propietarios que vayan a arrendar su vivienda por primera vez tras la entrada en vigor de la norma tendrán que ajustarse al índice de precios del alquiler que marca el Ministerio de Vivienda para cada inmueble concreto.
- Si el propietario es un gran tenedor (más de cinco inmuebles) y ha tenido su vivienda alquilada en los últimos cinco años tendrá que arrendar su vivienda en base a la opción que suponga un precio menor de entre estas dos: lo que marque el índice de precios o la renta del último contrato vigente.
- Si el propietario es un gran tenedor que pone una vivienda en alquiler por primera vez deberá arrendarla en base a lo que fije el índice de precios.
¿Quién es un gran tenedor de vivienda?
- La persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
- La persona física o jurídica propietaria de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro de la zona de mercado residencial tensionado, la cual comprende los veintiún municipios declarados.
¿Cómo puedo saber si el piso que quiero alquilar es propiedad de un gran tenedor?
La ley no contempla ningún mecanismo para consultar esta información, pero puede consultarse en el Registro de la Propiedad, registro público donde se inscriben los actos que afectan a la propiedad o a los derechos reales sobre bienes inmuebles. No obstante, Navarra trabaja en la creación de un registro de grandes tenedores.
¿Cómo puedo saber el precio del contrato vigente en los últimos 5 años?
Los propietarios e intermediarios deben indicar, antes de formalizar el contrato, el precio del último contrato de alquiler. Esta información también debe constar en el propio contrato.
¿Qué es el índice de referencia de precios de alquiler?
Es un indicador de consulta pública que se aplica en la zona de mercado residencial tensado. Establece una estimación del precio del alquiler de una vivienda en función del lugar donde esté situado y de sus características.
Este índice lo determina el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, ofreciendo un valor inferior y uno superior. El precio del alquiler no podrá superar en ningún caso el valor superior.
El valor superior del rango marcará el límite de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores, así como en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas ubicadas en estas zonas tensionadas, que no hayan sido arrendados en los últimos cinco años.
A las viviendas que no se encuentran en zonas de mercado residencial tensionado no se les aplican las medidas de contención de precios introducidas por la ley estatal por el derecho a la vivienda y, en consecuencia, el rango de valores de referencia obtenido mediante esta nueva aplicación del sistema estatal tendrá únicamente carácter informativo, por lo que la renta en los nuevos contratos será la libremente estipulada por las partes.
En relación con el uso del nuevo sistema, para obtener el rango de valores de referencia del alquiler de una vivienda a través de la aplicación, en primer lugar, deberá introducirse la dirección o referencia catastral de la vivienda en cuestión para identificar la sección censal en la que se encuentra.
A continuación, el usuario debe indicar las características de la vivienda y del contrato de arrendamiento. Algunas de estas características (superficie y antigüedad del edificio) son proporcionadas en tiempo real por la base de datos del Catastro Inmobiliario.
Una vez completadas todas las características, la aplicación ofrece automáticamente un rango de valores de referencia del alquiler de la vivienda, expresados en euros mensuales, pudiendo el usuario generar un informe en PDF con los resultados obtenidos, y cuyo contenido será verificable a través de la propia aplicación de MIVAU.
Al introducir la dirección o referencia catastral de la vivienda y localizar la sección censal en la que se encuentra, se indicará si su vivienda se encuentra o no en una zona de mercado residencial tensionada.
¿Cuándo se debe aplicar el índice de precios de alquiler?
El índice de referencia de precios de alquiler facilitado por el sistema estatal de precios de alquiler se aplica a viviendas situadas en edificios de tipología residencial colectiva de más de cinco años de antigüedad y cuya superficie construida no sea inferior a 30m2 ni superior a 150m2; en caso de contratos de arrendamiento definidos en el artículo 2 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, de vivienda habitual y permanente, y en municipios incluidos en Zona de Mercado Tensionado.
No es de aplicación en caso de viviendas unifamiliares y en viviendas de más de 150 m2, por ejemplo.
En el siguiente documento se detalla la metodología de cálculo.
¿Dónde se puede consultar el índice de referencia del precio del alquiler?
En la web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
¿Se pueden repercutir gastos adicionales al arrendatario?
La regla general es que sí, por pacto. En los mismos términos que regula actualmente la LAU y desglosando en cada pago, el importe de la renta y del resto de gastos asumidos por el arrendatario. No obstante, en caso de que se repercutan estos gastos, el arrendador en el mes de enero tendrá que entregar al arrendatario una liquidación de los gastos satisfechos por la vivienda durante el año anterior, y si resultan inferiores a los pactados, devolverle la diferencia.
Sin embargo, en los alquileres limitados por la renta fijada en el contrato anterior sólo se pueden repercutir los gastos derivados del inmueble (comunidad, IBI, etc.) si ya lo hacía el contrato anterior. En caso contrario, será nulo el pacto que obliga al arrendatario a asumir los gastos generales que no habían sido contemplados en el contrato de arrendamiento anterior.
¿A quién y cuándo se aplicarán las nuevas medidas fiscales recogidas en la Ley de Medidas Tributarias?
Con la finalidad de incentivar el arrendamiento permanente o habitual de vivienda, frente a otro tipo de alquileres como los turísticos, de temporada o por habitaciones, se han establecido una serie de deducciones en el IRPF de las rentas obtenidas por personas físicas. Los propietarios o propietarias de pisos podrán acceder a este beneficio si alquilan sus viviendas de forma permanente y si los tienen inscritos en el Registro de Contratos de Navarra.
La deducción sobre la renta obtenida del alquiler de viviendas cedidas a la Bolsa de Alquiler de Nasuvinsa será de un 90% en municipios declarados Zona de Mercado Tensionado y de un 70% en el resto de municipios.
En caso de viviendas alquiladas en el mercado privado y ubicadas en municipios declarados Zona de Mercado Tensionado, la deducción será del 50%. Y no se aplicará al alquiler de habitaciones.
Estas medidas no serán aplicables hasta que se declaren formalmente las Zonas de Mercado Tensionado mediante Resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (se está trabajando para que se produzca la declaración en primavera del 2025) y, por tanto, se reflejarán en la declaración de la renta del 2026.
¿Quién paga las comisiones de gestión inmobiliaria en los contratos de alquiler?
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador.
